El año 2025 quedará en los anales del inmobiliario español como uno de esos años que se cuentan en la barra del bar entre cañas y nostalgia. Récords en compraventas, récords en hipotecas, récords en precios y una actividad constructora que, aunque algo corta de talla, tampoco desentonó demasiado en la fiesta. Era imposible que durase. Las fiestas buenas nunca duran, y este sector lo sabe mejor que nadie porque ya lo vivió antes, allá por 2007, cuando también pensaban que la buena racha no se iba a acabar nunca.
El presente 2026 arrancó con más modestia, como corresponde a quien llega con resaca. Nadie esperaba repetir los números del año anterior, pero tampoco nadie preveía que el mercado fuese a cambiar de velocidad tan rápido y con tanto ruido de fondo. Enero ya trajo caídas en las compraventas. Febrero amortiguó un poco. Marzo confirmó la tendencia con otro descenso del 2,2% interanual. Tres meses consecutivos en negativo no son una casualidad estadística: son una señal, aunque muchos en el sector prefieren llamarla «moderación» para no asustar al personal. El primer trimestre cerró con un retroceso acumulado del 2,6% frente al mismo período del año anterior, un contraste llamativo con los crecimientos de doble dígito que se registraban en esas mismas fechas en 2025.
Un año de récords que quedará para la barra del bar
El contexto de fondo lo explica casi todo. Trump y Netanyahu decidieron que era buena idea hacer la guerra a Irán, y el régimen iraní —que lleva décadas sobreviviendo a presiones de toda índole— no tenía ninguna prisa en ceder. El Estrecho de Ormuz se convirtió en un cuello de botella con consecuencias globales, el petróleo encareció, la energía encareció, los materiales de construcción encarecieron, y la inflación, que ya empezaba a volver a asomar la cabeza, decidió aprovechar la ocasión para instalarse con todas sus maletas. La guerra que iba a ser un paseo militar resultó ser cualquier cosa menos eso, y los mercados financieros empezaron a descontar lo que los analistas ya decían en voz alta: el BCE iba a tener que subir tipos. La pregunta ya no era si subirían, sino cuántas veces antes de que acabase el año. ¿Dos subidas? ¿Tres? Eso es lo único que se discute todavía.
El euríbor, que como buen indicador adelantado no espera a que nadie le dé permiso oficial, cerró abril en el 2,75%, medio punto por encima de donde estaba en enero, y hay quien lo sitúa rozando el 3,3% antes de que lleguen las uvas. Ese movimiento no es inocuo: una hipoteca variable de 150.000 euros a treinta años ya supone unos 600 euros más al año en la revisión de abril. Y eso con una hipoteca de importe medio, porque en las operaciones que se están firmando ahora en Madrid o Barcelona, donde el importe medio ya supera los 174.000 euros y sigue subiendo, el impacto es proporcionalmente mayor.
Suben las hipotecas y muchos se apresuran antes de que vaya a peor
La llamada guerra hipotecaria, ese espectáculo en el que los bancos competían a ver quién ofrecía el tipo fijo más bajo para ganar cuota de mercado, ha terminado. Las principales entidades han subido entre 0,3 y 0,6 puntos sus hipotecas fijas respecto a las ofertas de finales de 2025. Los mejores tipos del mercado están ahora en torno al 3%, siempre y cuando el cliente esté dispuesto a domiciliar la nómina, contratar el seguro de vida, el seguro de hogar, el plan de pensiones y probablemente también ceder el alma al banco en escritura pública. Y eso es solo lo que se ve. Lo que no sale en los titulares es el endurecimiento silencioso de los criterios de concesión: la última Encuesta de Préstamos Bancarios del BCE confirma que las entidades endurecieron sus condiciones durante el primer trimestre del año y prevén seguir haciéndolo.
El resultado es predecible: los perfiles solventes, con contrato indefinido, ingresos altos y ahorro suficiente, siguen accediendo a condiciones razonables. Los perfiles más ajustados, esos que representan a la mayoría de la población activa de este país, encuentran tipos más altos o directamente la puerta cerrada. Que España siga siendo el tercer país de la eurozona con hipotecas más baratas, solo por detrás de Malta y Bulgaria, es un dato que tranquiliza durante aproximadamente dos segundos, hasta que se recuerda que ese puesto en el ranking implica que queda bastante margen de subida todavía por explotar.
Ante ese panorama, muchas familias han tomado una decisión racional aunque angustiosa: pedir la hipoteca ahora, antes de que las condiciones empeoren más. Lo que está generando este movimiento es una paradoja que el mercado ya conoce bien: la demanda que se adelanta para cerrar operaciones antes del endurecimiento, actúa como combustible adicional sobre unos precios que ya no necesitaban más presión. El récord de marzo en el número de hipotecas —46.661 operaciones, el dato más alto para ese mes desde 2010— puede estar reflejando exactamente eso: gente que corre para no quedarse fuera.
Inversores agazapados a la espera de la bajada de precios
Los inversores, esos que hasta hace muy poco miraban el mercado residencial español con la mirada golosa del que sabe que siempre sube, han cambiado de actitud. El dinero inteligente no compra cuando los tipos amenazan con subir y cuando los precios están en máximos históricos, o si lo hace, no lo hace con hipoteca. Y sin embargo los datos muestran que una parte creciente de las operaciones se está cerrando con financiación bancaria, lo que en el perfil inversor es una señal inequívoca: están esperando. Esperando a que bajen los precios, a que el mercado dé un respiro, a que la situación en Oriente Medio se resuelva de una manera u otra y el panorama se clarifique.
Esa espera puede ser larga. La oferta sigue siendo estructuralmente insuficiente, la demanda real de vivienda habitual no afloja, y el déficit acumulado de viviendas nuevas supera ya las 700.000 unidades según diversas estimaciones. Mientras haya más gente buscando casa que casas disponibles, el suelo sobre el que pueden caer los precios está muy cerca. Los grandes fondos institucionales lo saben y están haciendo lo que hacen siempre cuando intuyen que el ciclo se acerca a su techo: recoger beneficios y salir por la puerta de servicio antes de que lo haga todo el mundo.
Los grandes fondos que aprovechan la situación y venden no sea que baje
Blackstone lleva dos años ejecutando una de las desinversiones más rentables de la historia reciente del mercado español. Casi 400 millones de euros ingresados en dos años vendiendo activos residenciales de Testa Residencial, la mayor socimi de alquiler del país. Simultáneamente traspasó la cartera de Fidere a Brookfield por 1.050 millones. No están solos: Nuveen, Cerberus, Culmia/Oaktree, Avalon/Ares. El relato que circula desde algunos foros del sector —que los fondos se van porque España no ofrece garantías jurídicas— no aguanta demasiado el contraste con la realidad: los fondos no se van, recogen beneficios y esperan la siguiente oportunidad. Es el viejo axioma: que el último duro lo gane otro. Lo que sí está claro es que cuando el dinero grande empieza a salir ordenadamente, conviene prestar atención.
Los inquilinos que quieren ser compradores
Mientras los inversores esperan, los inquilinos corren. El alquiler consume ya cerca del 40% de los ingresos de los hogares en las principales ciudades del país. En Barcelona roza el 46%. En Madrid alcanza el 40%. En Palma y Valencia supera el 36%. Con esas cifras sobre la mesa, no es difícil entender que miles de familias estén tomando la decisión de comprar casa, no porque quieran, sino porque alquilar se ha vuelto insostenible. Es una huida hacia adelante, pero es la única ruta de escape que el mercado les deja.
El problema es que la puerta de entrada a la compra también está más alta que nunca. Para adquirir una vivienda de 90 metros cuadrados en Madrid —cuyo precio ronda los 412.000 euros— el comprador necesita aportar más de 80.000 euros antes de impuestos y gastos. En Barcelona, donde el precio alcanza los 372.000 euros, la entrada supera los 74.000. Reunir ese dinero cuando el alquiler te absorbe el 40% de los ingresos mensuales no es imposible en teoría: en la práctica equivale a esperar diez o doce años ahorrando lo que el mercado no te deja ahorrar. El sistema funciona para quienes ya están dentro. Para quienes intentan entrar, la puerta sigue cerrada con llave.
La compra de vivienda o el alquiler se transforman en el gran desafío
No hace falta un máster en economía para entender lo que está pasando. El alquiler ha dejado de cumplir su función histórica de trampolín hacia la propiedad. Cuando el 40% o el 50% de los ingresos familiares se va en la renta mensual, la capacidad de ahorro se anula y la compra se aleja. La tasa de esfuerzo para acceder a vivienda nueva ronda ya el 40%, cuando en 2019 era del 30% y en 2025 llegó al 35%. La tendencia apunta en una sola dirección, y no es hacia abajo. El 65% de los españoles ha pospuesto algún hito vital —emancipación, formar una familia— por la imposibilidad de acceder a la vivienda. Entre los jóvenes de 25 a 34 años, más de la mitad ha retrasado su independencia. Y el 71,5% de los españoles cree que comprar una vivienda es mucho más difícil hoy que para la generación de sus padres. Entre la generación Z ese porcentaje sube al 81%. No es nostalgia: es diagnóstico.
Más presión sobre la segunda mano con una obra nueva a precios irreales
La obra nueva está, directamente, fuera del alcance de una parte creciente del mercado. El precio de la vivienda a estrenar ha subido durante meses hasta niveles que ya no responden a la demanda media sino al comprador de alto poder adquisitivo, nacional o extranjero, que quiere metro cuadrado en la costa o en las zonas prime de las grandes ciudades. Las compraventas de vivienda nueva cayeron un 10,2% interanual en marzo, un desplome de doble dígito que contrasta radicalmente con la estabilidad de la vivienda usada, que creció un testimonial 0,2% y marcó el mejor marzo de la serie histórica para ese segmento desde 2007.
La segunda mano es, por tanto, donde se mueve el mercado real. Y eso tiene consecuencias: más demanda concentrada en un stock que no crece demasiado rápido, plazos de venta que empiezan a alargarse pero precios que resisten por la misma razón. La obra nueva, mientras tanto, sigue acumulando los problemas de siempre más los nuevos: escasez de suelo finalista, falta de mano de obra cualificada, costes de construcción que la guerra de Irán ha vuelto a disparar, y una carga burocrática que ralentiza los proyectos hasta extremos que cualquier promotor conoce de memoria aunque ya haya dejado de quejarse en voz alta porque sabe que no sirve de nada.
Propietarios que vuelven a la inmobiliaria
Hay un fenómeno que merece mención especial porque tiene cierta justicia poética. Esos propietarios que durante los años del boom se creían los mejores vendedores del mundo por el simple hecho de publicar el piso en Idealista y recibir veinte llamadas en dos días, están empezando a descubrir que el viento ha cambiado. Los plazos se alargan. Las visitas escasean. El comprador que antes llamaba sin regatear ahora mira, compara y, si el precio no le cuadra, simplemente se va a otro inmueble. El anuncio que hace tres meses hubiera durado una semana lleva ahora tres meses publicado y nadie pregunta por él.
La tentación inicial será bajar el precio en Idealista de 295.000 a 292.000 euros convencido de que eso lo cambia todo. No lo cambiará. La segunda tentación será aguantar porque «mi piso vale lo que vale y el vecino me dijo que el inmobiliario siempre sube». Eso tampoco resolverá nada. La tercera opción, la que termina imponiéndose cuando los meses pasan y la paciencia se acaba, es buscar en Google y llamar a la inmobiliaria a la que hace un año miraban con condescendencia, porque «para qué van a necesitar a nadie si se vende solo». Bienvenidos de vuelta.
Inmobiliarias que debían haber invertido y la vorágine se lo impidió
El otro protagonista incómodo de este momento de mercado es la agencia inmobiliaria que, durante los años gloriosos, lo vendía todo sin demasiado esfuerzo y decidió que no era el momento de invertir en tecnología porque todo iba viento en popa. Siempre hay otro trimestre mejor para modernizar la web. Siempre hay una razón para esperar antes de integrar herramientas de captación digital. Siempre hay demasiado trabajo para pararse a pensar en el futuro cuando el presente ya va solo.
El problema es que mientras esas agencias esperaban el momento ideal para ponerse al día, otras sí invirtieron. Y ahora el momento ideal ha pasado, el mercado se ha complicado y la brecha tecnológica entre unas y otras se ha convertido en una ventaja competitiva real. Una web actualizada, una estrategia de captación digital que no dependa exclusivamente de comprar leads a los portales, herramientas que permitan gestionar mejor el tiempo de los agentes y reducir costes: todo eso marca la diferencia cuando las ventas se ralentizan y los márgenes se estrechan. La agencia con la web casposa y el CRM del 2009 va a tener un año difícil. Y el que viene, con tecnología entrando a raudales, no pinta mejor. El mejor momento para haber invertido era el año pasado. El siguiente mejor momento es ahora, aunque cueste más y duela más.
Más espacio para la negociación y menos para «yo no bajo ni un euro»
Una de las pocas buenas noticias para el comprador en este escenario es que vuelve la negociación. No los precios a la baja de forma generalizada —eso no va a pasar mientras la oferta siga siendo tan escasa— pero sí márgenes de maniobra que hace un año eran impensables. El porcentaje de vendedores que acepta rebajar el precio está creciendo. Los tiempos de venta se alargan. La dinámica de «lo toma o lo deja» que imperaba en los años del boom cede terreno a algo más parecido a una negociación real. Para el comprador, eso es una buena noticia relativa. Para el propietario que tiene prisa o que compró hace poco pensando en vender rápido y con plusvalía garantizada, es una mala noticia sin paliativos.
Otras señales que indican la ralentización del sector
Las señales de cambio se multiplican si uno sabe dónde mirar. Las novaciones hipotecarias —renegociaciones con la misma entidad— cayeron un 25,2% en marzo. Las subrogaciones al deudor, un 43,7%. Los alquileres, que llevan meses en récords históricos, mostraron en abril un retroceso mensual del 1,2% según Fotocasa, el incremento interanual más bajo de los últimos doce meses. Las compraventas en las grandes ciudades llevan ya ocho meses consecutivos de caídas según algunos portales. Asprima alerta de una caída en los certificados de fin de obra en Madrid. Los visados de obra nueva, aunque todavía positivos, crecen a menor ritmo. Son señales, no certezas. Pero cuando las señales apuntan todas en la misma dirección, conviene tomarlas en serio.
Pero al final todo irá por zonas con mayor o menor demanda
Nada de lo anterior es uniforme. España es un país con mercados inmobiliarios tan distintos entre sí que hablar del «mercado español» como si fuera una sola cosa es una simplificación que solo vale para los titulares. En Madrid, Barcelona, Málaga, Valencia o las islas, la presión de la demanda es tan intensa y la oferta tan insuficiente que los precios resistirán aunque las compraventas se moderen. En mercados secundarios, en zonas de interior con menos dinamismo económico y demográfico, la corrección puede ser más visible y más rápida.
La vivienda de lujo seguirá en su propio universo de color, inmune a casi todo porque su demanda no depende del euríbor ni del SMI. Las zonas turísticas de primer nivel seguirán atrayendo compradores extranjeros cuya capacidad de pago no tiene mucho que ver con los salarios medios españoles. Y en los mercados más accesibles, donde la demanda real de vivienda habitual choca con precios que llevan años alejándose de los salarios, el ajuste será más perceptible aunque no dramático. La oferta sigue siendo el factor limitante, y eso actúa como suelo para los precios en casi todos los escenarios.
Previsiones para cerrar el año
El escenario central para la segunda mitad de 2026 tiene contornos bastante claros aunque los detalles dependan de variables que nadie controla del todo. Las compraventas seguirán por debajo de los niveles de 2025, con meses mejores y peores según cómo evolucione el euríbor y qué decida el BCE en sus reuniones de verano y otoño. Los precios seguirán subiendo, pero con menos fuerza que en los últimos dos años y con más dispersión territorial. Las hipotecas se encarecerán si el conflicto de Oriente Medio se prolonga y la inflación se mantiene obstinada, lo que reducirá el acceso al crédito para los perfiles más ajustados.
Para las agencias inmobiliarias, el mensaje es claro aunque incómodo: volver a trabajar de verdad. La captación seguirá siendo difícil porque hay poco producto a la venta, pero los propietarios que antes no necesitaban a nadie empezarán a llamar según pasen los meses sin vender. La negociación volverá al centro del trabajo del agente, que durante años se había convertido casi en un tramitador de contratos porque los pisos se vendían solos. El profesional que sepa leer este mercado más lento y más selectivo, que tenga la web en condiciones, las herramientas actualizadas y la paciencia para trabajar con propietarios que todavía no han asumido el cambio, tendrá ventaja.
Y si al final todo funciona peor de lo previsto, si la guerra se alarga, si el BCE sube más de lo descontado, si la inflación se resiste y la renta disponible de las familias cae después del verano, entonces el aterrizaje suave del que tanto se habla revelará que la pista tenía muchos más baches de los que el piloto había calculado. No es el apocalipsis inmobiliario de 2008: la estructura financiera es más sólida, el crédito está mejor controlado y no hay sobreoferta. Pero tampoco es la fiesta de 2025. Esa ya terminó. Los que aún no lo han asumido van a tener un otoño muy instructivo.
Eduardo Lizarraga
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