Hay trasiego inmobiliario y las agencias, sobre todo las del arco mediterráneo y las islas, llevan ya un par de meses trabajando bien, al menos moviéndose, porque las firmas en el notario se hacen desear un poco más. Y es que todo parece bueno viniendo de donde venimos, un año 2020 que prometía buenos resultados en febrero y terminó como el rosario de la aurora, llevándonos a recordar los malos años de la crisis anterior.

El número de compraventas de vivienda registradas en 2020 ha presentado un resultado acorde con el contexto sanitario y económico, disminuyendo un 16,7% con respecto a 2019, habiendo registrado 419.898 compraventas. La vivienda usada ha dejado de ser la estrella y con 335.869 compraventas, descendió el 18,7% anual, mientras que la vivienda nueva, con 84.029 operaciones, experimentó un descenso menor, el 7,3% y se promete como la gran esperanza blanca.

Con esta cifra se registra la mayor caída en nueve años y la menor cifra de transacciones desde 2016, encadenándose además, dos años consecutivos de retrocesos en la compraventa de viviendas, aunque el resultado del 2020, afectado por la pandemia, ha sido mucho peor al experimentado en 2019 (-2,4%).

Tampoco el mercado hipotecario ha sido bueno y así, los registradores aseguran que la contratación de hipotecas en el año de la pandemia ha descendido, aunque no tanto como las operaciones de compraventa. Ello puede querer decir que los inversores y las personas que compraban sin necesidad de hipotecarse,  han desaparecido del mercado. En concreto en 2020 se han constituido mediante su inscripción registral 339.794 hipotecas sobre vivienda, con un descenso del 5,8% sobre el año anterior. Los inversores se fueron, pero una vez convencidos de que los precios no van a bajar más, están volviendo.

El 5,5% de las hipotecas constituidas sobre vivienda han sido formalizadas por extranjeros, cerca de las 19.000 hipotecas, por debajo de las 23.000 de 2019. El peso de los extranjeros en las hipotecas concedidas en las CC.AA. fue mayor en Cataluña (23,0%), la Comunidad Valenciana (19,0%), Andalucía (17,2%) y la Comunidad de Madrid (13,0%).

En cuanto a los precios de venta, para los que se aseguraba un descenso muy fuerte motivado por la pandemia , se mantuvieron de forma casi general, con algunas subidas y bajadas leves. En concreto los datos del Informe de Vivienda elaborado por el departamento de Research de Gesvalt para el último trimestre recogen un descenso del precio de la vivienda del 1,1% con respecto al mismo período de 2019.

Pero la situación comienza a cambiar este primer trimestre del año y se echa el freno a esas ligeras bajadas  avanzando hacia la estabilización. Así, según la misma consultora, el precio de la vivienda baja un 0,6% en el primer trimestre de 2021 con respecto al mismo período del año 2020, quedándose en una media de 1.388 euros/m2, muy por encima de las previsiones del pasado año que vaticinaban descenso del 3% y superior. Es el caso de Cataluña, Comunidad Valenciana y Comunidad de Madrid, que presentan en el primer trimestre descensos anuales del 0,4 %, 0,7 % y 1,3 %, respectivamente.

En cuanto a los alquileres, sus precios disminuyeron un 18,47% en 2020, hasta los 13 euros por metro cuadrado, situándose el precio medio del alquiler en 896 €. Las zonas en la que más descendieron los precios medios del alquiler fueron La Rioja (-42.40%), Baleares (-25.48%), Andalucía (-17.83%), Madrid (-17.51%), Extremadura (-16.21%) y Cataluña (-12.18%). La rentabilidad bruta del alquiler se sitúa en torno al 4,5 % en las ciudades de Madrid, Valencia y Sevilla, mientras que desciende al 4,1 % en Barcelona y alcanza el 4,9 % en Zaragoza.

Tampoco marcharon bien las inversiones en el sector inmobiliario y aunque como en el resto de conceptos están comenzando a mejorar, es difícil aún percibir el cambio con claridad. Así, la inversión en el sector inmobiliario en España, sin contar compras de suelo ni edificios adquiridos para uso propio, fue de alrededor de 1.600 millones de euros en este primer trimestre del año. Se trata de un 60% menos que en el mismo periodo de 2020.

La evolución que vaya a tener lo que resta del 2021 va a depender de la capacidad de vacunación que seamos capaces de llevar a cabo. Y no sólo en España, sino sobre todo en los países de nuestro entorno. Hay mucho dinero esperando a que la situación se solvente para comenzar a invertir y si todo se desarrolla según las pautas marcadas, el segundo semestre debiera ser el del pistoletazo de salida para recobrar la movilidad, el turismo, el gasto y las inversiones. Podrían producirse fuertes tirones de actividad a partir del verano.

Buena señal de estas mejores expectativas es que el Índice de Confianza Inmobiliario ha cambiado su tendencia a la baja iniciada en el tercer trimestre de 2018 y se ha situado en 42,5 puntos sobre 100 al cierre del primer trimestre de 2021, tras un repunte de 1,6 puntos con respecto a diciembre de 2020. Está claro que se mantiene aún por debajo de la barrera de los 50 puntos, aunque sube por segundo trimestre consecutivo.

Pero hay que tener en cuenta que muchas de las premisas existentes al inicio del 2020 han cambiado y tal vez para siempre, por ello hay que tener en cuenta los cambios y ajustar nuestra dinámica empresarial.

El sector inmobiliario ha sido uno de los más impactados por una pandemia que ha acelerado cambios en los hábitos de vida, del trabajo del ocio y también en la vivienda que buscamos. La situación sanitaria con sus limitaciones a la movilidad ha desencadenado la aceleración del proceso de transformación del sector hacia una mayor flexibilidad e integración de las nuevas tecnologías.

La demanda de inmuebles de nueva construcción sigue en auge pese a la crisis, la reducción de la oferta y el mayor precio de esta opción. Así,  la compraventa de viviendas de obra nueva ha crecido más de un 4% respecto al mismo periodo de 2019. Y ello es debido a que sus características son las que más se ajustan a la nueva demanda: buenas calidades, eficiencia, más metros, iluminación, zonas exteriores con jardín, terraza o parcela y posibilidades deportivas.

De esta forma se está produciendo un trasvase de los tradicionales compradores de vivienda de segunda mano a la vivienda nueva, originando un cambio en el perfil del comprador.  Busca no sólo más metros, sino también propiedades ubicadas en las periferias de los principales centros urbanos, en núcleos poblacionales de menor densidad y que cuenten con espacios abiertos.

Este cambio de tendencia está produciendo una caída de la demanda de vivienda de reposición en los centros de las grandes ciudades, que estaría ya en un 10/15% y que podría mantenerse o acelerarse en el futuro con el auge del teletrabajo. Como comentaba un agente inmobiliario “los pisos interiores en el centro ni para el cultivo del champiñón”.

Una buena ayuda para el fuerte despegue que se espera, que no será uniforme ni en el tiempo ni en el espacio, son las buenas condiciones hipotecarias para el que pueda acceder a la misma. Llevamos ya cinco años con un Euríbor negativo y sin que vaya a bajar más, parece que continuará así durante este año y tal vez el siguiente.  Las 500.000 unidades vendidas este año podrían ser un objetivo alcanzable.

Y en este buen panorama que nos aguarda si somos capaces de doblegar la pandemia con la vacuna en los plazos previstos, no podía faltar una nota de intranquilidad suplementaria puesta, como no, por las entidades financieras, avisadas ya por el Banco de España del riesgo cierto que existe de un incremento de la morosidad. Su tasa evolucionará de forma paralela a la resolución de los ERTE y puede dejar a muchas familias en situación crítica por el aumento del desempleo que se espera y los cierres empresariales. Por eso las viviendas más perjudicadas por descenso de ventas y precios en la vuelta a la normalidad serán las humildes, las de menos de 100.000 euros. Las otras, las del lujo, mostrarán una mayor fortaleza y un incremento de precios.

En estos momentos España es el tercer país a nivel europeo con la tasa de morosidad más alta, según datos de la Autoridad Bancaria Europea (EBA) y esta situación está afectando al acceso a la financiación hipotecaria porque los bancos están endureciendo  las condiciones de entrada imponiendo criterios más restrictivos, con estudios exhaustivos de la solvencia de los posibles clientes.

Ya estamos llegando al fin de la pesadilla que comenzó hace más de un año, el sector ha sufrido, pero menos de lo previsto. Se han perdido empresas y puestos de trabajo,  pero en su gran mayoría los que querían comprar o cambiar de vivienda siguen ahí y lo harán, no son cañas que han dejado de tomarse en la barra del bar y no volverán. Las medidas sociales tomadas han conseguido un menor sufrimiento de la población frente a lo sucedido en la anterior crisis, donde superamos los 6.2 millones de parados. El aterrizaje en la dura realidad que nos deja la crisis sanitaria, que también llegará, va a estar atemperado por ERTES, ayudas empresariales y sociales y el Fondo Europeo de Recuperación. Y el despegue va a ser fuerte, lo está avisando ese movimiento que aún sin muchos resultados se está dando en el sector. Pero hace falta estar preparado.

El cambio tecnológico, la página web, el posicionamiento en Google, las estrategias de presencia on line y captación, el conocimiento del mercado hipotecario…junto con todo el equipo en sintonía. La vuelta a la normalidad va a tener de todo, con momentos de atonía y fuertes tirones para los que habrá que estar preparado. Si el objetivo alcanzable de las 500.000 propiedades vendidas este año se consigue el sector volverá a respirar. En el fondo de la cuestión nuestra responsabilidad, la inmunización y la vuelta a la movilidad nacional y europea. Está en nuestras manos.

Eduardo Lizarraga

WWW:AQUIMICASA:NET