Durante el primer trimestre de 2025, el mercado inmobiliario español ha funcionado como un motor de explosión a pleno rendimiento. Las cifras eran claras: aumento en las compraventas, recuperación del crédito hipotecario, y precios en ascenso. Todo apuntaba a una continuidad de la tendencia expansiva iniciada el año anterior. Sin embargo, desde principios de mayo, las señales han empezado a cambiar. En las oficinas de muchas inmobiliarias, especialmente las dedicadas a la vivienda de segunda mano, la sensación ya no es de aceleración ni de alegría. Es de contención. Y, en algunos casos, de parón. Y parece que los precios tienen mucho que ver.
Un inicio de año dinámico… seguido de una pausa perceptible
Es evidente que el arranque de año ha sido vigoroso. El informe de Gesvalt lo confirma: el precio medio de la vivienda ha subido un 12,7% interanual, situándose en los 1.816 €/m², y con un repunte del 5,1% solo en el segundo trimestre. Las hipotecas también repuntaron —un 20% más de operaciones en comparación con 2024—, impulsadas por un Euríbor más moderado, que en mayo se situó en el 2,85%, frente al 3,6% del año anterior. La maquinaria parecía engrasada y en marcha.
Pero cuando se rasca la superficie, aparecen otros datos menos festivos. El número de compradores nacionales que se interesan por la obra nueva ha empezado a descender. No porque haya menos demanda, sino porque directamente los precios la han situado fuera del alcance de una parte creciente de la población. En las costas, en las islas y en las capitales más tensionadas, ya no hay obra nueva asequible para el comprador medio español.
La obra nueva se dispara y expulsa al comprador nacional
La obra nueva ha sido el motor de los precios. Su crecimiento, impulsado por la demanda internacional y el interés en viviendas sostenibles y energéticamente eficientes, no parece encontrar techo. Es el producto más caro y más deseado, sobre todo por compradores solventes, muchas veces extranjeros, que buscan una segunda residencia y que no están condicionados por hipotecas, sueldos o inflación.
Para el comprador nacional —el que busca su primera o segunda vivienda— la obra nueva ha quedado como un escaparate inalcanzable. ¿La alternativa? Volcarse en la segunda mano. Pero ahí también han cambiado las reglas del juego. Y es que el tirón de la obra nueva y su relumbrón también le ha afectado.
La segunda mano se está colocando fuera de tiro
Como en una reacción en cadena, la subida de precios en la obra nueva ha empujado al alza a la segunda mano. La demanda nacional se ha desplazado hacia este mercado, generando una intensa competencia… pero sin producto suficiente. Y lo que queda, que no es que sea bueno sino todo lo contrario, se ha encarecido demasiado.
Quien busque ahora un apartamento asequible en la costa o en grandes ciudades se encuentra con una doble frustración: los precios han seguido subiendo y la oferta útil prácticamente ha desaparecido. Muchos anuncios no responden a la realidad, y los apartamentos más asequibles ya fueron vendidos hace meses.
Esto está provocando que los compradores den vueltas, visiten viviendas, consulten portales una y otra vez, comparen precios… y no compren. Esa sensación de inacción empieza a extenderse en el sector. Y no es por falta de ganas, sino por falta de oportunidades reales. Lo que queda es viejo, malo y caro, no encandila.
Los inversores también se echan atrás
Por si fuera poco, los pequeños inversores —que fueron clave durante años— también están reduciendo su actividad. El modelo de compra para invertir en alquiler turístico ya no resulta tan atractivo. Las recientes medidas regulatorias, como el registro obligatorio de pisos turísticos, la presión fiscal creciente y las amenazas de regulación sobre plataformas como Airbnb y Booking, están sembrando dudas. Los beneficios no están claros, y las oportunidades, que antes ofrecían altos márgenes de rentabilidad, han desaparecido.
El resultado es un mercado mucho más contenido. Donde antes había prisas por cerrar operaciones y ponerse en marcha con el alquiler, ahora hay cautela mirando mucho el dinero e intentando la rebaja. Y las inmobiliarias, sobre todo las especializadas en segunda mano, lo notan en el día a día. El cliente está preguntón y dubitativo.
El interior resiste con precios más accesibles
Mientras tanto, en zonas del interior, donde los precios aún no han tocado techo, porque empezaban desde mucho más abajo, el mercado se comporta de forma diferente. Allí, aún es posible encontrar vivienda ajustada a la capacidad adquisitiva de buena parte de la población. Pero no se puede decir lo mismo de las grandes ciudades o de la costa, donde la presión de la demanda internacional y la escasez de suelo han disparado los precios de forma estructural.
El mercado, por tanto, empieza a fragmentarse de forma clara, no solo geográficamente, sino también por tipo de comprador.
Dos mercados distintos: solventes internacionales frente a compradores nacionales
Lo que estamos viendo es una doble velocidad. Por un lado, la obra nueva, con precios al alza y compradores solventes, muchos de ellos extranjeros, que siguen comprando sin grandes dificultades. Por otro, la segunda mano, con menos operaciones frente a las de hace unos meses y un comprador nacional que no puede seguir el ritmo.
Se está produciendo un ajuste de la demanda provocado por el precio, pero esto no significa una bajada inminente. Al menos por ahora. Lo que sí se percibe es un enfriamiento en las decisiones de compra. Un “esperar a ver”, que se traslada en una caída de visitas, en operaciones que no se concretan y en hipotecas que no se solicitan.
¿Qué podemos encontrar tras el verano?
El segundo semestre del año se presenta como un periodo decisivo. A la espera de nuevas bajadas de tipos por parte del BCE, la financiación podría mejorar, pero si los precios no se moderan, eso no bastará para reactivar la compra nacional, porque la bajada de la cuota hipotecaria ya no compensa las subidas de precio. Además, la inflación no termina de bajar con decisión -este mes ha subido una décima- y la confianza del consumidor, aunque en recuperación, aún no despega del todo, por mucho que el último informe de Sociedad de Tasación así lo asegure.
Otros informes counturales, como el de Bankinter, prevén subidas de precios del 5% en 2025 y del 3% en 2026, impulsadas por la escasez estructural de la oferta. Pero también advierten que, sin medidas que incentiven la construcción de vivienda asequible, el problema no hará más que agravarse. Y no se trata solo de precios: se trata de acceso, de oportunidades y de movilidad residencial.
Una ralentización con varias lecturas
Lo que estamos viendo no es una crisis clásica, pero sí un cambio de sensaciones. La energía con la que arrancó 2025 se va diluyendo en un mercado cada vez más tenso, desigual y fragmentado. La obra nueva sigue a lo suyo, apuntalada por la demanda extranjera. Pero en la segunda mano, algo se ha roto: no hay producto, ni del interesante ni del otro, no hay precios razonables, y los compradores dan vueltas en círculos buscando el mirlo blanco que no existe, porque los vendedores se han apuntado al carro de las subidas y no negocian.
«Esto se está parando», dicen las inmobiliarias. Y no les falta razón. Porque por debajo de los titulares de precios récord y estadísticas optimistas, se esconde un problema estructural que sigue sin abordarse: España tiene un mercado inmobiliario con oferta limitada, precios inasumibles para buena parte de la población y políticas públicas que llegan siempre tarde. La prueba es que incluso cuando todo va “bien” en los datos, mucha gente no puede comprar. Y eso, tarde o temprano, acaba pasando factura y dejando fuera del mercado a muchos clientes potenciales de la inmobiliaria de barrio, que es la inmensa mayoría.
En Aquimicasa seguiremos atentos. Porque lo que venga tras el verano no dependerá solo del BCE o del Euríbor. Dependerá, sobre todo, de que se entienda que la vivienda no puede ser solo un activo financiero, sino un derecho básico. Y hoy, demasiadas personas se están quedando fuera del tablero. Personas que son las que podrían reactivar el mercado si encontraran vivienda a su medida.
Eduardo Lizarraga
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