El mercado inmobiliario español lleva meses enviando señales de alerta que el sector promotor, envalentonado por años de demanda boyante y precios gratificantes, parece empeñado en ignorar. Los datos del segundo semestre de 2025 publicados por el Consejo General del Notariado son, en este sentido, bastante elocuentes: la compraventa de vivienda libre por parte de extranjeros cayó un 4,4% interanual, situándose en 66.629 operaciones y representando el 18,4% del total del mercado, su nivel más bajo desde el año pandémico de 2020. Tres años consecutivos de retroceso en el peso relativo del comprador foráneo no es ruido estadístico. Es una tendencia. Y las tendencias, en inmobiliario, suelen llegar tarde a los titulares pero temprano a los balances.

Los no residentes se retiran: menos compradores, más precio

La primera lectura del dato agregado es engañosa, porque en realidad esconde una fractura interna de considerable profundidad. Mientras los extranjeros residentes en España crecieron un 3,3% y alcanzaron el segundo mayor volumen histórico de la serie con 41.836 operaciones, los no residentes se desplomaron un 15,1% hasta las 24.793 transacciones. Dos realidades diametralmente opuestas bajo el mismo epígrafe.

Esta distinción es fundamental para entender lo que está pasando. El extranjero residente es, a todos los efectos prácticos, un comprador integrado en el mercado español: conoce los precios, trabaja aquí, vive aquí y compra vivienda con criterios similares a los nacionales, pagando una media de 1.963 euros por metro cuadrado, muy cerca de los 1.839 euros del comprador español. El no residente, en cambio, es otra persona. Compra segunda residencia o invierte, paga de media 3.242 euros por metro cuadrado —un 65,8% más que el residente—, se orienta hacia la obra nueva y, hasta hace poco, parecía completamente ajeno al concepto de pagar un precio enloquecido. Ese comprador, el que compraba con alegría las promociones de lujo en primera línea de playa, es el que está saliendo por la puerta. Y lo está haciendo con cierta prisa.

La paradoja es que se va pagando más por lo que compra: el precio medio abonado por no residentes subió un 5,8% interanual. Compran menos, pero más caro. Lo que indica que no es que el comprador de alto poder adquisitivo haya desaparecido, sino que el de poder adquisitivo medio —el que se estiraba hasta el límite para comprarse un apartamento con vistas en Torrevieja o un adosado en Benidorm— ya no llega.

Donde más suben los precios, más caen las compraventas

Hay una correlación en los datos del Notariado que debería leerse con atención en más de una oficina de promotora costera. Las comunidades autónomas con mayor precio por metro cuadrado son exactamente las que registran las caídas más severas en el número de operaciones protagonizadas por extranjeros. Madrid se desplomó un 20,3%, con un precio medio de 3.862 euros por metro cuadrado. Baleares cayó un 10,2%, con un precio que alcanza los 5.201 euros por metro cuadrado —el más alto de todo el territorio nacional—. Canarias retrocedió un 10,8% y la Comunidad Valenciana, que concentra el mayor volumen del mercado, con 18.722 operaciones, cedió un 7,3%.

En el otro extremo, crecen las compraventas en aquellas comunidades donde los precios siguen siendo accesibles: Castilla-La Mancha subió un 21,5% con un precio medio de 805 euros por metro cuadrado; Extremadura creció un 13,8% con apenas 688 euros por metro cuadrado; Aragón avanzó un 11% con 968 euros. El mensaje es bastante directo: el extranjero no ha dejado de comprar en España, ha dejado de comprar en las zonas donde el precio se ha ido a la estratosfera. Y está buscando alternativas más razonables, aunque estén a dos horas de la playa, que mejor clima que en su país seguro que encuentra.

Los residentes se vuelcan en la segunda mano

El otro fenómeno relevante que emerge de los datos es el desplazamiento de la demanda hacia la vivienda usada, particularmente visible entre los extranjeros residentes. No es casualidad: el precio de la obra nueva es ya un 43% superior al promedio de la vivienda de segunda mano, acumulando una subida superior al 32% entre 2020 y 2025, con el metro cuadrado medio en 2.567 euros según el informe Vivienda de obra nueva 2026 de Tinsa by Accumin. Y la tendencia sigue siendo alcista, con el sector constructor alertando de nuevas presiones en costes derivadas de la geopolítica global y de la guerra de Trump.

El extranjero residente, con mejor conocimiento del mercado y criterios de compra más parecidos a los españoles, ha hecho el cálculo y ha concluido que la segunda mano ofrece mejor relación calidad-precio. El no residente, que llega con el catálogo de la promotora bajo el brazo. sueños de terraza con vistas al mar, y botella de Krug en la cubitera, sigue siendo el principal cliente de la obra nueva. Pero, como decíamos, cada vez son menos los que se presentan con esa disposición.

Nórdicos y centroeuropeos: menos, pero más rumbosos

Entre los no residentes que todavía compran, el perfil más activo es el del comprador nórdico y centroeuropeo, que encabeza sin discusión el ranking de precio por metro cuadrado: suecos a 3.654 euros, alemanes a 3.559 euros, noruegos a 3.085 euros. Son los que financian las promociones de lujo de la Costa Blanca y Baleares, los que consumen obra nueva con amenities, los que preguntan si hay cargador para el coche eléctrico y si el arquitecto tiene portfolio en Instagram.

El problema es que también son los que más han recortado su actividad compradora. Los datos interanuales muestran caídas significativas para Noruega (-19,3%), Bélgica (-17,5%) y Alemania (-6,4%). El comprador alemán, que llegó a concentrar el 52,6% de todas las operaciones de no residentes en Baleares, está frenando. Y aquí viene el comentario que nadie quiere escuchar en las ferias inmobiliarias de Alicante: el alemán y el holandés, ante la mínima señal de inestabilidad económica, se encierran en casa, suben la calefacción, piden una torre de pizzas y esperan. Es su idiosincrasia. El español, en las mismas circunstancias, se va al bar a comentar con humor la que está cayendo y no cancela las vacaciones ni aunque ardan los petroleros. Culturas distintas, respuestas al riesgo muy distintas, y ahora mismo hay bastante riesgo en el ambiente.

El mapa por nacionalidades: el británico compra caro en la costa, el marroquí compra donde trabaja

Por número de operaciones, Reino Unido lidera con 5.178 compraventas (7,8% del total), seguido muy de cerca por Marruecos con 5.154 (7,7%). Pero la similitud en el dato agregado esconde perfiles absolutamente opuestos.

El británico compra en zonas turísticas consolidadas —Murcia costa (29,8% de sus operaciones), Andalucía (16%), Valencia (8,8%)—, con un precio medio de 2.627 euros por metro cuadrado, orientado a segunda residencia o retiro anticipado bajo el sol mediterráneo. Es el cliente clásico de la inmobiliaria costera, el que llega con el presupuesto más o menos claro y pregunta si el vecino también es inglés. Ahora bien, Reino Unido cayó un 14,4% interanual, lo que no es un ajuste menor. El Brexit, los tipos de interés y la inestabilidad política y laboral en el Reino Unido están haciendo mella en ese sueño mediterráneo.

El marroquí, en cambio, compra en zonas completamente diferentes y con objetivos radicalmente distintos. Su precio medio es de 768 euros por metro cuadrado, el más bajo de toda la tabla, y concentra sus compras en Murcia interior (35,1%), Navarra (32,1%), La Rioja (25,8%) y Aragón (21,9%). No compra segunda residencia. Compra vivienda habitual en las zonas donde trabaja, próxima a la agricultura intensiva y a los mercados laborales donde la comunidad marroquí tiene mayor presencia. Son mundos distintos dentro de la misma estadística.

En el lado más preocupante del ranking interanual destaca el desplome de Rusia (-28,6%) y China (-22,9%), dos colectivos que combinaban alta capacidad adquisitiva con motivaciones inversoras y que, por razones evidentes —sanciones, restricciones de capital, visados, Golden Visa eliminada—, han reducido drásticamente su actividad en el mercado español.

Más allá de los precios: regulación, fiscalidad y geopolítica

Los precios son la causa más visible de la retirada del comprador no residente, pero no la única. La supresión de la Golden Visa ha cerrado un canal de entrada relevante, especialmente para compradores extracomunitarios con perfil inversor. La amenaza de un incremento fiscal de hasta el 100% del valor del inmueble para no residentes de fuera de la UE —todavía en debate pero ya generando incertidumbre— ha enfriado expectativas. Y la inestabilidad geopolítica global, con la guerra de aranceles y misiles de Trump como telón de fondo y la amenaza de recesión en el horizonte, no ayuda precisamente a tomar decisiones de inversión inmobiliaria en el extranjero.

La incertidumbre, en definitiva, es el peor enemigo del comprador internacional. Y ahora mismo hay incertidumbre por todas partes: en los mercados energéticos, en las materias primas, en los tipos de cambio, en los billetes de avión, en la política comercial global… El esfuerzo teórico de compra de vivienda nueva ya supera el 50% de la renta disponible en provincias como Alicante, Málaga o Baleares. Eso no es un mercado tenso. Es un mercado que aprieta tanto que empieza a expulsar a sus propios compradores.

La Costa Blanca se llena de nuevas promociones: ¿alguien ha leído los datos?

Y aquí llegamos al punto más delicado, el que afecta directamente a los promotores que en este momento tienen grúas levantadas en la provincia de Alicante. Los datos de visados del Colegio Oficial de Arquitectura Técnica de Alicante son contundentes: 11.011 viviendas iniciadas en 2025, un 31,8% más que en 2024, con el cuarto trimestre marcando el mejor registro desde 2008. San Juan de Alicante, Torrevieja, Benidorm, Villajoyosa y Dénia lideran el volumen de nuevas promociones, en su mayoría orientadas a una demanda extranjera que, según todos los datos disponibles, está retrocediendo precisamente en esa franja de mercado.

El coste de ejecución en la provincia se sitúa ya en 597 euros por metro cuadrado, con un incremento anual del 6,1%. Sumado a suelo, financiación, impuestos y margen promotor, el precio de salida de estas promociones va a ser alto. Muy alto. Y el comprador nórdico o centroeuropeo,  al que van dirigidas, está mirando los aranceles de Trump, el precio del gas y su fondo de pensiones antes de firmar nada.

No se trata de catastrofismo. Se trata de que cuando la demanda que sostenía un ciclo promotor empieza a aflojar —y los datos del Notariado indican que eso está ocurriendo desde el primer semestre de 2022—, las promociones iniciadas en la parte alta del ciclo son las que más tardan en venderse, las que más dilatan sus plazos y las que acaban generando problemas financieros a los promotores más apalancados. El mercado inmobiliario tiene una memoria corta y una deuda larga. Y la Costa Blanca, que lo sabe por experiencia propia, parece dispuesta a volver a aprenderlo. Ls gallina de los huevos de oro hace las maletas y busca otro gallinero.

Eduardo Lizarraga

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