Hay una tormenta perfecta formándose sobre la economía occidental y, como siempre, España tiene sus propios mecanismos para ignorarla hasta que ya no hay forma de mirar hacia otro lado. Trump lleva meses atrapado en un conflicto con Irán que no está saliendo como esperaba, y el régimen iraní, que sabe perfectamente que el tiempo juega a su favor, no tiene ninguna prisa ni para reiniciar el conflicto a gran escala ni para negociar su cierre. El resultado es que el Estrecho de Ormuz sigue siendo un cuello de botella de consecuencias globales, y lo que empieza como un problema de barriles de crudo acaba siendo un problema de gasolina, de queroseno para los vuelos del verano, de fertilizantes que no llegan a los campos y de factorías de plásticos que paran porque no tienen nafta. Todo a la vez, todo empujando en la misma dirección: los precios hacia arriba.
En Europa aguantaremos el tipo todo lo que podamos, que la temporada turística hay que salvarla sí o sí, y nos daremos cuenta del alcance real del problema cuando el verano dé paso al otoño. Entonces llegará la factura; pasó lo mismo en la otra crisis, pero ya no nos acordamos.
La inflación vuelve y el BCE tiene una sola respuesta
La primera consecuencia de que todo suba al mismo tiempo es que la inflación va a escalar de nuevo. En abril ya alcanzó el 3% en la eurozona, máximos desde 2023, con la energía como motor principal pero con los alimentos pisándole los talones. Y ya sabemos cuál es el primer objetivo del BCE de Lagarde cuando la inflación se dispara: contenerla subiendo los tipos de interés, aunque eso frene la economía, aunque eso paralice el crédito, aunque eso deje a miles de familias fuera del mercado hipotecario. Los analistas prevén hasta tres subidas este año, con tipos que podrían acercarse o superar el 3%. El mercado ya lo está descontando en la reunión de junio.
El Euríbor no espera a que el BCE se pronuncie oficialmente: cerró abril en el 2,75%, medio punto por encima de enero, y hay quien lo sitúa cerca del 3,3% para finales de año. Ese movimiento tiene consecuencias directas y calculables. Una hipoteca variable de 150.000 euros a 30 años con diferencial del 0,99% supone ya unos 50 euros más al mes en la revisión de abril, más de 600 euros al año. Y eso con una hipoteca de importe medio; en las operaciones que se están firmando ahora en Madrid o Barcelona, el impacto es proporcionalmente mayor.
Los bancos suben los intereses y endurecen las condiciones
La llamada guerra hipotecaria ha terminado. Durante meses, las entidades financieras compitieron a la baja en tipos para ganar cuota de mercado, con ofertas que llegaban a rozar el 2% en fijo. Ese escenario se acabó. Santander, BBVA, Bankinter, Openbank y Unicaja han subido entre 0,3 y 0,6 puntos porcentuales sus hipotecas fijas respecto a las ofertas de finales de 2025. Las mejores propuestas del mercado están ahora en Banca March al 3,01%, Ibercaja al 3,25% y Kutxabank al 3,42%, siempre cumpliendo todos los requisitos de vinculación, que es la forma elegante de decir que además de la hipoteca te llevas el seguro de vida, el de hogar, la cuenta nómina, el plan de pensiones y probablemente la custodia de los niños los fines de semana.
Y eso es solo la parte visible. Lo que no sale tan claramente en los titulares es el endurecimiento silencioso de los criterios de concesión. La última Encuesta de Préstamos Bancarios del BCE confirma que las entidades endurecieron las condiciones durante el primer trimestre de 2026 y prevén seguir haciéndolo. La lógica es clara: si el mercado inmobiliario está sobrecalentado y los tipos van a subir, el riesgo de impago crece, y los bancos prefieren ser más selectivos que seguir creciendo en volumen a cualquier precio. El resultado es que los perfiles solventes, con contrato indefinido, ingresos elevados y ahorro suficiente, siguen teniendo acceso a condiciones competitivas. Los perfiles más ajustados encuentran tipos más altos o directamente la puerta cerrada.
Dicho lo cual, y para que no todo sean malas noticias, conviene recordar que España sigue siendo el tercer país de la eurozona con las hipotecas más baratas, solo por detrás de Malta y Bulgaria. Lo que también significa, y esto es lo que no suelen añadir en el mismo párrafo, que los bancos españoles tienen un amplio margen de subida que todavía no han utilizado.
La inflación alimentaria y el problema de los fertilizantes
Más allá de la energía, hay otro vector inflacionario que se está construyendo con más lentitud pero que llegará con fuerza pasado el verano: la alimentación. El precio de los fertilizantes nitrogenados lleva meses subiendo por el encarecimiento del gas natural, que es su principal materia prima, y el efecto sobre los precios en el lineal del supermercado tarda varios meses en materializarse. Las previsiones apuntan a subidas superiores al 7% en algunos alimentos básicos en el segundo semestre. Cereales, pan, lácteos, frutas y hortalizas. Los pequeños y medianos agricultores, que no tienen capacidad para absorber incrementos del 50% en el coste de los fertilizantes, están reduciendo superficie sembrada, lo que generará escasez además de encarecimiento.
A esto hay que sumarle las factorías de plásticos que están parando por falta de nafta, con impacto en el envasado de alimentos y en los materiales de construcción. La tormenta perfecta tiene más frentes de los que aparecen en el radar habitual. Quien pensaba que lo más caro del supermercado iba a seguir siendo el aceite de oliva va a tener que revisar sus previsiones.
La renta disponible bajará después del verano
El problema de fondo del mercado inmobiliario español lleva años siendo el mismo y nadie ha encontrado la forma de resolverlo: los precios de la vivienda suben y los salarios no. Este país, de muchas empresas pequeñas cuyos márgenes dependen del bajo coste laboral y no de la innovación ni la productividad, reacciona ante cualquier conversación sobre subidas salariales o incremento del SMI con una indignación que Garamendi vehicula puntualmente en el Ministerio de Trabajo, con mayor o menor fortuna y con los rituales habituales del sector. Que si la economía se va a hundir, que si las pymes no pueden aguantar, que si esto es un ataque a la libre empresa. El guion no ha cambiado en décadas y el reparto tampoco.
El resultado es que los sueldos en términos reales siguen sin recuperar los niveles previos al estallido de la burbuja, mientras los precios de la vivienda se acercan o ya superan los de aquella década prodigiosa. Para quien no tenga ya un patrimonio previo, el acceso a la propiedad se ha vuelto prácticamente imposible. Y eso elimina a la mayoría de los jóvenes y a una parte creciente de los sueldos medios.
Pasado el verano, cuando los efectos acumulados de la inflación energética y alimentaria se reflejen plenamente en el presupuesto familiar y cuando el dispendio vacacional haya consumido los ahorros que quedaban, la renta disponible real de muchas familias habrá caído de forma perceptible. Ese momento es el que va a revelar cuánta demanda inmobiliaria era sólida y cuánta era entusiasmo.
Los plazos de venta se alargan, pero la oferta sigue siendo escasa
El mercado inmobiliario ya está comenzando a dar señales de cambio, aunque por ahora son señales que los propietarios prefieren no ver. Los plazos de venta se están alargando, las compraventas llevan dos meses consecutivos de caídas según el INE, y la concesión de hipotecas muestra cierta ralentización desde enero. No es todavía una situación de alarma, porque la oferta sigue siendo escasa y la demanda real, sustentada en el crecimiento de la población y la demanda de reposición, se mantiene en niveles elevados. Pero la dirección del movimiento está clara.
Lo que ocurre en estos casos es que los propietarios son siempre los últimos en enterarse. El precio en Idealista sigue firme porque el vecino dice que la vivienda sube y sube, y la suya más porque tiene balcón y una reforma de hace diez años. Pasado el verano, cuando los meses transcurridos sin visitas serias comiencen a acumularse, aparecerá una disposición a negociar que ahora mismo es escasa. Pero —y este es el matiz importante— los precios en los portales no van a bajar. La oferta es inferior a la demanda, y un propietario que no tiene urgencia puede esperar. Lo que cambiará es el margen de negociación y el tiempo que hará falta para cerrar una operación.
Previsiones para lo que queda de año: actividad más lenta, precios resistentes
El escenario para la segunda mitad de 2026 tiene varios elementos que actúan en dirección contraria y cuál se impone depende en buena medida de cuánto tiempo se prolongue el conflicto en Oriente Medio y de si el BCE decide subir tipos en junio, en septiembre o en ambas reuniones y hasta en las de octubre y diciembre.
En el escenario más probable, la actividad inmobiliaria se ralentizará de forma progresiva: menos compraventas, más tiempo para cerrar operaciones, condiciones hipotecarias más exigentes y un número creciente de familias que el mercado habrá expulsado sin que nadie lo haya anunciado oficialmente. Los precios seguirán subiendo, pero a menor ritmo que en los últimos años; la escasez de oferta actúa como suelo.
En el escenario más adverso, si el conflicto de Oriente Medio se enquista y los precios del petróleo se mantienen en niveles altos, el propietario tardará meses en darse cuenta de que su ilusión choca contra la inflación, las hipotecas y la contracción de la demanda, y contra esos tres elementos tiene todas las de perder. Pero ese ajuste no lo veremos hasta casi finalizado el año, y el 2027 no pinta mejor.
El mercado ya está cambiando. Hipotecas más caras, criterios bancarios más duros, plazos de venta más largos y más negociación, aunque los precios se resistan a ceder. Las agencias que sepan leer estas señales y trabajar en este entorno más lento y selectivo tendrán ventaja sobre las que sigan esperando que la fiesta de los últimos años continúe indefinidamente. No va a continuar.
Eduardo Lizarraga
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