Se acaba el verano, vuelven las rutinas, las listas interminables de deberes y, cómo no, las malas noticias inmobiliarias, que en este sector nunca se van de vacaciones. El curso 2026-2027 del ladrillo español arranca con un cóctel que ya conocíamos de antes de julio —oferta escasa, precios al alza, hipotecas cada vez más exigentes— al que se suman ahora un par de ingredientes nuevos que amenazan con dejar el mercado todavía más indigesto: una posible subida del precio del dinero por culpa de la inflación, y un Bruselas que empieza a mirar con simpatía la prohibición de comprar segunda residencia en las zonas más tensionadas. Todo ello mientras el alquiler sigue superando, mes a mes, su propio techo de surrealismo. Bienvenidos de nuevo a la realidad.

Las operaciones de compraventa continúan descendiendo

Empecemos por lo que ya era tendencia antes del verano y que, lejos de corregirse, se ha instalado con la comodidad de quien no piensa moverse de casa: las compraventas llevan ya dos trimestres resintiéndose, y los últimos datos disponibles muestran una caída interanual del 7,7% en las operaciones de vivienda, la más pronunciada en más de dos años. De los siete meses transcurridos de 2026, seis han cerrado en números rojos. Conviene subrayarlo porque hay quien insiste en leer esto como síntoma de un mercado maduro con altibajos. Nada más lejos: no es que el mercado esté alcanzando un equilibrio adulto, es que cada vez hay menos compradores capaces de estirar el brazo hasta donde llega el precio. Y esa es una diferencia que cambia por completo el diagnóstico, aunque a algunos les convenga más ignorarla.

La accesibilidad regula la demanda, pero sigue fuerte ante la falta de oferta

Aquí está la paradoja que define este ciclo: hay menos operaciones, sí, pero no porque haya menos gente que quiera comprar, sino porque cada vez menos gente puede permitírselo. La demanda sigue ahí, pegada al cristal del escaparate inmobiliario, mirando pisos que hace tres años habría comprado sin pestañear y que hoy simplemente no entran en la hipoteca. La accesibilidad ha empezado a actuar como el gran regulador de facto del mercado, sustituyendo casi por completo al criterio de «cuánta vivienda hace falta construir». El problema es que este tipo de regulación no resuelve nada: no reduce la necesidad de vivienda, solo la aparca, la empuja hacia lo imposible del alquiler, la convierte en frustración acumulada. Y mientras la demanda siga siendo estructuralmente fuerte y la oferta siga siendo estructuralmente insuficiente, cualquier respiro en las compraventas es eso, un respiro en falso, no una solución.

El absurdo del alquiler: zulos, literas y precios surrealistas

Y hablando de frustración acumulada, lleguemos al alquiler, que últimamente parece competir consigo mismo a ver quién marca el récord de disparate. Ya no sorprende leer anuncios de habitaciones por encima de los 500 euros en según qué ciudades, pero lo que empieza a rozar la ciencia ficción son los «zulos» de 15 metros cuadrados sin ventana que se anuncian como «estudio luminoso» —luminoso, imaginamos, gracias al flexo—, o las habitaciones compartidas con litera para dos desconocidos que hace pocos años solo veíamos en según qué residencias de estudiantes low-cost del extranjero. Que en 2026 haya que explicar en un artículo de opinión inmobiliaria qué es dormir en la cama de arriba de una litera compartiendo habitación con alguien que no conoces, pagando por ello un dineral, dice mucho de hacia dónde ha derivado este mercado. Y no, esto no es anecdótico ni marginal: es el síntoma más visible, más humano y más indignante de un desequilibrio que las estadísticas trimestrales disfrazan de «tensión en el sector residencial». No existe ningún control sobre la habitabilidad y lo que se puede alquilar o no, tan sólo la imaginación y las ganas de hacer dinero del propietario de cualquier trastero o buhardillón.

Los precios siguen subiendo y la segunda mano se contagia de la obra nueva

Mientras las compraventas caen, el precio, ajeno a la lógica de la oferta y la demanda que nos enseñaron en el colegio, sigue subiendo con la tranquilidad de quien sabe que nadie le va a parar. El Índice de Precios de Vivienda del INE certificó una subida del 12,2% interanual en el segundo trimestre, encadenando ya 49 trimestres consecutivos de subidas: más de doce años sin que el precio baje ni un solo trimestre. Lo más revelador es quién tira del carro: la vivienda de segunda mano, que subió un 12,9%, por encima incluso de la obra nueva (7,4%). Es decir, la obra nueva se ha puesto tan cara que ha dejado de ser una alternativa real para la mayoría, y ese exceso de demanda insatisfecha se ha desplazado hacia el parque usado, contagiándolo con subidas que ya superan a las del propio detonante. Un clásico: cuando cierras una puerta, la presión se cuela por la ventana, o en este caso, por el piso de los abuelos que nunca se reformó.

Faltan manos: la construcción sin relevo generacional

Y aquí llegamos a uno de los cuellos de botella más ninguneados del debate público, probablemente porque no da titulares tan vistosos como una subida de tipos, pero que condiciona todo lo demás: no hay quien construya la vivienda que se necesita. La edad media de los trabajadores de la construcción supera ya los 45 años, casi siete más que hace quince, y hasta el 22% se jubilará en la próxima década, sin relevo a la vista. La juventud, sencillamente, no ve la construcción como una opción laboral atractiva, y es difícil culparla: se trabaja a la intemperie, con una siniestralidad que sigue siendo alta, con poco glamour y con sueldos que, aunque suben, siguen sin compensar ni la dureza del oficio ni la temporalidad crónica que arrastra el sector. El resultado es que casi el 80% de las vacantes en construcción resultan difíciles de cubrir, y cerca de un 18,6% se queda vacante de forma permanente. Se puede tener todo el suelo finalista del mundo y toda la financiación disponible, que si no hay albañiles, electricistas y encofradores que levanten los pisos, la vivienda seguirá sin llegar. Este es, con diferencia, uno de los mayores elefantes en la habitación del sector, y nadie parece tener prisa por sacarlo de ahí.

La ausencia de suministro eléctrico es otra piedra en el camino

Como si lo anterior no fuera suficiente, ahora resulta que ni siquiera hay corriente eléctrica suficiente para enchufar las viviendas que sí se consiguen construir. Un informe de BBVA Research cifra en más de 80.000 las viviendas previstas que dependen de nueva infraestructura eléctrica para poder conectarse, con Madrid, Valencia, Alicante, Sevilla o Murcia entre las zonas más afectadas. El motivo es tan prosaico como significativo: la vivienda de hoy ya no es la de hace veinte años. Domótica, electrodomésticos, automatismos, punto de carga para el coche eléctrico… cada nuevo hogar necesita muchísima más potencia que el de nuestros padres, y la red no ha crecido al mismo ritmo que esas necesidades. El 88% de los nudos de distribución dispone de menos de un megavatio de capacidad firme, un dato que suena muy técnico hasta que se traduce en lo que realmente significa: promociones ya terminadas que no pueden entregarse, o proyectos que se retrasan entre cinco y ocho años solo por esperar a que llegue el cable. Se han movilizado casi 18.000 millones de euros para reforzar la red hasta 2030, pero mientras tanto, la vivienda seguirá chocando contra un límite que ni siquiera tiene que ver con el ladrillo, sino con los cables que van por debajo.

La inflación de la eurozona hará subir el precio del dinero y dificultará el acceso a la vivienda

Y por si el paisaje no fuera suficientemente inquietante, llega la inflación a estropear la fiesta justo cuando el Banco Central Europeo empezaba a respirar. Los precios subieron un 3,3% interanual en agosto en la eurozona, el nivel más alto en tres años, con la energía disparándose un 14,3% y España liderando el pelotón inflacionista con un 4,5%, muy por encima de Francia, Alemania o Italia. Los mercados ya dan por probable una subida de tipos en la reunión de septiembre del BCE, que podría llevar el precio del dinero hasta el 2,5%, con nuevas subidas no descartadas antes de que acabe el año. Dado que ya más del 73% de los compradores necesita hipoteca para acceder a una vivienda, la ecuación es tan sencilla como incómoda: más tipos significan más cuota, y más cuota significa que la vivienda, ya inaccesible para buena parte de la población, se aleja todavía un poco más. La banca, además, no está esperando de brazos cruzados: ya está endureciendo condiciones y exigiendo de media un ahorro cercano al 30% del valor del inmueble. El acceso a la vivienda, en resumen, se estrecha por los dos lados del embudo: el precio y el dinero para pagarlo.

Bruselas apoya medidas regulatorias

Para cerrar el círculo de complicaciones, llega Bruselas con su Plan de Vivienda Asequible, que da respaldo comunitario a la posibilidad de prohibir la compra de segunda residencia en zonas tensionadas. No es obligatorio, insisten desde la Comisión, solo un «paraguas» para quien quiera usarlo. Pero en determinadas provincias y ciudades españolas, muy presionadas por el alquiler turístico y por la compra de segunda residencia a precios elevados —a menudo por parte de extranjeros—, esto no es una cuestión menor: buena parte de lo que se comercializa en esas zonas tiene precisamente ese perfil de comprador. Si la norma llega a aplicarse con rigor, agencias y promotoras de toda la vida podrían ver cómo su principal cliente desaparece de un plumazo. El sector lleva meses hablando de falta de oferta y de exceso de demanda como si fueran fuerzas de la naturaleza, pero aquí tenemos una decisión política que puede reconfigurar de raíz quién puede comprar y dónde. Conviene no perderla de vista, porque su recorrido legislativo apenas empieza.

Unas pinceladas rápidas de la situación a finales de año

Si hay que resumir hacia dónde vamos de aquí a diciembre, el retrato es el de un mercado que frena en las operaciones pero no en los precios, que ve cómo la segunda mano recoge el testigo en las subidas de precio de una obra nueva ya inasequible, que no tiene manos suficientes para construir lo que necesita, ni cables suficientes para enchufarlo cuando lo consigue construir, y que encima se prepara para pagar más caro el dinero justo cuando Bruselas empieza a poner en el mapa la posibilidad de vetar a una parte de sus compradores habituales. No hay que ser demasiado agorero para anticipar que el otoño no va a traer alivio, sino más de lo mismo con matices distintos: menos compraventas, precios que seguirán subiendo aunque más despacio, y un alquiler que, mientras nadie ponga freno real a la escasez, seguirá inventando nuevas formas de indignarnos con sus zulos, sus literas y sus precios de ciencia ficción. La vuelta de verano, en definitiva, no ha traído soluciones. Ha traído, eso sí, una lista más larga de motivos para seguir hablando de esto en la próxima sobremesa familiar.

Eduardo Lizarraga

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