Entramos ya en el otoño y el problema de la vivienda sigue agravándose, con dos invitados nuevos en la fiesta que no estaban antes del verano: la escalada del euríbor y la Ley de Vivienda Asequible de Bruselas. Se suman a los de siempre —falta de suelo, falta de mano de obra, burocracia eterna, inflación y un sector promotor enamorado del lujo— y el resultado es el de cada año: un mercado cada vez más inaccesible para la mayoría y unos políticos que, ante la evidencia, han decidido que lo suyo no es resolver el problema sino ganar el concurso de la promesa más grande.

Pedro Sánchez llegó a comprometer más de 200.000 viviendas protegidas en seis años. Feijóo, que no ha debido de entender bien la diferencia entre prometer suelo para construir un millón de viviendas —que es lo que anunció su portavoz, Borja Sémper— y prometer directamente el millón de viviendas ya construidas, se ha lanzado a multiplicar la cifra por cinco. Un millón de viviendas, así, sin más, sin decir en cuántos años ni quién las va a levantar. Será que se le ha calentado la boca, o que ha decidido que en esto de prometer tampoco hay que ser tacaño, total, nadie va a pasarle la factura. El problema es que ni a las Nuevas Generaciones del PP ni a los militantes socialistas los veo yo cogiendo la paleta y poniéndose a echar cemento y ladrillos. Y hace falta bastante más que un eslogan de campaña para construir una casa.

Un sector demasiado pequeño para el problema que tiene que resolver

Aquí empieza el verdadero diagnóstico, y no es tan sencillo como repetir que falta suelo o que sobra burocracia. Ambos problemas existen, sí, pero llevan años sin resolverse precisamente porque no son los únicos ni, probablemente, los más urgentes. La construcción representó en 2025 alrededor del 5,35% del PIB español, prácticamente el mismo porcentaje que en 2013, en plena resaca de la crisis inmobiliaria. Compárese con el 10,5% que llegó a pesar en 2007 y se entenderá el tamaño del cambio: España pasó de una economía enganchada al ladrillo a otra en la que el sector tiene, más o menos, la mitad de aquel peso relativo. A todos los que en su día pidieron que el país se «desenganchara» de la construcción, enhorabuena, lo han conseguido. El problema es que ahora ese sector, mucho más pequeño y con empresas mucho más modestas, tiene que alimentar a una población creciente con menos mano de obra. Y no llega.

95.000 viviendas al año contra 240.000 que hacen falta

La cuenta de la vergüenza es esta: con la mano de obra actual, el sector puede levantar unas 95.000 viviendas al año. Necesitaríamos, según las estimaciones que maneja el propio sector, unas 240.000 o 250.000, y a precios razonables, que es la parte que casi nadie pronuncia en voz alta. El Instituto Nacional de Estadística confirma la magnitud del boquete: España pasó de 19,52 millones de hogares a comienzos de 2025 a 19,76 millones al empezar 2026, es decir, se formaron unos 241.000 hogares nuevos en un año. Frente a eso, se terminaron apenas 91.900 viviendas. Faltaron, solo en 2025, unas 149.000 viviendas para cuadrar la ecuación. El Banco de España, con sus propios números, llega a una conclusión casi idéntica y calcula un déficit acumulado desde 2021 de unas 750.000 viviendas, concentrado además en solo seis provincias —Madrid, Barcelona, Alicante, Valencia, Murcia y Málaga— que se llevan más de la mitad del desequilibrio. Así que no, no basta con decir «en España faltan casas»: faltan casas donde la gente quiere y necesita vivir, del tamaño adecuado y a un precio que alguien con un sueldo normal pueda pagar. Ahí es donde el millón de Feijóo y las cifras de Sánchez se quedan, ambas, en papel mojado.

A los promotores solo les salen las cuentas con el lujo

Y aquí llegamos al corazón incómodo del asunto: no es solo que falte suelo, mano de obra o financiación, es que buena parte del sector promotor ha decidido que la vivienda asequible, sencillamente, no le compensa. Se construye vivienda de lujo, o algo que se le parece, al menos en precio y glamour, porque ahí sí hay margen. La obra nueva ha dejado de venderse con la alegría de hace unos años —los precios se han vuelto poco accesibles para buena parte de la demanda— pero mientras tanto las promociones de lujo se colocan sin despeinarse, con extranjeros dispuestos a pagar lo que haga falta por una segunda residencia en el Mediterráneo o en las islas.

El Gobierno lo sabe, y por eso ha tenido que sacar la chequera: el real decreto que prepara para subvencionar vivienda de alquiler asequible sobre suelo público pone encima de la mesa 201,7 millones de euros para apenas 2.425 viviendas, unos 83.000 euros de media por inmueble, con el suelo regalado de propina. La propia memoria del proyecto lo admite sin rodeos: sin esa ayuda, «los rendimientos obtenidos no resultan suficientes ni para la recuperación de la inversión realizada, ni para asegurar una rentabilidad razonable del operador económico». Traducido: el negocio de la vivienda asequible no existe si no lo paga el contribuyente. Y si hace falta subvencionar para que salgan los números, cabe preguntarse si el problema no será, más que la falta de incentivos, el propio coste de construir y financiar vivienda en este país de sueldos demasiado bajos.

Suelo sí, pero también mano de obra, financiación y un poco de sentido común

Escuchando a algunos políticos, uno tendría la impresión de que basta con liberalizar suelo para que las grúas empiecen a levantar edificios al día siguiente. Ojalá fuera tan sencillo. El sector arrastra una carencia estructural de mano de obra cualificada —albañiles, encofradores, electricistas, fontaneros— agravada por el envejecimiento de la plantilla y la escasa incorporación de jóvenes, que ya presiona al alza los costes salariales y alarga los plazos de ejecución. El coste de ejecución material en vivienda plurifamiliar alcanzó los 1.105 euros por metro cuadrado en 2025, un 3,66% más que el año anterior y un 32,18% acumulado desde 2020. Y sobre todo esto, la financiación: los tipos de interés no dejan de subir. El Banco Central Europeo volvió a apretar el gatillo el 9 y 10 de septiembre, con una subida de 25 puntos básicos que deja la facilidad de depósito en el 2,50%, y el mercado no descarta otra subida en diciembre. El euríbor a doce meses ya cotiza por encima del 3,3%, la mayor subida diaria desde marzo, encareciendo tanto las hipotecas de las familias como la financiación de las propias promotoras.

Con estos números, ya no se vende la obra nueva con la alegría de las últimas campañas, mientras la vivienda de segunda mano —que compite con una obra nueva cada vez más cara— sigue subiendo de precio a un ritmo incluso superior: un 16,2% interanual según Fotocasa, con una vivienda media de 80 metros cuadrados que ya supera los 252.000 euros. Suelo sí, decían. Pero sin mano de obra, sin financiación accesible y sin que las cuentas salgan para el comprador medio, el suelo se queda vacío o, como mucho, sirve para levantar otra promoción de lujo.

Restringir la segunda residencia: ¿solución de verdad o cortina de humo?

Bruselas ha entrado también en la conversación. El Plan de Vivienda Asequible presentado por Teresa Ribera abre la puerta a que los países miembros prohíban la compra de segundas residencias en las zonas más tensionadas, y aunque insisten en que se trata de un «paraguas» jurídico y no de una obligación, el mensaje político es claro. Al sector, como era de esperar, la idea no le hace ninguna gracia: retirar compradores solventes del mercado justo cuando más falta hacen no le parece precisamente un incentivo. Y tiene parte de razón, porque restringir la demanda sin tocar la oferta es, en el mejor de los casos, un parche, como reconoce la propia Comisión Europea en su documento. La pregunta interesante es otra: si de verdad se limita la compra de segunda residencia en las zonas más tensionadas, ¿cambiaría eso el cálculo de rentabilidad de los promotores? ¿Empezarían a mirar con otros ojos la vivienda asequible si el lujo turístico deja de ser un cheque en blanco? ¿Bajaría el precio del suelo? Es una hipótesis razonable, pero de momento solo es eso, una hipótesis, porque el reglamento europeo todavía tiene que pasar por el Consejo y por el Parlamento, y ya se sabe lo que tardan estas cosas en convertirse en algo aplicable sobre el terreno.

Un pacto de Estado es inevitable, pero sin políticos a la altura es imposible

Con estos mimbres, la magnitud del problema exige lo que en España se ha convertido casi en una broma recurrente: un pacto de Estado. Cinco o seis años de planificación seria, más allá de una legislatura, para que dentro de un tiempo razonable haya viviendas donde realmente se necesitan, y no en algún patatal perdido a cien kilómetros de los puestos de trabajo —aunque a alguna lumbrera, como el ya olvidado Albert Rivera, no le pareciera mal que la gente se desplazara esa distancia cada día, como si el transporte público en este país invitara a esas alegrías—. Pero para un pacto de Estado hacen falta políticos dispuestos a ceder algo, y ahí es donde el argumento se cae solo. El PP no quiere ni oír hablar de un acuerdo mientras siga en pie la Ley de Vivienda que tanto detesta, y ya avisa de que llegará con su propio plan cuando alcance la Moncloa, con un tanto de ideología y otro tanto mayor de miedo a VOX.

El Gobierno, mientras tanto, sigue defendiendo en Bruselas medidas que en casa le cuesta sacar adelante con la celeridad que la situación exige. Y entre unos y otros, el ciudadano de a pie sigue esperando una vivienda que no llega, con un sueldo que sube mucho más despacio que el precio del metro cuadrado y una hipoteca que, revisión tras revisión, le va a costar bastante más de lo que le costaba hace un año…¿volverán los problemas de los desahucios?

Así que no, ni las 200.000 viviendas de Sánchez han llegado ni llegará el millón que promete Feijóo, como tampoco solucionará nada por sí sola una restricción a la compra de segundas residencias si no viene acompañada de más oferta real y accesible. Si las promesas construyeran vivienda, hace tiempo que estaríamos hablando de precios a la baja. Lo que tenemos, en cambio, es un país que necesita casas y una clase política empeñada en repartir titulares. Y mientras el circo de las promesas sigue su gira, miles de familias siguen esperando, con el futuro en una maleta rota y sin llaves que meter en la cerradura.

Eduardo Lizarraga

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