Pasadas las elecciones madrileñas y mediado ya el mes de mayo, la ley de vivienda que está pergeñando el gobierno desde hace meses debe estar a punto de salir. Y los socialistas esperan convencer a su socio de gobierno de la idoneidad de su propuesta. La que habla de aumentar deducciones fiscales a los caseros que rebajen el precio de sus viviendas en las zonas que las comunidades y el Estado declaren más tensionadas, es decir, pagar con dinero público las rentas de los arrendatarios.  Además, Ábalos, quiere destinar al menos el 50% de suelo público a vivienda protegida en arrendamiento e impedir por ley que los pisos protegidos de alquiler puedan ser enajenados y vendidos.

Con la salida de Iglesias del Gobierno y los cambios que la pandemia ha traído en el mercado del alquiler, tanto en incremento de la oferta como contención o disminución de las rentas, que en muchos lugares aún son excesivas, parece que la presión sobre esta ley ha disminuido, pero el problema sigue latente.

Fue el Banco de España en uno de sus informes sobre la vivienda quien aseguró que en los últimos seis años, desde 2013 hasta el 2019, los precios de los alquileres crecieron más del 50% hasta rebasar los 10 euros por m2 de media. De esta manera, los españoles pagaron a mediados de año una media de 866 euros por un piso de 80 metros cuadrados frente a los 570 euros que desembolsaron cinco años atrás. Un reciente estudio de CC.OO. asegura que el 41% de los inquilinos (tres millones de personas) destinan más del 30% de sus ingresos al pago de la vivienda.

En España, según la OCDE, el 20 % de los hogares que viven de renta se encuentran en esta situación. Sin embargo, el 45,7 % de los hogares españoles en alquiler en el 20% más bajo de ingresos destinan más de cuatro de cada diez euros al arrendamiento de sus casas.

Esa situación hizo saltar todas las alarmas y la necesidad de controlar los alquileres se convirtió en clamor entre las asociaciones de inquilinos y afectados por la hipoteca y los desahucios. Los culpables para todos ellos eran los fondos de inversión que se estaban haciendo con el control del mercado.

Esta afirmación choca con la realidad de un mercado en el que el 95% de las viviendas en alquiler están en manos de 3 millones de particulares, pequeños propietarios convertidos en rentistas para complementar sus salarios o pensiones. Por el contrario, tan sólo el 4,2% de conjunto total de viviendas en alquiler es propiedad de entidades financieras y fondos de inversión. Aunque es cierto que su cartera está creciendo y que concentran sus propiedades en los centros de las ciudades y ahí sí que podrían estar alterando el mercado del alquiler.

El caso es que con la pandemia todo ha cambiado. La caída del turismo, de los alquileres para estudiantes y de los alquileres temporales por motivos laborales, ha generado un inmenso flujo de viviendas que se han pasado al alquiler tradicional. Algo más del 64% de los pisos turísticos ha hecho el cambio con un 25% en Madrid y un 40% en Barcelona.

En total y comparando los datos de antes del inicio de la pandemia a los de este primer trimestre, el conjunto de vivienda en alquiler se ha incrementado en un 106%, con un 92% en Barcelona y un 115% en Madrid.  Este exceso de oferta está haciendo bajar los precios, sobre todo en las zonas turísticas y en las grandes ciudades, dejando el interior un poco aparte de este movimiento. Según los últimos datos disponibles del alquiler en Barcelona, el precio medio de arrendamiento ha caído un 9,4% respecto al año pasado. En Madrid el descenso ha sido del 7,3%.

Esta caída de los precios ha traído una bajada de la renta media, que al cierre del año descendió por tercer trimestre consecutivo, al situarse en 993,3 €/mes, lo que supone un retroceso del 8,5% respecto al primer trimestre del año pasado y del 1% respecto al tercer trimestre. No obstante, el precio del metro cuadrado alcanzó los 10,2 euros el metro cuadrado al mes en el último trimestre de 2020, importe que se mantiene estable respecto al trimestre anterior. De estos datos puede extraerse que muchos de los cambios de vivienda se han ido dirigidos a ganar más metros.

El aumento de la oferta ha traído aparejado no sólo un descenso de precios, sino un aumento en el tiempo en que se tarda en alquilar una vivienda. En concreto se ha incrementado casi un 50% hasta alcanzar los 2,5 meses de media. Aunque el plazo varía, incrementándose cuanto mayor cantidad de habitaciones tiene la propiedad.  La vivienda plurifamiliar se tarda 2,4 meses en alquilar en tanto que las viviendas unifamiliares se demoran hasta 3,3 meses de media.

La situación del mercado de los alquileres tanto en el 2021 como en el 2022 se va a continuar viendo afectada por una recuperación lenta del turismo y del mercado laboral, con una disminución de los ingresos totales familiares. Y las zonas más afectadas serán aquellas en  que el PIB se ve influenciado por la actividad turística y las grandes ciudades, en tanto que en la llamada “España vaciada” las rentas de los alquileres van a tener muy pocas variaciones.

Este primer semestre del 2021 los precios continuarán bajando y la progresiva desaparición de los ERTEs, sin que la actividad económica pueda sustituir esa protección, impedirá una subida en el segundo semestre. Tampoco el 2022 va a lograr la recuperación de los precios, no sólo porque la economía tardará tres años en llegar a niveles precovid y los salarios no subirán, sino porque los contratos firmados ahora tienen una larga duración y ningún inquilino cambiará a alquileres más caros.

El exceso de oferta, que no se va a poder digerir con prontitud, puede generar una cierta guerra de precios a la baja y los arrendatarios harán bien en intentar conservar a los inquilinos en las negociaciones de renta que se producirán y no arriesgarse , por mantener su precio, a tener el inmueble varios meses vacío. Y es que va a haber movimiento de inquilinos que no terminarán sus contratos aprovechando el exceso de oferta. Unos cambiarán para mejorar en vivienda al mismo precio: balcones, terrazas, cerca de parques, menos céntricas, más metros… y otros, con ingresos afectados por la situación general,  lo harán para mejorar en precio, aprovechando las oportunidades que se presentarán.

Pero el mercado del alquiler es complejo y en él inciden más factores que el exceso de oferta  o la situación económica, como es el cambio de tendencia. En el año 2011 el porcentaje de viviendas en alquiler era de un 14,5%, pero en los últimos datos de Eurostat, este porcentaje en España había subido hasta el 23,7%. Es decir, 3,2 millones de familias, lo que significa que la cifra ha aumentado en 750.000 y las previsiones son al alza. Como además la compra de vivienda se va a ir haciendo cada vez más complicada, muchos encontrarán en el alquiler la solución a la vivienda y ayudarán así a digerir el exceso de oferta que se ha producido.

Lo sucedido ha sido coyuntural y la demanda para alquilar será más elevada de la actual. Lo lógico es que las diferencias de nuestro mercado del alquiler con el de otros países vayan desapareciendo. En ello incidirán no sólo las dificultades bancarias para hipotecarse lógicas en un periodo de mala situación económica, sino también la creciente movilidad laboral y un cambio de costumbres en los jóvenes españoles, más dados a pagar por la utilización que a la compra.  Aunque en esta tendencia pueda haber un tanto de resignación y de hacer de la necesidad virtud.

En todo caso, cuando llegue la recuperación y un aumento de la demanda, cuando los turistas vuelvan y el mercado laboral se regularice, deberemos haber arreglado la situación de alquileres disparatados que teníamos a inicios del 2020 sino queremos volver al problema. Se nos ha dado una tregua y es preciso aprovecharla.

Todos sabemos, aunque algunos disimulen, que los precios medios de la vivienda en venta y alquiler son demasiado elevados respecto de la renta media disponible por los hogares, que no va a subir e históricamente no lo ha hecho en proporción a las subidas de la vivienda.  La falta de acceso a la vivienda es un problema social de primer orden, no solo para los jóvenes, sino también para la economía del país que necesita nuevos hogares, incremento demográfico y consumo.

Ya se ha demostrado en repetidas ocasiones que cuando un bien se convierte en especulativo el mercado por sí solo no genera una dinámica de precios equitativa y necesita de una intervención pública. En este caso en beneficio de las personas con rentas bajas y para las que el acceso a la vivienda es un problema de primer orden. Si un inquilino con trabajo no puede pagar un alquiler que equivalga a un precio de coste más un beneficio normal para el propietario, no estamos ante un problema de alquiler sino de beneficio. En el último trimestre de 2020, la rentabilidad bruta de la vivienda en España se situó en un 6,6% en el caso de la vivienda plurifamiliar y en un 5,74% para la vivienda unifamiliar, un tanto disparatada si la comparamos con el actual precio del dinero y las rentabilidades de los productos financieros.

En España tenemos un gravísimo problema de falta de vivienda social, con sólo un 1,6% del parque total, es decir, una décima parte de la que tienen los países de nuestro entorno. En cuanto a la vivienda asequible —con rentas por debajo del mercado—, el parque es 14 veces inferior al de la media de la UE.

Si queremos cumplir el tan traído y llevado artículo 47 de nuestra Constitución, es preciso que el estado se dote de esa vivienda social que falta. Y el ensalzado “build to rent” no va a solucionar el problema. Ni porque a la velocidad actual de construcción se necesitarían 30 años para alcanzar la vivienda social necesaria, ni porque la necesidad de obtener un beneficio que tienen las empresas por concepto es diametralmente contraria a la puesta en marcha de un parque de vivienda asequible. Comenzar por el principio para conseguirlo es regular los precios del alquiler antes que ponerse a construir, lo que se debería haber hecho hace mucho tiempo, antes de que se normalizara un mercado con expectativas de altos beneficios.

La necesaria regulación de los alquileres

Periodista especializado en el sector inmobiliario

Eduardo Lizarraga

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