En toda la costa mediterránea, de Algeciras a Rosas, tras la apertura de la movilidad nacional las agencias inmobiliarias viven un momento de intenso trasiego que ya va siendo acompañado de resultados. Los clientes han estado mirando muchas viviendas a través de internet en los meses más duros de la pandemia, de ahí su revoloteo incesante, y ahora llega el momento de visitar los inmuebles físicamente e ir cerrando las operaciones.

Sin datos aún del mes de abril, ni de lo que está sucediendo tras el final del estado de alarma, aunque se percibe, el Instituto Nacional de Estadística (INE) asegura que la compraventa de viviendas ya se disparó en marzo un 32,4%, frente al mismo mes de 2020. Lo que ha impulsado la venta de viviendas  hasta las 47.332 operaciones, la cifra más alta registrada desde julio de 2019 y el mayor porcentaje total en la serie histórica desde el año 2007, impulsando un crecimiento interanual del 1,9%; aunque hay que añadir que las tranquilas ciudades del interior están un poco olvidadas.

Y siguiendo con el cambio de tendencia que ya se venía percibiendo a finales del 2019, pero que se ha agudizado en el año de la pandemia y aunque las compraventas de vivienda usada en marzo fueron más numerosas con el 78,6% del total, que las nuevas, con el 21,4% restante, es preciso destacar que desde el inicio del año, las transacciones de vivienda nueva se han disparado un 18,5%, mientras que las de la vivienda usada caen un 2%.

Es importante resaltar que desde enero la compra de viviendas por extranjeros ha seguido descendiendo hasta el 9,7%, desde el 10,7%  que alcanzó el cuarto trimestre de 2020. Pero esto cambiará cuando a partir del próximo día 7 de junio puedan llegar los compradores internacionales en los que muchas agencias inmobiliarias de la Costa Blanca y la Costa del Sol tienen puestas sus esperanzas para equilibrar ya sus presupuestos del año y poder compensar lo sucedido el pasado año.

De hecho, esta última semana de mayo se están llevando a cabo muchos procesos de selección en agencias inmobiliarias que necesitan volver a dotarse del personal necesario de cara al verano. Y es que se espera una importante afluencia de personas procedentes de la UE que ahora no van a dejar pasar la oportunidad de disponer de una casa en la costa, no solo para su jubilación, sino también por si una situación de estas características pudiera volver a producirse. Han echado mucho de menos las playas, el mar y la luz de nuestro mediterráneo.

Pero no sólo se espera que lleguen los jubilados, sino que el auge del teletrabajo y las buenas comunicaciones de nuestra costa levantina o malagueña pueden invitar a mucho jóvenes profesionales a establecerse en nuestras costas. Es un nuevo tipo de comprador que ha traído la pandemia.

Las compraventas se incrementan y el precio de las mismas desciende según el Consejo General del Notariado.  El precio promedio por metro cuadrado de viviendas vendidas bajó en marzo un 4,7% interanual, hasta los 1.384 euros por metro cuadrado.   En concreto por  tipo de vivienda, los precios de los pisos registraron un descenso del 4,0% con respecto al mismo mes del año anterior, hasta alcanzar los 1.570 euros/m², mientras que el valor de las viviendas tipo unifamiliar alcanzó los 1.091 euros/m², lo que representa un descenso del 1,1%.

Tanto notarios como registradores y agentes inmobiliarios destacan los cambios en el interés de los compradores a la hora de buscar una vivienda: más grandes y con espacios abiertos.  Así la superficie media de vivienda se ha incrementado un 0,8% y registra el máximo de la serie histórica con 102,9 m² para el conjunto de vivienda y los tipos más demandados son los chalets, las viviendas unifamiliares y los áticos con terraza. Ahora se prioriza el tamaño frente a la ubicación y se cambia el centro de la gran ciudad por zonas rurales o la periferia.

Con esta situación, ante un mes de junio que ya asoma la patita, las previsiones para el resto del año son optimistas, aunque se perciben también algunos nubarrones que podrían terminar por afectarnos o disiparse por el camino.

Durante lo que queda de año se van a continuar realizando operaciones de reposición de vivienda en todo el territorio nacional, con especial incidencia en zonas rurales y periféricas de las grandes ciudades, siempre buscando una vivienda más acorde con las vicisitudes que nos ha tocado vivir,  pero su porcentaje se verá diluido por el incremento de operaciones de segunda residencia, que normalizarán su mercado e incluso podrían beneficiarse de un determinado efecto rebote causado por la vuelta de la demanda extranjera . En total las previsiones son las de alcanzar unas cifras similares a las del 2019 con un incremento de las ventas sobre el 2020 que podría superar el 7%.

En cuanto a los precios hay que señalar que la vivienda nueva va a seguir su marcha ascendente y podría experimentar crecimientos este año superiores al 6%, para irse estabilizando en cifras cercanas al 2% de cara al año próximo, con más promociones a la venta.

Situación muy diferente es la que se produce en la vivienda usada, que algunos propietarios pueden verse en la necesidad de vender y que puede tener crecimientos débiles cercanos al 2% o incluso bajadas de precio dependiendo de las zonas y el tipo de vivienda. Está claro que la vivienda de lujo no se va a ver afectada y que podremos observar este año crecimientos superiores al 4,5% en zonas selectas de las grandes capitales.

El nubarrón de la desaparición de los ERTES después del verano, ya que es prácticamente seguro que tras la pataleta de los empresarios,  a los que no gusta que el dinero público vaya dirigido a ir propiciando una vuelta al trabajo, se llegue a un acuerdo para prorrogarlos, puede afectar y mucho al segmento de los pisos más económicos o medios. El empleo no va a disfrutar de muchas luces este año ni el que viene y sí más de una sombra:  la compleja reactivación económica después de un verano que se presume de ocio, consumo y charlestón y al que esperemos no siga la carmagnole.

Según los datos publicados por el Banco de España, los ahorros forzosos por la pandemia en España alcanzaron un total de 28.000 millones de euros en diciembre de 2020. Esta cifra representa un 2,5% del PIB  con un crecimiento del 7,5% respecto al mismo periodo del año anterior y una cifra también superior a la media de la serie histórica. Estos ahorros pueden canalizarse hacia la compra de vivienda, para inversión o reposición y también para reactivar el consumo doméstico, que se ha visto muy afectado por las restricciones y el auge del comercio on line, con 244 millones de transacciones realizadas el pasado año, En este sentido hay que señalar que las costumbres adquiridas se mantendrán en parte y el pequeño comercio y las grandes superficies seguirán pagando el ”efecto pandemia” el año próximo o tal vez para siempre.

Con estos niveles de ahorro y los miles de millones del BCE entrando en chorro,  la economía podría calentarse y también el inmobiliario. Porque además de la “queja” del mucho movimiento en el sector, la de la ausencia de producto en precio y calidad está muy generalizada, con lo que una demanda enloquecida tirará de los precios. Claro está que las tendencias inflacionistas en la economía registradas el pasado mes de abril, superiores en nueve décimas al mes anterior, se deben a la subida de los costes energéticos y el transporte y no son preocupantes, aunque no está de más señalar incrementos de precio en productos ligados a la construcción como el aluminio. En todo caso situaciones fáciles de controlar para un BCE que tiene el precio del dinero en el -0,5%.

No está todo dicho en la evolución próxima del inmobiliario ni mucho menos. Después de un verano derrochón, en el que se podrá dar salida a mucha demanda embalsada, sobre todo en segunda residencia de costa y con mucho extranjero con prisas por comprar, enfilaremos un otoño lleno de incertidumbres. Con unos ERTES que pueden convertirse en ERES, con una economía que puede calentarse en exceso,  casi estoy seguro de ello, acompañada de salarios congelados, una Ley de Vivienda que continúa perfilándose y con un Euribor que va a empezar a subir, hay demasiados interrogantes para seis meses, ¡aprovechemos el verano!

La necesaria regulación de los alquileres

Eduardo Lizarraga

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