Hubo un tiempo, no tan lejano, en el que proponer que en determinadas zonas solo pudieran comprar vivienda quienes viven en ellas te valía un carné de radical, una ración de «bolivariano» y un sermón sobre las leyes del mercado. Pues bien, esa idea acaba de salir de un despacho de la Comisión Europea, con membrete, traducción a 24 idiomas y firma de una vicepresidenta y un comisario. El «peligroso» Plan de Vivienda Asequible que prepara Bruselas ha hecho en una mañana lo que no consiguieron años de debates parlamentarios: sacar la limitación de compra a no residentes del cajón de las «ocurrencias» y colocarla en el centro del tablero político europeo. 🏛️
La propuesta, presentada por Teresa Ribera y el comisario de Energía y Vivienda Dan Jørgensen, abre la puerta a que Estados, regiones y ayuntamientos restrinjan la compra de viviendas que no vayan a ser residencia habitual en las zonas bajo estrés habitacional. Traducido del lenguaje comunitario al castellano de barra de bar: si no vas a vivir allí, quizá no puedas comprar allí. Da igual que vengas de Múnich, de Londres o de Madrid.
Que Europa haya llegado hasta aquí dice mucho menos de la audacia de Bruselas que de la magnitud del problema. La falta de vivienda ya no es una rareza ibérica ni una obsesión mediterránea: es una crisis continental. Y cuando los técnicos comunitarios, poco dados a los sobresaltos, empiezan a hablar de restringir el acceso a la propiedad, conviene prestar atención.
Un plan amplio con otros planteamientos
Reducir el plan a la restricción de compra sería injusto, aunque sea lo que más titulares ha acaparado. El paquete, bautizado como Affordable Housing Act, combina un reglamento con una recomendación y toca varios frentes: los pisos turísticos, los alquileres de corta duración, la fiscalidad de las viviendas vacías y la movilización de oferta. Bruselas calcula que la Unión necesitará movilizar 150.000 millones de euros adicionales al año durante la próxima década para atender sus necesidades residenciales, una cifra que por sí sola desmonta la idea de que esto se arregla con cuatro prohibiciones.
Lo que no toca, y lo deja por escrito, es la regulación de las rentas del alquiler. Restringir la compra, sí; topar el alquiler, no. Un matiz que en Moncloa han preferido no subrayar demasiado.
Las medidas a tomar en las zonas tensionadas
Aquí viene la letra pequeña, que es bastante más gruesa de lo que parece. Para activar la restricción, la administración deberá declarar un área bajo estrés habitacional y acreditar, de forma acumulativa, que el precio medio de la vivienda es igual o superior a ocho veces la renta mediana disponible, que ese ratio ha crecido en los diez años anteriores y que las proyecciones no auguran alivio en los tres años siguientes. Además, habrá que demostrar que la compra por no residentes ha causado un impacto negativo, revisar la medida al menos cada cinco años y retirarla en cuanto el mercado se relaje.
No es, por tanto, una barra libre. Es un bisturí con instrucciones de uso muy precisas, y cualquier municipio que pretenda utilizarlo como machete se encontrará con los tribunales esperándole.
La posición del Gobierno ante la iniciativa de Bruselas
La ministra Isabel Rodríguez tardó pocas horas en comparecer en la sede de Casa 47 para asegurar que el texto europeo «va en la dirección» de lo que su departamento lleva años haciendo. La foto es bonita: Bruselas y Madrid de la mano, con una exvicepresidenta del Gobierno español coordinando el asunto desde la Comisión. 📸
La realidad es menos fotogénica. Bruselas exige que cualquier restricción vaya acompañada de medidas reales para aumentar la oferta, y ahí España llega con los deberes a medio hacer: Casa 47 apenas roza las 800 viviendas, falta mano de obra en la construcción y en no pocos municipios no hay capacidad eléctrica para nuevas promociones. Además, el filtro europeo es mucho más exigente que el de la Ley de Vivienda de 2023, que declara zona tensionada con un esfuerzo del 30% de la renta o subidas de tres puntos sobre el IPC. Alinearse en el discurso es fácil; alinearse en resultados, bastante menos.
Situación actual para los no residentes nacionales o extranjeros
Hoy por hoy, conviene decirlo claro, cualquier persona puede comprar vivienda en España, resida o no, sea comunitaria o no. No hay ninguna prohibición en vigor. Según el Colegio de Registradores, entre enero y septiembre de 2025 el 13,58% de los compradores tenía nacionalidad extranjera, un porcentaje que en el conjunto del país no parece dramático, pero que en determinadas costas se multiplica.
Y aquí está la novedad incómoda del plan europeo: no discrimina por nacionalidad, porque no puede. El criterio es el uso. Eso significa que el madrileño con apartamento en Benidorm o el bilbaíno con chalet en Cantabria están, en teoría, en el mismo saco que el británico o el alemán. Muchos que aplaudían limitar a «los extranjeros» van a descubrir que el extranjero, en su caso, eran ellos. 😅
Un vuelco económico en las zonas turísticas
Si la medida se aplicara con rigor, el terremoto sería considerable. En amplias zonas de la Costa Brava, Costa Dorada, Costa Blanca, Costa del Sol, Baleares y Canarias, el comprador de segunda residencia es la columna vertebral del sector. Empieza por el suelo, que vale mucho más si sobre él se levantarán viviendas de lujo para no residentes, sigue por promotoras y constructoras cuyo negocio depende de la obra nueva a precios inalcanzables para los locales, y termina en los miles de agentes inmobiliarios que viven de ese cliente.
Los ayuntamientos tampoco saldrían indemnes: tendrían más vivienda y más barata para sus vecinos, pero perderían recaudación y parte del gasto que sostiene la hostelería, el ocio y el empleo asociado. Décadas de modelo productivo construido sobre el ladrillo de lujo no se reconvierten con un reglamento.
Acción sobre la demanda y los precios
La lógica de la medida es sencilla: si retiras de la ecuación a un comprador con un poder adquisitivo muy superior al local, la demanda se desinfla y los precios deberían seguir el mismo camino. El problema es que actuar sobre la demanda es un analgésico, no una cura. La propia Comisión lo reconoce: las restricciones por sí solas no resuelven las causas estructurales de la escasez de vivienda.
La solución a largo plazo es tan fácil de enunciar como difícil de ejecutar: construir más donde más falta hace. A corto y medio plazo, en cambio, solo queda tirar de lo ya construido: viviendas vacías, pisos turísticos, alquileres temporales, todo aquello que hoy es negocio para unos o recurso desperdiciado para todos.
Partidos y organizaciones progresistas ya defendían la iniciativa
Aquí está la parte más sabrosa del asunto. Compromís, por boca de su diputado Alberto Ibáñez, llevaba meses pidiendo restringir la compra en las zonas de Alicante donde los no residentes superen el 30% de las operaciones. Sumar intentó vetar la compra de vivienda a empresas y fondos, y PP, Vox y Junts la tumbaron con la abstención socialista. En Cataluña, Govern y Comuns acordaron limitar las transacciones a residencia habitual o alquiler con precio controlado, y Pablo Bustinduy recordaba que alrededor del 60% de las compraventas se hacen sin hipoteca, lo que muestra inversores.
A todos ellos se les acusó de extremistas, de enemigos de la economía y de no entender cómo funciona el mercado. Ahora resulta que Bruselas les da la razón casi al pie de la letra. Algunas hemerotecas van a envejecer fatal.
Beneficios y perjuicios de aplicar esta restricción
Los beneficios son evidentes: más oferta para residentes, precios contenidos, barrios que no se vacían y vecinos que pueden seguir viviendo donde trabajan. La oferta cambiaría de promociones de lujo con piscina infinita y solárium a vivienda residencial con menos glamour y más sentido.
Los perjuicios, también: pérdida de inversión, frenazo en la construcción de alto standing, empleos en riesgo e inseguridad jurídica para quien compró pensando en otras reglas. Y, como siempre que se toca la vivienda, aparece el sagrado derecho a la propiedad privada. Muy respetable, sin duda, pero ningún derecho es absoluto cuando choca con una necesidad colectiva de primer orden. La Constitución también reconoce el derecho a una vivienda digna, y hasta ahora ha sido el hermano pobre del reparto.
Canarias y Baleares junto a Alicante y Málaga podrían ajustarse al Plan de Vivienda europeo
Canarias es el paradigma. El archipiélago declaró la emergencia habitacional en febrero de 2024 y su Gobierno asegura que alrededor del 25% de las viviendas las compran extranjeros no residentes. Fernando Clavijo lleva tiempo reclamando a Bruselas justo lo que Bruselas acaba de ofrecer, y prevé reunirse en noviembre con Raffaele Fitto para concretarlo. Baleares, cuyo Parlament ya instó al Gobierno central a impulsar la limitación, vive la misma asfixia.
En Alicante, el precio de la vivienda usada subió un 16,8% interanual en junio, más de un tercio de las compraventas las firman no residentes y estos pagan de media un 76% más. Málaga y la Costa del Sol completan el mapa de candidatos naturales. Y conviene mirar a Valencia, donde la alcaldesa María José Catalá, del PP, ha denegado 3.500 plazas turísticas y corta luz y agua a los pisos ilegales. Hace unos años, eso se habría llamado populismo.
Diferentes opiniones a favor y en contra
El Partido Popular Europeo ya ha anunciado que se opondrá frontalmente, y el eurodiputado Borja Giménez Larraz ha calificado la restricción de «populismo en estado puro». APCEspaña critica que las restricciones sean vinculantes mientras las medidas de oferta se quedan en recomendaciones, y ASVAL exige datos objetivos. Airbnb recuerda que el alquiler turístico apenas supone el 1,2% del parque europeo. Apartur, curiosamente, celebra que las condiciones sean tan estrictas porque dejan en evidencia la normativa catalana.
En el otro lado, CECU y OCU apoyan el enfoque basado en datos, aunque advierten de que sin vigilancia real y sin más oferta, todo quedará en papel mojado. Y los alcaldes de la Alianza por la Vivienda, que fueron quienes pidieron el «paraguas», respiran aliviados.
Acciones de este tipo a lo largo del mundo
España no inventa nada, y Bruselas tampoco. Canadá prohibió en enero de 2023 la compra de vivienda residencial a extranjeros no residentes, una medida temporal que ya ha prorrogado hasta 2027 y que la derecha europea citaba como ejemplo de lo que nunca debía hacerse. En Estados Unidos, Donald Trump, nada sospechoso de bolivariano, propuso vetar la compra de viviendas unifamiliares a grandes fondos. Ibáñez no desaprovechó la ocasión para recordárselo a Vox en el Congreso.
Cuando Ottawa, Washington y Bruselas coinciden en que el mercado de la vivienda necesita límites, quizá haya llegado el momento de dejar de llamar extremista a quien lo dice primero.
Recorrido del Plan de Vivienda Asequible presentado
Conviene no vender la piel del oso ni alarmarse haste el paroxismo. Lo presentado es una propuesta de la Comisión que deberá pasar por el Consejo y el Parlamento Europeo, donde el PPE tiene fuerza suficiente para meterle mucha tijera. Además, no es una obligación, sino una opción que cada Estado podrá activar o no, y en España la vivienda es competencia autonómica, con un Ministerio y unas comunidades en guerra abierta. El texto que entre en vigor dentro de uno o dos años probablemente no se parezca mucho al de hoy.
Pero salga como salga, lo verdaderamente relevante ya ha ocurrido: la idea está escrita negro sobre blanco y se va a debatir en Estrasburgo. Con los pisos turísticos pasó lo mismo: empezó como una queja de vecinos «exagerados» y hoy es política municipal prioritaria de alcaldes de todos los colores. El tiempo suele dar la razón a quien la tiene. Lo «peligroso» de este plan no es que restrinja la compra de vivienda; es que confirma que el problema era tan grave como algunos llevaban años diciendo. 🏠
Eduardo Lizarraga
AQUIMICASA.NET
