Los datos hasta septiembre confirman los mejores nueve meses de su historia

Llevamos más de un año escuchando que los inversores hacían las maletas, que España se había vuelto un país hostil para el capital y que el ladrillo patrio iba a quedarse más solo que la una. Pues bien, la realidad ha decidido llevar la contraria a los profetas del desastre. Según los datos de CBRE, la mayor consultora inmobiliaria del mundo, la inversión inmobiliaria en España alcanzó los 16.383 millones de euros entre enero y septiembre, un 25% más que en el mismo periodo del año anterior y la mejor cifra de toda la serie histórica para estos nueve meses. Por si quedaban dudas, el dato supera a ejercicios de referencia como 2022 (14.600 millones), 2018 (14.000 millones) o el propio 2025 (13.000 millones).

Un país “poco atractivo” que no deja de atraer capital

Lo curioso del asunto es que este récord llega con unas condiciones que no invitan precisamente a la fiesta: fin de la golden visa, amenazas fiscales sobre el comprador extranjero, intervención del alquiler y una inseguridad jurídica que cualquier inversor mínimamente prudente anota en rojo. Y aun así, CBRE sostiene que España sigue consolidándose como uno de los destinos más atractivos para la inversión inmobiliaria en Europa. Uno no puede evitar preguntarse qué estaría pasando si, en lugar de poner piedras en el camino, se hubiera extendido una alfombra. Probablemente habríamos vendido hasta Los Monegros que Tabernes ya estamos en ello.

El tercer trimestre sumó 4.199 millones de euros y, a diferencia de la primera mitad del año, no dependió de grandes operaciones, sino de un número elevado de transacciones medianas y de una mayor diversificación sectorial. La foto ibérica también acompaña: con Portugal creciendo un 6% y España un 25%, Iberia acumula un avance conjunto del 22% interanual. Miriam Goicoechea, Head of Research en Iberia de CBRE, destaca que, pese a la incertidumbre macroeconómica y geopolítica, el mercado español demuestra una fortaleza que refleja su profundidad y madurez, con una inversión cada vez más repartida entre sectores, ubicaciones y perfiles de inversor.

Las grandes operaciones que han marcado el año

Las operaciones corporativas han tenido un peso notable, con más de 2.800 millones de euros hasta septiembre frente a una media anual de 2.100 millones en el último lustro. Pero ojo, porque quien quiera atribuir el récord solo a unos pocos megafichajes se va a llevar un chasco: excluyendo estas operaciones, el mercado crece más de un 30% respecto a 2025. Entre las transacciones más sonadas figuran la compra de Fidere por parte de Brookfield, la operación Hoop-Ares en el segmento living, la integración entre Confinimmo y Aedifica en healthcare, el proyecto deportivo y de usos mixtos en el entorno del estadio Metropolitano y la adquisición del Edificio Estel en Barcelona.

El capital institucional toma el mando

Por perfil inversor, el capital institucional se convierte en el principal comprador, con el 26% del total, seguido de las socimis (17%) y los gestores de activos (14%). Family offices e inversores privados se quedan en el 6%. Y aquí va otro dato que desmonta el relato de la huida: el inversor nacional lidera con el 50% del volumen, por delante de canadienses y estadounidenses. Es decir, los de casa siguen creyendo en el mercado, y los de fuera, también.

Living, hoteles y retail tiran del carro

El sector living vuelve a ser el gran imán del capital, con 5.856 millones de euros, el 36% del total y un crecimiento del 56% frente a los nueve primeros meses de 2025. Madrid concentra el 67% de esta inversión. Dentro del segmento manda el multifamily (3.916 millones), seguido de las residencias de estudiantes (1.270 millones), el flex living (618 millones) y el senior living (50 millones). Eso sí, CBRE advierte de que la incertidumbre podría enfriar el alquiler residencial en el cuarto trimestre. Sorpresa ninguna: cuando se legisla contra el arrendador, el arrendador se lo piensa. Aun así, el acumulado ya marca un récord anual.

Los hoteles ocupan la segunda plaza con 2.922 millones (18%), con el foco puesto en activos de 4 y 5 estrellas, que copan el 81% del volumen. Madrid lidera con 800 millones, seguida de Baleares (566) y Canarias (382). El retail completa el podio con 2.452 millones, un 25% más, gracias al consumo y al turismo. Los alternativos y healthcare suman cerca de 1.979 millones, las oficinas 1.962 millones (2.500 si se suman uso propio y cambios de uso) y el industrial y logístico supera los 1.200 millones.

Madrid y Barcelona, el 61% del pastel

Por geografías, Madrid se lleva cerca de 8.000 millones, el 48% del total, y Barcelona alcanza los 2.100 millones (13%). El resto del mapa reúne alrededor del 40%, con Andalucía (1.300 millones), Comunidad Valenciana (871), Baleares (579) y Canarias (383) a la cabeza.

Un cierre de año mejor de lo previsto

Con estos números sobre la mesa, CBRE eleva sus expectativas y prevé que la inversión inmobiliaria en España cerrará 2026 con un crecimiento superior al 15%, muy por encima del modesto 5-10% que vaticinaba a principios de año. Así que, a quienes llevan meses dibujando un éxodo de inversores, convendría recordarles que el capital no lee titulares alarmistas: lee rentabilidades. Y, de momento, España las sigue ofreciendo. Imagínense si además se lo pusiéramos fácil.