Si el año 2025 fue el de los récords inmobiliarios, el 2026 está siendo el del vértigo. Un vértigo que se agrava semana a semana, como si alguien fuera añadiendo ingredientes sin control, a un puchero que ya estaba al límite de su capacidad. Precios históricos, oferta escasa, familias amenazadas de desahucio, una guerra en Oriente Medio que nadie esperaba y una clase política que, fiel a su tradición, ha aprovechado la crisis para montar un espectáculo parlamentario de altura. El resultado es un potaje tan espeso que ni el más experimentado de los agentes inmobiliarios sabe hoy qué va a pasar mañana. Y como siempre en estos casos, la factura no la pagan los que lo cocinan.

Sin tanto lío en marcha, ya en enero cayeron las compraventas 📉

El año empezó con una señal que no admitía demasiadas interpretaciones. Según los datos del INE, las compraventas de vivienda cayeron un 5% interanual en enero de 2026, hasta las 57.489 operaciones. Ponían así fin a una racha alcista que había cerrado 2025 con una subida del 7,9% en diciembre. Y eso que enero llegaba sin guerra, sin decreto anticrisis y sin demasiado ruido geopolítico. Solo con los ingredientes de siempre: precios estratosféricos y oferta escasísima.

La caída afectó tanto a la vivienda de segunda mano, que bajó un 5,4%, como a la obra nueva, que retrocedió un 3,8%. Y aunque la patronal se apresuró a calificar el dato como una «normalización tras el año récord», el mensaje de fondo era bastante menos tranquilizador: los altos precios están expulsando del mercado a los compradores con menor músculo financiero, y el inversor, ese perfil que tantas operaciones sostuvo en los años anteriores, empieza a mirar el mercado con menos entusiasmo. ¿La razón? La rentabilidad ya no justifica el riesgo, y el producto disponible a precios razonables brilla por su ausencia.

Paradójicamente, el mercado hipotecario siguió creciendo: 40.273 nuevos préstamos en enero, el mejor arranque de año desde 2009. Lo que queda en el mercado activo es el comprador que financia, porque el que paga al contado —frecuentemente el inversor— está haciendo mutis por el foro. Una radiografía preocupante para un sector que necesita diversidad de perfiles para funcionar con salud.

Los precios del inmobiliario no dejan de crecer y ya expulsan a consumidores del mercado 🏠💸

Si hay un dato que resume el estado del mercado en 2025 es este: el precio de la vivienda libre subió un 12,7% en un solo año, el mayor incremento registrado desde que el INE empezó a llevar la cuenta en 2007. Ni en los años de la gran burbuja se llegó a ese ritmo de crecimiento. Y lo que es más llamativo: la vivienda de segunda mano subió incluso más que la nueva, un 12,9%, porque la presión de la demanda se desplaza hacia donde hay oferta, aunque sea usada.

La obra nueva, por su parte, se sitúa ya en 2.567 euros por metro cuadrado de media, un 43% por encima del precio de la vivienda usada, y con el esfuerzo teórico de compra superando el 35% de la renta disponible en 38 de las 50 provincias españolas. En Madrid, ese esfuerzo ronda el 57%; en Barcelona, el 68%. Para muchas familias, comprar una vivienda nueva en una capital española no es ya una aspiración complicada: es directamente una fantasía de Walt Disney o, mejor aún, de Lovecraft.

Y mientras tanto, España sigue construyendo a un ritmo ridículo para sus necesidades. En 2025 apenas se entregaron 95.000 viviendas nuevas, menos incluso que el año anterior, cuando el país necesita unas 800.000 para equilibrar oferta y demanda. La aritmética es cruel: cuanta menos oferta, más presión sobre los precios. Cuanta más presión, más familias fuera del mercado. Y cuantas más familias fuera del mercado, más tensión social acumulada. Un ciclo vicioso que nadie en el poder parece tener prisa o capacidad por romper.

La guerra de Trump irrumpe en el inmobiliario y empeora todas las perspectivas 💣📊

El 28 de febrero, con el desparpajo de quien sabe de su impunidad, Trump e Israel decidieron abrir un nuevo frente bélico contra Irán. Y si alguien pensaba que eso era un problema geopolítico lejano, el inmobiliario español tardó pocos días en notar el golpe. Porque los conflictos armados tienen una cadena de transmisión económica que es tan predecible como implacable: sube el petróleo, sube la energía, sube la inflación y, antes de que te des cuenta, sube el euríbor y baja la demanda.

Lo de Trump tiene, además, un componente surrealista difícil de ignorar. A sus casi ochenta años, el presidente más impredecible de la historia reciente de Estados Unidos ha decidido que el Oriente Medio era el escenario perfecto para una de sus performance habituales: declaraciones incendiarias, movimientos de tropas, amenazas apocalípticas y, cuando los mercados se ponen nerviosos de verdad y le dan un toque, el intento de recoger velas con la misma soltura con la que las había lanzado. El problema es que los mercados financieros no tienen sentido del humor, y el euríbor tampoco.

Todas las hojas de cálculo, todas las previsiones de rentabilidad elaboradas con esmero para 2026 quedaron obsoletas de un plumazo. El sector inmobiliario, que ya tenía suficientes problemas estructurales propios, se encontró de repente con un factor externo de enorme magnitud para el que nadie estaba preparado.

Suben los intereses hipotecarios y el coste de los materiales para la obra nueva 📈🧱

El euríbor, que había pasado meses tranquilo por debajo del 2,3%, ha emprendido una senda alcista que empieza a inquietar al sector. En marzo de 2026 cierra con una tasa provisional del 2,5%, superando por primera vez en casi dos años el dato del mismo mes del año anterior. Un cambio de tendencia que los analistas reconocen con cierta incomodidad: es el punto de partida de una escalada hacia el 3% que, si se confirma, encarecerá de forma significativa las hipotecas variables y obligará a muchas familias a hacer cuentas que no salen.

Los grandes bancos ya han anticipado el movimiento subiendo los tipos de sus hipotecas fijas y mixtas. Las fijas presentan ya un TIN de entre el 2,6% y el 3,2% en las mejores condiciones. No son cifras dramáticas de manera aislada, pero se suman a unos precios de compra históricamente elevados, y el resultado es una cuota mensual que, junto a la inflación incipiente, empieza a estar fuera del alcance de demasiadas familias.

Y si el panorama hipotecario preocupa, el de la construcción directamente alarma. El coste de edificar vivienda nueva ya acumula una subida superior al 32% entre 2020 y 2025, con algunos materiales superando el 45% de incremento. Ahora, el conflicto en Oriente Medio amenaza con añadir una nueva capa de encarecimiento a todo: petróleo, gas, acero, aluminio, madera, asfalto. La Confederación Nacional de la Construcción ha lanzado la voz de alarma: retrasos en obras, paralizaciones de proyectos y, en el peor de los casos, abandonos por falta de rentbilidad. En un país que ya construye muy por debajo de sus necesidades, este escenario tiene el potencial de empeorar seriamente una situación que ya era crítica.

70.000 familias esperan los desahucios por la caída del escudo social 😔🏚️

Quizás el dato más duro de todo este panorama es el que afecta directamente a las personas más vulnerables. Las ejecuciones hipotecarias se dispararon un 35,6% en 2025, en un crecimiento que prácticamente duplica el del año anterior. En total, 31.416 ejecuciones hipotecarias en toda España, reflejando que muchas familias no están pudiendo sostener el coste de una vivienda en propiedad en un entorno de inflación acumulada, sueldos bajos y tipos al alza.

Y sobre todo esto se cierne la sombra de los 70.000 hogares que se han beneficiado del «escudo social» desde la pandemia, cuya protección está en el aire. Con las medidas de suspensión de desahucios sin renovación efectiva en el Congreso, miles de procedimientos paralizados pueden reactivarse a lo largo de 2026. Solo en Cataluña, se calcula que podrían ejecutarse hasta 20.000 lanzamientos este año. Los servicios sociales, ya desbordados, no tienen capacidad para absorber una ola de esa magnitud. Y las administraciones, como es habitual, no han diseñado ningún plan de contingencia serio.

Los datos judiciales siempre van con retraso respecto a la realidad económica y social. Si en 2025 ya se dispararon las ejecuciones con las medidas de protección aún vigentes, lo que puede ocurrir en 2026 sin ellas no requiere demasiada imaginación para anticiparse.

La obra nueva va a tener muchos problemas de precio y demoras ⏳🏗️

El informe «Vivienda de obra nueva 2026» de Tinsa by Accumin lo deja claro: la situación es mala y puede empeorar. Con unos costes de construcción en ascenso imparable, mano de obra cualificada escasa y cara, suelo finalista prácticamente inexistente en las zonas tensionadas y ahora la incertidumbre energética añadida por el conflicto en Oriente Medio, el sector promotor se enfrenta a un ejercicio en el que construir va a ser más difícil, más caro y más incierto que nunca.

El periodo de ejecución de muchas obras oscila entre 24 y 36 meses, lo que hace prácticamente imposible prever la evolución de los costes en el entorno actual. Cuando los contratos no contemplan mecanismos de revisión de precios y el mercado de materiales se vuelve volátil, el resultado es que muchas promotoras prefieren esperar antes que arriesgarse a ejecutar a pérdida. Y cada mes de espera es un mes menos de vivienda nueva disponible en un mercado que ya tiene un déficit estructural de cientos de miles de unidades.

En barrios periféricos de ciudades como San Sebastián, Barcelona o Madrid, los precios de obra nueva ya superan los 4.000 euros por metro cuadrado. En algunos municipios costeros con fuerte presencia de comprador internacional, el esfuerzo necesario para comprar supera el 80% de la renta disponible media. El mercado inmobiliario español está dejando de ser un mercado para familias y convirtiéndose en uno para patrimonios. Una transformación silenciosa y devastadora para la cohesión social.

Por si fuera poco, los políticos montan un lío con el alquiler y hay 635.000 contratos covid a renovar 🤦‍♂️📋

Si el escenario ya era suficientemente complicado, los políticos decidieron que faltaba emoción en el Congreso. El problema era conocido de antemano: los contratos firmados durante y después del COVID, con rentas muy bajas, tenían que renovarse cinco años después. Y dado que el mercado del alquiler ha subido más de un 30% desde entonces, las subidas iban a ser de impresión. Una bomba de relojería que llevaba años en el calendario.

Para desactivarla, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 8/2026: prórroga de hasta dos años de los contratos que venzan antes del 31 de diciembre de 2027, con un tope del 2% en la actualización de rentas. Una medida que entró en vigor el 22 de marzo de 2026 y que, con la misma velocidad, se vio amenazada por el previsible rechazo del Congreso, donde PP, Vox y Junts —trio que no coincide en casi nada pero que cuando se trata de tumbar decretos de vivienda encuentra una sintonía admirable— anunciaron su oposición.

El resultado es una situación kafkiana: el decreto está en vigor pero tiene los días contados, y los inquilinos a quienes les toca renovar tienen un plazo cortísimo para solicitar la prórroga por escrito, porque si el decreto cae en el Congreso, solo quedarán garantizadas las solicitudes realizadas durante su vigencia. Yolanda Díaz salió a los medios a animar a los inquilinos a firmar cuanto antes. Las asociaciones de propietarios respondieron con malestar y avisos de conflicto jurídico. Y los inquilinos, en medio de todo, intentando entender qué deben hacer exactamente y en qué plazo.

La inseguridad jurídica generada es monumental. Contratos renegociados que quizás queden sin efecto. Propietarios que habían llegado a acuerdos previos y ahora no saben si siguen siendo válidos. Inquilinos que solicitan prórroga sin saber si les será de aplicación. España lleva años legislando en materia de vivienda a golpe de decreto urgente, y el resultado acumulado de tanta urgencia es un mercado en el que nadie tiene claro cuáles son las reglas del juego.

Lo único que baja frente a la inflación que llega son los sueldos, y su comparación con el alquiler hace llorar 💔💶

Hay un ejercicio comparativo que circula por las redes y que resume mejor que cualquier análisis técnico la situación española. Si restas el alquiler medio de un apartamento de un dormitorio en el centro de las principales capitales europeas al salario neto medio de cada país, el resultado es demoledor: en España te quedan 898 euros al mes. En Alemania, 2.175. En Suiza, 4.731. El alquiler se lleva casi el 50% del salario neto medio español. La mitad. Con ese margen no se hace carrera, no se ahorra, no se emprende, no se forma una familia. Se sobrevive y con lágrimas.

Este desequilibrio estructural entre salarios y costes de vivienda está generando una fuga silenciosa pero creciente de talento joven hacia países donde la ecuación vital tiene más sentido. Muchos estudiantes españoles ya no «sueñan con irse»: lo contemplan como el plan más racional disponible. Y cuando el conflicto en Oriente Medio añade presión inflacionaria sobre los costes de vida, ese diferencial entre lo que se gana y lo que cuesta vivir amenaza con ampliarse todavía más.

¿Qué previsiones se pueden hacer dependiendo de la duración de la guerra? 🔭🌍

La pregunta que todos en el sector inmobiliario se hacen es la misma: ¿cuánto va a durar esto? Y la respuesta honesta es que nadie lo sabe, empezando por los propios protagonistas del conflicto. Los escenarios son básicamente tres.

Si el conflicto se resuelve en unaa semanas más, el impacto sobre el euríbor podría ser contenido, los costes de construcción moderarían su escalada y el mercado inmobiliario podría seguir con su dinámica de precios altos pero más o menos estable en número de operaciones. Malo para los compradores, pero al menos predecible.

Si el conflicto se prolonga un año o más, el escenario se complica seriamente: euríbor por encima del 3%, costes de construcción disparados, paralización de promotores, nueva contracción del número de operaciones y presión adicional sobre el mercado de alquiler al retirarse inversores del mercado de compra. El acceso a la vivienda para las rentas medias y medias-bajas podría volverse prácticamente imposible en las grandes ciudades.

Si el conflicto escala de manera imprevista, con impacto sobre el suministro energético global, estaríamos ante una crisis económica de dimensiones que van mucho más allá del inmobiliario y que afectarían a toda la estructura económica del país. En ese escenario, el mercado de la vivienda sería el menor de los problemas.

El sector inmobiliario ante un año para el que no hay manual 🏢🧭

Y en todo este panorama, hay un colectivo que merece un reconocimiento especial por su resiliencia: las agencias inmobiliarias. Si 2025 fue un año excelente en número de operaciones, 2026 se presenta como su antítesis. Menos compradores en el mercado, inversores retraídos, incertidumbre hipotecaria, caos legislativo en el alquiler y, sobre todo, la sombra alargada de una guerra que puede afectar también al turismo residencial —ese motor que tanto dinamiza los mercados costeros y de las islas.

Las agencias que logren sobrevivir este ejercicio serán las que hayan construido una base sólida de clientes, un buen perfil on line, hayan creado autoridad en Google, diversificado sus servicios y sepan adaptarse a un mercado que ya no perdona la improvisación. El que espere el volumen de operaciones de 2025 como si fuera la normalidad, va a tener un despertar muy duro.

El potaje inmobiliario de 2026 lleva demasiados ingredientes: precios históricos, oferta escasa, guerra, inflación, precios energéticos, euríbor alcista, desahucios pendientes, caos legislativo y salarios que no acompañan. La receta la han cocinado entre todos: mercados financieros, promotores, políticos y conflictos armados de medio mundo. El plato, como siempre, lo pagamos nosotros. Y lo peor es que todavía no hemos llegado al postre.

Eduardo Lizarraga

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