Hay palabras que suenan a insulto y no lo son. Y hay palabras que suenan a delito y tampoco lo son. La usucapión pertenece a esta segunda categoría: en cuanto alguien la pronuncia en una comida familiar, se hace un silencio incómodo, como si hubiéramos confesado que llevamos meses viviendo gratis en casa de la vecina. Nada más lejos de la realidad. La usucapión es, ni más ni menos, una de las instituciones jurídicas más antiguas y respetables de nuestro ordenamiento, y hoy, con el percal que tiene el mercado inmobiliario, está viviendo una segunda juventud que merece que le dediquemos un rato de atención.

También se le llama prescripción adquisitiva o adquisición por prescripción y procede del latín

Empecemos por el principio, que es lo que se supone que hace un texto didáctico antes de ponerse gracioso. La usucapión también recibe el nombre de prescripción adquisitiva o adquisición por prescripción, y su origen etimológico es tan directo como poco sospechoso: viene del latín usucapio, formado por usus (uso) y capere (coger, tomar). Adquirir por el uso, ni más ni menos. Los romanos, que para estas cosas tenían la cabeza muy bien amueblada, ya utilizaban esta figura como forma de consolidar la propiedad de quien poseía un bien de manera continuada y pacífica durante un tiempo determinado. Dos milenios después, seguimos usando prácticamente el mismo concepto, regulado hoy en los artículos 609 y 1930 y siguientes del Código Civil. Así que la próxima vez que alguien te suelte «usucapión» en una conversación, ya sabes: no te está insultando en arameo, te está hablando de derecho romano puro y cristalino.

Con los precios actuales del inmobiliario comienza a ser una figura a la que se recurre con cierta frecuencia

Y aquí es donde la cosa se pone interesante para quienes seguimos de cerca el mercado de la vivienda. Con los precios que está alcanzando el ladrillo, cada vez es más habitual que se recurra a la usucapión para regularizar fincas rústicas, jardines colindantes, parcelas de las que nadie parece acordarse o propiedades cuyo dueño legítimo se ha esfumado del mapa (a veces literalmente, porque falleció sin herederos, o porque los que había se desentendieron hace lustros). No es que de repente los españoles nos hayamos vuelto expertos en Derecho Romano por hobby; es que cuando comprar sale carísimo, la gente empieza a mirar con otros ojos ese trozo de terreno que llevan usando «de toda la vida» sin que nadie haya dicho ni pío.

Conviene, eso sí, no confundir la usucapión con la inmatriculación, que es otra vía completamente distinta para acceder a la titularidad registral de un bien. El ejemplo más comentado de inmatriculación en España es el protagonizado por la Iglesia católica, que durante años pudo inscribir templos, pisos y garajes a su nombre en el Registro de la Propiedad mediante un simple certificado del obispo, sin necesidad de escritura pública ni de proceso judicial. Esta prerrogativa, amparada por la Ley Hipotecaria y ampliada en 1998, permitió inscribir varias decenas de miles de inmuebles y generó tal revuelo mediático que obligó al Gobierno y a distintos ayuntamientos a revisar caso por caso la titularidad de numerosos bienes. Nada que ver con la usucapión: aquí no hay obispos firmando papeles, hay años de posesión efectiva y, si hace falta, un juez que lo certifica.

El requisito de la posesión

El corazón de la usucapión, la pieza sin la que todo lo demás se derrumba, es la posesión. Pero ojo, no vale cualquier posesión: tiene que ser una posesión civil, es decir, actuar como si de verdad fuéramos los dueños de la cosa. No cuenta la posesión natural, esa media tenencia que tiene, por ejemplo, un inquilino que paga alquiler o un vigilante que cuida una finca ajena. Ellos usan el bien, sí, pero saben perfectamente que no son los propietarios, y esa conciencia lo impide todo. La posesión que interesa a la usucapión es la que se ejerce con «ánimo de dueño»: pagar los recibos, mantener la finca, comportarse en definitiva como si el bien fuera nuestro delante de todo el mundo.

Las condiciones para que la usucapión sea válida

Para que esa posesión tenga efectos jurídicos y algún día se traduzca en un cambio de titularidad, debe cumplir cuatro requisitos simultáneos: ser civil (en concepto de dueño), pública (que se sepa, que sea visible para terceros, nada de posesiones clandestinas), pacífica (sin violencia ni disputas judiciales pendientes) e ininterrumpida. Este último matiz tiene su miga: se considera que la posesión se interrumpe si cesa durante un año o más, aunque hay una excepción muy razonable para las familias, ya que cuando la posesión se hereda, el tiempo de los padres se suma al de los hijos. Así que si tu abuelo llevaba treinta años cuidando ese huerto «de toda la vida» y tú has seguido con la tradición, los plazos no empiezan de cero contigo.

La buena fe y la posesión pacífica son imprescindibles

Aquí es donde la usucapión se distingue con más nitidez de otras figuras que suenan parecidas pero no lo son. La buena fe consiste en que quien posee el bien crea sinceramente que quien se lo transmitió era su verdadero dueño. Quien compra algo robado a sabiendas, por ejemplo, actúa de mala fe y no podrá beneficiarse de la modalidad más rápida de usucapión (aunque, curiosamente, sí podría acceder a la extraordinaria, que no exige buena fe, solo mucha paciencia). La posesión pacífica, por su parte, excluye de raíz a quien se ha hecho con el bien mediante violencia o intimidación: el ladrón, por definición, nunca usucapirá lo robado, por mucho tiempo que pase con ello. Ahora bien, si un tercero de buena fe adquiere después ese bien al ladrón sin saber su origen, ahí sí podría iniciarse el reloj de la usucapión para ese tercero. La ley, como se ve, tiene matices para todo.

La diferente consideración frente a los bienes muebles y los inmuebles

No es lo mismo usucapir una bicicleta que una finca, y el Código Civil lo deja muy claro estableciendo plazos completamente distintos según se trate de bienes muebles o bienes inmuebles. Para los muebles, los plazos son sensiblemente más cortos que para los inmuebles, dado que su valor y su capacidad de generar litigios prolongados suele ser menor. Para los inmuebles, en cambio, la ley exige mucho más tiempo de posesión precisamente porque estamos hablando de activos de mayor valor económico y de mayor trascendencia social, donde conviene proteger con más cautela los derechos del propietario original antes de darlos por perdidos.

Actuar como si se fuera el dueño frente al que no cumple sus obligaciones

Detrás de toda esta arquitectura jurídica hay una filosofía muy concreta que conviene entender para no quedarse solo con la parte técnica: la usucapión premia a quien ha actuado responsablemente sobre un bien, atendiendo sus obligaciones (pagando impuestos, manteniéndolo, cuidándolo) y, al mismo tiempo, sanciona al propietario negligente, ese que se desentendió del bien durante décadas y ahora, cuando ve que vale una fortuna, aparece de repente reclamando derechos que llevaba una eternidad sin ejercer. No es una figura pensada para premiar al vivillo, sino para dar seguridad jurídica a situaciones de hecho consolidadas en el tiempo. El mensaje de fondo del legislador viene a ser algo así como: si durante treinta años no te has molestado en mirar qué pasaba con tu finca, quizá ya no te corresponda tanto reclamarla.

La usucapión ordinaria y la extraordinaria

Existen dos modalidades y conviene no mezclarlas. La usucapión ordinaria exige buena fe y justo título (un contrato de compraventa, una donación, cualquier documento que sirviera, al menos en apariencia, para transmitir la propiedad) y, a cambio de esos requisitos más exigentes, permite plazos más cortos. La usucapión extraordinaria, en cambio, no exige ni buena fe ni justo título: basta con la posesión continuada, pública y pacífica durante un periodo bastante más largo. Es, por así decirlo, el camino sin atajos: no hace falta demostrar que creíamos ser dueños legítimos desde el principio, solo que hemos actuado como tales durante mucho, mucho tiempo.

Las usucapiones inmobiliarias más comunes

En la práctica, los casos más frecuentes de usucapión inmobiliaria en España suelen darse en escenarios muy concretos: fincas rústicas colindantes donde alguien ha ido «corriendo» el vallado poco a poco sin que nadie proteste, o sembarndo en el terreno contiguo, desde siempre, herencias yacentes cuyo propietario falleció sin dejar herederos claros (o con herederos que directamente pasaron del tema), suelo perteneciente a empresas quebradas hace años, o parcelas urbanas abandonadas de las que se ha perdido literalmente el rastro del dueño. No hablamos, por tanto, de viviendas habitadas con familias dentro, sino sobre todo de terrenos y propiedades sin un titular activo y presente.

Los okupas no son un ejemplo

Y llegamos al malentendido estrella, el que hace que medio país confunda churras con merinas cada vez que sale este tema en las noticias: no, la usucapión no tiene absolutamente nada que ver con la okupación. La okupación implica entrar en una vivienda sin título y, muy frecuentemente, contra la voluntad expresa del propietario, que además suele reclamar activamente la recuperación de su inmueble por todas las vías legales a su alcance. Eso, precisamente, es lo que la usucapión exige que NO ocurra: recordemos que uno de sus requisitos innegociables es la posesión pacífica, sin oposición del dueño ni litigios pendientes. Un okupa que entra por la fuerza en un piso y se enfrenta a una batalla judicial constante con el propietario jamás va a poder usucapir nada, por muchos años que aguante ahí dentro. Así que ya sabéis: si algún cuñado en la sobremesa os suelta que «los okupas se están haciendo con las casas por usucapión», tenéis todo el derecho a explicarle, con la boca pequeña y la copa en la mano, que no tiene ni idea de lo que está hablando.

¿Y qué pasa con los impuestos después, me dirá hola Hacienda como siempre?

Sí, Hacienda siempre encuentra la manera de aparecer en la conversación, faltaría más. La buena noticia es que, al adquirir un bien por usucapión, el nuevo propietario queda exento del pago del ITP y AJD (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados), dado que no existe una transmisión propiamente dicha entre dos partes, sino un reconocimiento judicial de una situación de hecho ya consolidada. Tampoco corresponde pagar la Plusvalía Municipal, puesto que ese impuesto recae sobre el vendedor y en la usucapión, sencillamente, no hay vendedor que valga. Eso sí, cuando el usucapiente decida más adelante vender ese bien, tendrá que calcular la ganancia patrimonial en su IRPF tomando como valor de adquisición cero (o, como mucho, los gastos de abogado y procurador del procedimiento), precisamente porque no hubo ni compra ni herencia ni donación de por medio.

¿Cómo finaliza el procedimiento?

Para formalizar una usucapión no basta con sentirse dueño y repetírselo a los vecinos: hace falta iniciar un procedimiento judicial ordinario, con abogado y procurador, en el que haya que probar el cumplimiento de todos los requisitos que hemos ido desgranando. Como prueba puede servir prácticamente cualquier documento que acredite el tiempo de posesión: recibos de contribución, justificantes de pago de suministros, declaraciones de renta donde conste el inmueble, e incluso testigos que corroboren que llevamos usando ese bien como si fuera nuestro desde tiempos inmemoriales. El procedimiento termina con una sentencia que, de sernos favorable, se convierte en el título que finalmente podremos inscribir en el Registro de la Propiedad, entendiéndose que somos propietarios desde el momento exacto en que se cumplieron todos los requisitos, no desde que el juez firmó la sentencia. Así que, si tenéis un terreno «familiar» cuya titularidad nunca quedó del todo clara, quizá haya llegado el momento de hablar con un abogado, antes de que a alguien más se le ocurra la misma idea.

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET