Llegaron cuando España estaba de rodillas. Cuando los bancos acumulaban pisos como quien amontona escombros y las familias dejaban las llaves en la sucursal antes de abandonar para siempre la casa en la que habían criado a sus hijos. Llegaron con maletines llenos de capital fresco, con apetito de carroñero y con la mirada fría de quien sabe exactamente cuánto vale el dolor ajeno expresado en metros cuadrados. Eran los fondos de inversión internacionales, rebautizados con toda la justicia del mundo como fondos buitre, y venían a hacer el negocio de sus vidas a costa del mayor drama social que ha vivido España en décadas.

Ahora, quince años después, se van. O mejor dicho: se recolocan. Porque irse del todo sería demasiado poco lucrativo. ¡aquí sigue habiendo negocio!. Lo que están haciendo es cerrar un ciclo de inversión extraordinariamente rentable —compraron a precio de saldo, cobraron alquileres históricamente altos y ahora venden a precio de mercado récord— y buscar el siguiente producto con el que repetir la jugada. Cambian de negocio, no de naturaleza.

El negocio redondo de comprar la miseria ajena

Conviene recordar, antes de que el relato lobbysta reescriba la historia, que ya están en ello, cómo llegaron estas carteras a manos de los fondos. La crisis financiera de 2008 desencadenó casi un millón de desahucios en España. Los bancos y las cajas de ahorro —aquellas que tan alegremente habían financiado la burbuja— se quedaron con un parque inmobiliario gigantesco que no sabían qué hacer con él y que lastraba sus balances. Necesitaban deshacerse del ladrillo como fuera. Y los fondos, siempre atentos al olor de la oportunidad, estaban ahí.

Compraron en bloque, a precios de derribo, carteras enteras de viviendas. La operación más emblemática, que resume toda la indecencia del asunto con precisión de cirugía oftalmológica, fue la venta que realizó el Ayuntamiento de Madrid en 2013, bajo la alcaldía de Ana Botella, de 1.860 viviendas de protección oficial —construidas con dinero público y destinadas al alquiler social— a Blackstone por una media de 68.000 euros por unidad. Hoy esos mismos pisos se venden en la operación de desinversión de Fidere a una media de 222.000 euros. Tres veces más. El negocio fue redondo. Las viviendas que los ciudadanos habían pagado con sus impuestos pasaron a engordar los dividendos de un fondo de inversión estadounidense gracias a la gestión de sus representantes políticos amantes de España. Puertas giratorias, favores, alfombra roja, hijos colocados. La historia es conocida.

Los que dicen que se van: Blackstone, Cerberus, Ares, Azora y compañía

La operación que ha encendido todas las alarmas es la venta de Fidere, la socimi de Blackstone con 47 edificios residenciales en la zona metropolitana de Madrid y unas 5.300 viviendas en alquiler, por un valor estimado de 1.200 millones de euros. El fondo canadiense Brookfield aparece como comprador avanzado. ¿Y qué tiene previsto hacer Brookfield con esos pisos? Venderlos uno a uno. Es decir, sacarlos del mercado del alquiler para siempre.

Pero Blackstone no es el único. Cerberus explora la venta de entre 3.500 y 4.000 viviendas por un valor de hasta 900 millones de euros. Ares Management está en proceso de desprenderse de 6.000 viviendas gestionadas por su filial Avalon, muchas de ellas procedentes del plan VIVE de la Comunidad de Madrid. Nestar —antes conocido como Lazora— busca salida para su cartera de más de 9.000 pisos. Patrizia, el fondo alemán, ya ha iniciado la venta unidad por unidad de los 542 pisos de su cartera en Cataluña, parte de un portafolio de 1.500 viviendas adquiridas en 2022. Vivenio, Azora, CBRE Investment Management… el desfile es largo.

En Cataluña, la huida es más acelerada

El movimiento comenzó antes y con más intensidad en Cataluña, donde las políticas del Govern han ido por delante del resto del Estado en cuanto a regulación del alquiler. La declaración de zonas tensionadas, los topes a los precios de los contratos y, más recientemente, el Decreto Ley 5/2025, que establece un tipo impositivo del 20% sobre el ITP para transmisiones de edificios completos a grandes tenedores, han acelerado la desbandada. Los fondos argumentan, con el victimismo habitual del capital cuando encuentra resistencia, que la rentabilidad del alquiler ha caído al 3-4% y que eso no justifica el riesgo. Que el bund alemán está al 2,7% y que ellos necesitan un 4,5% como mínimo para seguir en el juego. 🧮

Lo que no dicen en sus notas de prensa es que llevan más de una década cobrando los alquileres más altos de la historia de España con activos que compraron a una fracción de su valor actual. La rentabilidad bruta total de la vivienda —sumando revalorización más renta— rondaba el 16% en el tercer trimestre de 2025. Dieciséis por ciento. No está mal para un activo que compraron a precio de saldo.

El relato lobbysta y la realidad

Cuando los fondos anuncian su salida, sus portavoces y los sectores afines al lobby inmobiliario se apresuran a presentarlo como una señal de alarma y desastre: la regulación espanta a los inversores, sin capital privado no habrá oferta, somos lo peor de Europa, el mercado del alquiler colapsará… Es el argumentario de siempre, perfectamente engrasado.

La realidad es más prosaica: esto no es una huida, es un fin de ciclo. Los fondos institucionales no invierten para siempre. Entran, rentabilizan y salen entre siete y diez años después, cuando el momento del mercado es el más favorable para maximizar la ganancia. Compraron en mínimos históricos. Cobran alquileres récord. Y ahora venden en un mercado donde los precios de la vivienda han subido un 16,4% interanual en el primer trimestre de 2026. Es la estrategia, no la regulación. ¿Si Cataluña o la Ley de Vivienda aceleran el proceso y le pueden echar la culpa a alguien?, tanto mejor para sus cuentas de resultados: venden antes de que los precios puedan corregirse y su honorabilidad, si es que tuvieron algo, no sale tan malparada.

Decenas de miles de pisos fuera del mercado del alquiler

El problema concreto y urgente es que se calculan más de 25.000 viviendas en proceso de desinversión solo en las carteras de los fondos más grandes, y las estimaciones apuntan a que más de 10.000 viviendas en Cataluña podrían pasar del alquiler a la compraventa en los próximos meses. En el conjunto de España, el número es significativamente mayor.

Estas viviendas, en su inmensa mayoría, no se venderán a otras entidades que las mantengan en alquiler. La imposibilidad de colocar las carteras en bloque —porque no hay compradores institucionales dispuestos a asumir las condiciones del mercado actual— está llevando a los fondos a la venta unitaria. Cada piso que se vende a un particular es un piso que desaparece del mercado del alquiler. Y ese mercado ya está al límite. La oferta de alquiler en Barcelona cayó en casi 7.000 viviendas respecto a 2024. Madrid no va a ser diferente.

¿Podrán las agencias inmobiliarias gestionar estas operaciones? La venta minorista de decenas de miles de inmuebles en un período relativamente corto es, paradójicamente, una oportunidad de negocio enorme para el sector. Las agencias que trabajen en las zonas donde estos fondos tienen sus carteras pueden encontrarse ante un volumen de operaciones inusual. El reto será gestionar la velocidad del proceso y la idiosincrasia de unos vendedores institucionales, cuya lógica operativa no siempre encaja con los ritmos y procesos del mercado residencial tradicional.

Los inquilinos organizados y la izquierda: recuperar lo que fue público

Ante este panorama, el Sindicato de Inquilinos de Madrid ha lanzado una campaña específica para que 17.000 de estas viviendas pasen a formar parte del patrimonio público, y decenas de bloques organizados anuncian que están dispuestos a «entorpecer y frenar esta venta vergonzosa». La demanda es tan lógica como políticamente complicada: que el Estado compre esas viviendas al mismo precio al que las vendió. 68.000 euros por unidad, en el caso de los pisos de Ana Botella. No a los 222.000 que piden ahora.

Desde Izquierda Unida, su coordinador federal Antonio Maillo directamente propone la expropiación: hay normativa para ello, dice, y hay voluntad política. Podemos ha recurrido incluso al artículo 128 de la Constitución como argumento. Sumar registró una iniciativa parlamentaria en este sentido que no prosperó. ERC, los Comuns, la CUP: el bloque de izquierdas empuja en la misma dirección. 🏘️

El problema es que el derecho de tanteo y retracto —el mecanismo que permite a las administraciones adquirir de forma prioritaria un inmueble en las mismas condiciones pactadas— pierde toda su utilidad cuando los fondos venden piso por piso a precio de mercado de 2026. No hay beneficio posible para el Estado comprando a esos precios lo que se vendió a precio de saldo. La Comunidad de Madrid, gobernada por Isabel Díaz Ayuso, no va a ejercer ese derecho en ningún caso…hay otras inversiones prioritarias: toros, Fórmula 1…. Y el Gobierno central, que ha habilitado una línea de 100 millones de euros a través del Ministerio de Vivienda para comprar algunas de estas viviendas, juega en una liga presupuestaria incompatible con la magnitud del problema.

El economista y diputado de Sumar Carlos Martín Urriza lo resume con claridad: el sector público debería centrarse en pinchar la burbuja, no en facilitarle la salida a los fondos comprando sus activos a precios inflados. El parque público de alquiler asequible es la prioridad, pero construirlo desde cero requiere una voluntad política que el PSOE, según este diputado, no termina de demostrar por cálculo electoral.

¿Qué viene ahora?

El escenario de los próximos meses no invita al optimismo si uno es inquilino. Decenas de miles de viviendas van a salir del mercado del alquiler. Sus actuales arrendatarios se enfrentarán, en el mejor de los casos, a la posibilidad de comprar un piso que no pueden permitirse a precio de mercado récord. En el peor, a la búsqueda de una nueva vivienda en alquiler en un mercado con oferta cada vez más escasa y precios que suben por encima del 10% anual.

Los fondos, mientras tanto, recolocarán su capital. El alquiler residencial regulado ya no es suficientemente atractivo. El flex living, el coliving, las residencias de estudiantes, el alquiler corporativo: todos ellos quedan fuera de la regulación de la LAU y ofrecen márgenes más interesantes. El capital no desaparece del sector inmobiliario. Simplemente migra hacia donde las normas de protección al inquilino aún no han llegado e imper la ley del capital. 🔄

Compraron la miseria. Alquilaron la necesidad. Venden el beneficio. Y buscan la próxima ganga. El ciclo se cierra con una precisión que haría las delicias de cualquier manual de inversión de valores avalado por Bloomberg. Solo que los valores en juego, aquí, no están en ningún balance.

Eduardo Lizarraga

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