El valor de referencia fijado por Catastro se ha consolidado como el elemento central para calcular la base imponible en las operaciones inmobiliarias sujetas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISyD). Su posición se ha reforzado aún más después de que el Tribunal Constitucional avalara su legalidad en febrero de 2026, mediante la STC 13/2026. Parece, pues, que este valor ha venido para quedarse. Pero que sea constitucional no significa que sea intocable, ni que su cifra coincida siempre con la realidad del mercado.

De hecho, muchos contribuyentes llevan meses —años, en algunos casos— pagando impuestos sobre valores muy superiores al precio real al que han comprado un inmueble. La reacción lógica ha sido impugnar, recurrir y buscar vías para demostrar que lo que dice Catastro no se corresponde con lo que dice el mercado. Y ahí es donde empieza el problema: ¿cómo hay que demostrarlo?

La legalidad del valor de referencia y el debate que no se cierra

Que el Constitucional haya dado el visto bueno al valor de referencia no ha apagado la conflictividad. La ha reencauzado. Porque una cosa es que el sistema sea constitucionalmente válido y otra muy distinta que cada valor concreto esté bien calculado. El propio Tribunal Constitucional, en la misma sentencia que validó el sistema, dejó claro que el valor de referencia no es una presunción absoluta, sino que admite prueba en contrario. Es decir, el contribuyente puede —y debe poder— demostrar que su inmueble vale menos de lo que dice Catastro.

El problema es que distintos tribunales superiores de justicia han interpretado de forma muy diferente qué tipo de prueba es válida para lograrlo. Y esa disparidad de criterios es precisamente lo que ha obligado al Tribunal Supremo a intervenir.

Lo que exigían los tribunales: que el informe «hablara el lenguaje de Catastro»

Hasta hace poco, la postura dominante entre los tribunales superiores era bastante restrictiva. No bastaba con presentar una tasación que demostrara que el inmueble valía menos en el mercado. Era necesario ir más lejos: había que demostrar de forma concreta qué errores había cometido Catastro al calcular el valor de referencia, utilizando el mismo método de valoración que emplea la Administración, o al menos uno equivalente que pusiera en evidencia que el resultado era incorrecto con sus propios parámetros.

Dicho de otro modo: el informe pericial tenía que «hablar el lenguaje de Catastro». Una tasación hipotecaria que simplemente mostrara una cifra distinta era considerada insuficiente. Así lo establecieron, entre otros, los Tribunales Superiores de Justicia de Asturias y de Castilla y León (Burgos), que rechazaron recursos en los que el contribuyente había aportado valoraciones alternativas sin entrar a criticar el método concreto empleado por la Administración.

El caso de Burgos es especialmente ilustrativo: un contribuyente compró un inmueble por 79.000 euros, pero Catastro le asignó un valor de referencia de 200.000 euros. Aportó una tasación hipotecaria de 113.000 euros. No fue suficiente. El tribunal exigía que la prueba explicara por qué el cálculo de Catastro era erróneo, no solo que existía una diferencia de cifras.

 La importancia de la prueba pericial en la sentencia del TSJ de Canarias de 15-7-2024

En ese contexto de criterio restrictivo generalizado, la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Canarias de 15 de julio de 2024 (recurso 208/2023) supuso un punto de inflexión. Este tribunal adoptó una postura diferente y validó un informe pericial que no estaba orientado a detectar errores en el cálculo catastral, sino a acreditar el valor real del inmueble mediante métodos independientes.

El perito había visitado el inmueble, analizado su estado de conservación, superficie, antigüedad y características constructivas, y aplicado tres métodos de valoración distintos: el de comparación con inmuebles similares de la zona, el del coste y el residual. Los tres arrojaban resultados similares y muy alejados del valor de referencia fijado por Catastro.

El TSJ canario entendió que esa prueba era más que suficiente para cuestionar el valor administrativo. Y añadió un argumento contundente: si la normativa permite expresamente impugnar el valor de referencia, carece de sentido que la Administración pueda rechazar automáticamente cualquier informe pericial independiente sin siquiera entrar a valorarlo. El derecho de impugnación quedaría vacío de contenido.

Esa sentencia fue recurrida por el Gobierno de Canarias ante el Tribunal Supremo, y ahí es donde estamos ahora.

H2: ¿Qué decidirá el Tribunal Supremo y por qué importa?

Mediante Auto de 29 de abril de 2026 (recurso 8442/2024), el Tribunal Supremo ha admitido el recurso y ha fijado la cuestión a resolver: determinar si el valor de referencia catastral debe aplicarse siempre como base imponible en el ITP, o si por el contrario puede ser desvirtuado mediante informes periciales u otras pruebas que acrediten que el valor real del inmueble es inferior.

El Supremo, en el propio auto, recoge la posición del Tribunal Constitucional —que ya calificó el valor de referencia como presunción iuris tantum, es decir, que admite prueba en contrario— y considera necesario aclarar, desde el punto de vista de la legalidad ordinaria, cuál es el alcance real del derecho de impugnación que tienen los contribuyentes. En otras palabras: si pueden defenderse aportando prueba sobre el valor de mercado real, o si están obligados a seguir el método de Catastro para cuestionarlo.

 ¿Qué consecuencias puede tener la decisión del Supremo para los contribuyentes? ¿Puede haber mucha diferencia pecuniaria?

Las consecuencias prácticas pueden ser muy significativas. Si el Supremo avala el criterio del TSJ canario y reconoce plena libertad probatoria, los contribuyentes podrán impugnar el valor de referencia aportando cualquier prueba pericial sólida y bien fundamentada que acredite el valor de mercado real, sin necesidad de estructurarla como una auditoría del método catastral.

Esto facilitaría enormemente las reclamaciones y reduciría la asimetría actual entre el contribuyente —que tiene que demostrar los errores de Catastro con las propias herramientas de Catastro— y la Administración, que parte con la presunción de acierto a su favor.

En términos económicos, la diferencia puede ser muy relevante. El ITP oscila generalmente entre el 6% y el 10% del valor del inmueble según la comunidad autónoma, y el ISyD puede superar esas cifras según el parentesco y el patrimonio heredado. Si el valor de referencia está inflado en, pongamos, 50.000 euros respecto al precio real —algo perfectamente posible en mercados con mucha variabilidad— la diferencia en la cuota puede situarse entre 3.000 y 5.000 euros. En herencias con varios inmuebles, el impacto puede multiplicarse.

La mera admisión del recurso es ya una señal positiva. El Supremo no tiene que pronunciarse sobre qué prueba es válida si cree que la cuestión está resuelta. Que lo haga indica que considera el debate abierto. Y eso, para miles de contribuyentes que tienen recurso pendiente o que están valorando si merece la pena impugnar, es una noticia que conviene seguir de cerca.