Han pasado apenas diez días desde que los decretos de vivienda volvieron a la plaza después de que el Congreso los devolviera a corrales, y todavía queda mes y medio hasta las elecciones del 29 de noviembre. Dos meses escasos que, sin embargo, están bastando para dejar al sector inmobiliario con el motor al ralentí y al capitán mirando el horizonte con prismáticos, a ver si alguien le explica hacia dónde sopla el viento. 🌬️ No es solo el alquiler, que está con encefalograma plano; es todo. Los teléfonos de las agencias suenan menos que una cabina en 2026, las operaciones que estaban a punto de caramelo se enfrían en el congelador y el único ruido de fondo es un runrún que no trae nada bueno. Las inmobiliarias están en dique seco, y no porque hayan querido sacar el barco a dar patente al casco, sino porque alguien ha decidido por decreto que este invierno no se navega.

Un sector más amplio de lo que parece y sin mamparos estancos

Conviene recordar algo que en los despachos de Madrid parece olvidarse con facilidad: el inmobiliario no es un compartimento estanco. Constructores, promotores, intermediarios, propietarios, inversores, arrendadores y arrendatarios se mueven al mismo compás, como vasos comunicantes que se nutren unos de otros. No hay mamparos anticolisión que protejan solo a una parte del barco; si escora, escora para todos, y si se hunde, el agua llega a todos los camarotes, también a los de primera.

Las cifras de los primeros días ya lo dejan claro. La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias ha preguntado a más de 600 agencias y el resultado es una foto movida, pero inquietante: 4.235 viviendas retiradas en diez días, de las que 1.224 han saltado del alquiler a la venta y 944 se han ido a otras modalidades de arrendamiento. A eso se suman 1.523 firmas bloqueadas a las puertas de la notaría. El 88,9% de las agencias dice haber notado el golpe. Es una encuesta del propio sector, sí, y hay que leerla con cautela, pero cuando nueve de cada diez te dicen que les duele, lo prudente no es discutir el termómetro, sino mirar la fiebre.

El inversor que ve nubarrones en el alquiler no compra y espera; el comprador residencial también espera, con la caña preparada para pescar en río revuelto si los precios bajan; el promotor ralentiza; y de la desesperación de quien busca un piso de alquiler mejor ni hablamos. Todos esperan. El problema es que las agencias no pueden facturar esperas.

Casi 200.000 trabajadores y miles de empresas afectadas

Según el INE, las actividades inmobiliarias ocupan hoy a 187.700 personas -eso son muchas familias, un récord histórico, sin contar a los muchos versos libres que pululan por el sector  Detrás hay decenas de miles de empresas, la mayoría pequeñas, con una oficina a pie de calle, dos o tres agentes, un alquiler que pagar y unas nóminas que no entienden de Diputación Permanente. Muchas tenían el año medio hecho gracias a unos meses fuertes, pero el problema no es el cierre de diciembre: es enero, febrero y marzo, cuando los números se presenten flacos para empezar y tener que arrastrarlos luego.

Este sector merece un respeto que ahora mismo no se le está teniendo. Porque si hay familias que esperan un techo, que las hay y muchas, también hay otras familias que necesitan cobrar a fin de mes, y resulta que buena parte de ellas trabajan precisamente en esto. A los políticos que legislan con nómina garantizada, coche oficial y vivienda resuelta les cuesta entender que un trimestre perdido, para una agencia de barrio, no es un dato en un gráfico: es un ERTE, un cierre o una hipoteca personal que tiembla. 🏚️

Empresas respetuosas con la legislación, salvo casos contados

La inmensa mayoría de las inmobiliarias de este país cumple la ley, la estudia, la aplica y, encima, se la explica gratis a propietarios e inquilinos desconcertados. Eso no impide que haya garbanzos negros. Estos días conocíamos que la OCU ha denunciado a Engel & Völkers ante Consumo por cobrar a los candidatos a inquilino una mensualidad más IVA en concepto de un supuesto asesoramiento, cuando la Ley de Arrendamientos Urbanos dice con claridad que los gastos de gestión inmobiliaria los paga el arrendador. Será Consumo quien determine si hay infracción, pero sorprende que una firma que presume de glamour y que abrió en Mallorca su primera oficina fuera de Alemania tenga que aprender ahora cómo funciona la ley española.

Lo que no puede ocurrir es que estas prácticas, si se confirman, sirvan para manchar el trabajo honrado de la gran mayoría. Bastante tienen ya las agencias con adaptar anuncios y contratos al nuevo decreto, que obliga a publicar el índice de referencia y a indicar si el arrendador es gran tenedor, con la amenaza de todos los males del infierno si se olvida una línea. Y todo ello sabiendo que en dos meses las reglas pueden volver a cambiar. Súmele el control del dinero negro, las prórrogas extraordinarias, el desistimiento a los seis meses sin indemnización, las pequeñas reparaciones que ahora paga el propietario y el adiós al seguro de impago como garantía adicional. La profesión, sencillamente, se ha convertido en un sinvivir.

La crisis lleva tiempo fraguándose y nos revienta en el peor momento

Nada de esto ha nacido en septiembre ni con Maricarmen. Algunos dicen que comenzó a finales de los 80. La oferta de alquiler de larga duración llevaba años encogiéndose: según Idealista, los anuncios pasaron de 902.664 en 2018 a 510.091 en 2025, casi 393.000 menos. El Banco de España calcula que faltan unas 800.000 viviendas, los precios de venta crecían en agosto por encima del 12% interanual y cuatro de cada diez hogares inquilinos dedican más del 40% de sus ingresos al alquiler. Los decretos no han creado la sequía; como mucho, han abierto el grifo de la evaporación.

El drama es el momento. La crisis revienta con unas elecciones convocadas, un Gobierno en funciones legislando con la Diputación Permanente con un 35 a 34, el PNV decidiendo qué decreto vive y cuál muere, y la posible guinda de Lagarde, que en cualquier momento puede llegar con la rebaja… perdón, con una nueva subida de tipos. Los bancos endurecerán sus criterios de solvencia hasta parecerse al propietario más desconfiado buscando inquilino, y la hipoteca se convertirá en una carrera de obstáculos con el listón cada vez más alto. De la inflación y los combustibles ni hablamos.📈

El problema inmobiliario no se acaba el 29-N, acaba de empezar

Que nadie se haga ilusiones: el 30 de noviembre amaneceremos igual. Gane quien gane, el problema seguirá ahí, sentado en el sofá, con los pies encima de la mesa dispuesto a quedarse. Se mantengan los decretos o se deroguen en febrero, la vivienda en España ha entrado en ebullición después de una crisis larga y profunda que no se supo ver venir ni se ha sabido manejar.

Mientras tanto, una parte cada vez mayor de la población contempla cómo su derecho a una vivienda digna es poco más que el artículo 47 de la Constitución, mientras el artículo 33, el de la propiedad privada, goza de mejor salud y de más amigos, sobre todo entre quienes manejan los hilos y la cartera. El problema es que la balanza se descompensa y el número de agraviados crece cada día. Y cuando la vivienda preocupa ya al 87% de los españoles, lo raro no es que sea el centro de la campaña; lo raro es que haya hecho falta llegar hasta aquí.

El movimiento del péndulo no funciona

En este país de extremos pasamos de un lado al otro con una facilidad pasmosa. Durante años, políticas protectoras con propietarios y fondos; ahora, al lado contrario, con inquilinos y desahuciados en el centro. Y cuando esto pase, que pasará, los más furibundos querrán volver a empujar el péndulo hasta lo más alto de su lado. Pero cuanto más sube por un extremo, más lo hace por el otro, y lo único que consigue es que nadie sepa en dónde estará la bola el año que viene.

Así no se planifica nada. El sector necesita un marco jurídico estable que contemple los derechos de todos, inquilinos y propietarios, para poder crecer y hacer empresa. Ni el control de precios por sí solo crea las viviendas que faltan, ni la liberalización por sí sola baja un euro el alquiler de quien lo paga hoy. Hace falta un plan a largo plazo para construir y un plan de choque para proteger a las familias que no pueden esperar años viviendo en un zulo, y eso solo se sostiene con un Pacto de Estado por la Vivienda a diez años que sobreviva a los cambios de Gobierno. La vivienda no se arregla en una legislatura, ni en dos. Llevamos décadas fabricando el problema; pretender resolverlo de un plumazo, por decreto y en campaña, es como querer adelgazar veinte kilos el fin de semana anterior a la boda. 💍

La construcción se ralentiza y no es lo que necesitamos

Los promotores lo dijeron alto y claro en el congreso de APCEspaña en Barcelona: el país necesita 250.000 viviendas nuevas al año y apenas se construyen entre 90.000 y 110.000. Más de 100.000 hogares de déficit acumulado cada ejercicio. Falta mano de obra, falta suelo finalista, sobra burocracia, los impuestos caen en cascada sobre cada promoción y, por si faltara algo, hay decenas de promociones paradas por falta de suministro eléctrico. Construimos menos de lo que necesitamos con la falta que nos hace, y encima lo hacemos con el freno de mano echado.

Xavier Vilajoana pidió que no se cambien las reglas a mitad de partido. Es una petición razonable, aunque cuesta imaginar que alguien la escuche en plena precampaña, cuando la vivienda es más útil como arma arrojadiza que como problema a resolver. Y aquí también cabe un tirón de orejas a las asociaciones del sector, que las hay, y que deberían dejarse ver para algo más que la comida de la patrona y la reunión anual con el obituario.

Bruselas nos va a marcar el paso y el sector cambiará

Por si el lío doméstico fuera poco, Bruselas ya ha movido ficha. El Plan de Vivienda Asequible presentado por Teresa Ribera abre la puerta a que los Estados prohíban la compra de segundas residencias en zonas bajo presión residencial, siempre que el precio medio supere ocho veces la renta mediana y la tensión no remita. No es obligatorio, todavía debe pasar por el Consejo y el Parlamento Europeo, y el PP europeo ya ha anunciado batalla. Pero el mensaje es nítido: la vivienda ha dejado de ser un debate solo español y el problema se extiende.

Para las agencias de costa y de las islas, que viven en buena medida del cliente de segunda residencia, esto no es una nota a pie de página. Es un aviso de que el negocio va a cambiar, y que lo hará con criterios europeos, con más control, más datos públicos y menos margen para improvisar.

Marcar una estrategia y abandonar la inmobiliaria de hace diez años

Ante este panorama, la peor estrategia es no tener ninguna. El año que viene puede ser complejo, porque nada de esto se va a arreglar en el corto plazo, más bien al contrario. Por eso insisto: la inmobiliaria que quiera sobrevivir sin sobresaltos debe ganar independencia. Dejar de pagar cantidades astronómicas por leads de compra o captación que muchas veces no se justifican con los resultados, y aprovechar la tecnología que ya existe para conseguir visibilidad en los conceptos que interesan, sin tener que comprarlos.

Todos miramos Google varias veces al día, y ahí es donde hay que estar: apareciendo como agencia de referencia en nuestra zona, mostrando los pisos que buscan nuestros clientes y captando porque tenemos autoridad local. Eso empieza con una estrategia adecuada: un dominio orientado, un servidor inmobiliario que resuelva problemas en lugar de crearlos, una web al día, contenidos atractivos y herramientas de venta y captación como valoradores, chatbots y calculadoras. No es ciencia ficción; es el mundo de hoy. La ciencia ficción, si acaso, la dejamos para lo que llegará el año que viene. 🚀

Las inmobiliarias superaron el desierto de 2009 a 2016, que fue mucho peor que este invierno. Saldrán también de esta. Pero saldrán mejor las que aprovechen el dique seco para reparar el casco, cambiar las velas y preparar la ruta, en lugar de poner velitas al teléfono a ver si suena.

Eduardo Lizarraga

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