Hay veranos que pasan sin pena ni gloria y veranos que se recuerdan por los mamporros. El de este año pertenece claramente a la segunda categoría, muy caliente y no sólo por el termómetro. PSOE y PP se saltaron la tradicional tregua estival y se sacudieron de lo lindo. Primero con el famoso ático de la presidenta de la Comunidad de Madrid, que si residencia, que si oficina, que si todo lo contrario. Después con la crisis de Ceuta, que el Gobierno no supo ver venir, y eso que en el 75 ya tuvimos en el Sáhara el manual de instrucciones que Marruecos parece decidido a reeditar. Cuando todo apuntaba a que Ceuta iba a dar para rato y que Moncloa podría tropezar de forma definitiva desde este otoño, aparece una señora de 87 años, Maricarmen, desahuciada en Madrid, y salva a Sánchez por la campana 🔔.

Maricarmen, a la que la movilización ciudadana devolvió a su casa tras un acuerdo con la empresa propietaria, le lanzó un salvavidas al presidente. Y Sánchez, que de flotadores sabe un rato, no solo lo agarró: con él se ha construido un barco dispuesto a navegar los meses que haga falta. El resultado lo conocemos todos: dos decretos, Mari y Carmen, aprobados en el Consejo de Ministros del martes 29 de septiembre y que el Congreso votará este viernes 2 de octubre en un pleno extraordinario. Y el pronóstico también es conocido por todos: un decreto, Mari, saldrá y Carmen se quedará para nutrir el descontento.

Todo llega en un momento político complejo

El incendio de la vivienda ha prendido justo donde más le duele al PP. En esta materia no hay milagros, y defender un modelo que lleva décadas funcionando igual y que nos ha traído hasta aquí resulta complicado. Los populares creían tener la situación controlada y de repente les ha saltado el fuego en uno de sus puntos débiles, sin tener más propuestas que más de lo mismo. Mientras tanto, la acampada de Sol crece día a día, para desesperación de Almeida, Ayuso y Feijóo, que no saben cómo frenar una protesta que un día u otro tenía que estallar. Ni siquiera los éxitos de la selección de fútbol han logrado desalojar la vivienda de las portadas ⚽.

A Sánchez también le viene bien la acampada, siempre que no se desborde y se disuelva sin tentaciones de pedir otras cosas. Conviene recordar lo que fue el 15M, con su democracia más participativa, sus críticas al bipartidismo y a la banca, sus charlas políticas y su persecución de la corrupción. Ese es un territorio que el PSOE creía superado y también a Podemos. Una cosa es que la calle empuje y otra que la calle decida.

La problemática falta de apoyos parlamentarios

El Gobierno asegura que llevaba semanas, incluso meses, trabajando y negociando con estas medidas. Yo creo más bien que las tenía guardadas en el cajón a la espera de una mejor ocasión, que no iba a llegar. Lo curioso es que, tras tanta negociación, los socios de investidura dicen no conocer los textos. Junts ya ha anunciado que votará en contra de la renovación automática de los contratos, y Miriam Nogueras, que sabe hacerse muy bien la desagradable,  ha invitado al Gobierno a «mirar el marcador». El PNV espera a leer la letra pequeña, que es su forma elegante de hacerse de rogar.

A la izquierda del PSOE tampoco hay aplausos. Ione Belarra califica de «trampa» la división en dos decretos, uno con opciones y otro condenado. Gabriel Rufián, muy pragmático,  los considera insuficientes pero útiles, «y es lo que hay». El BNG votará a favor, aunque avisa de que suspende al Gobierno en vivienda. Compromís habla de decepción. Y el PP, por boca de Ester Muñoz, lo despacha como un «vodevil». Vamos, que en el Congreso nadie está contento, lo cual en España suele ser síntoma de que algo se ha movido en la buena dirección 🎭.

Los dos decretos y sus propuestas

La jugada es sencilla. El primer decreto, el Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE este miércoles con 96 páginas, reúne casi todo lo votable. El segundo, el 27/2026, contiene una sola medida: la renovación automática e indefinida de los alquileres, justo la que reclama el Sindicato de Inquilinas y la que Junts y PNV no van a tragar. Sánchez piensa que, llevando el paquete troceado, siempre tendrá algo aprobado que enseñar y algo rechazado por culpa de los de siempre, y que le servirá de munición durante meses. ¡Bendita Maricarmen, y en qué momento!

Prórroga extraordinaria y congelación de las rentas

Los inquilinos cuyo contrato venza antes del 31 de diciembre de 2028 podrán pedir una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por periodos anuales y en las mismas condiciones. Ojo, que no es automática: la tiene que solicitar el inquilino, que además debe estar al corriente del pago y haberlo estado durante los ocho meses anteriores. El casero solo podrá negarse si acredita que necesita la vivienda para él o su familia.

A esto se suma un tope del 2% a la actualización anual de las rentas hasta finales de 2028, y una congelación total si el alquiler ya supera el índice de referencia. El dato no es menor si se tiene en cuenta que el IPC adelantado de septiembre se ha disparado al 4,9%, el nivel más alto desde febrero de 2023. No es la primera vez que vemos esta película: una prórroga similar ya cayó en primavera. Ahora se repite con más prisa y más personas en las calles y plazas.

La regulación del alquiler temporal y por habitaciones

Aquí el decreto cierra por fin las ventanas por las que se escapaba medio mercado desde la Ley de Vivienda. El alquiler de temporada tendrá que superar los 31 días y no pasar, como regla general, de 12 meses. La causa del desplazamiento del inquilino deberá figurar en el contrato y ser real. Si no lo es, o si se encadenan más de dos contratos temporales, el arrendamiento pasa a ser de vivienda habitual, con sus cinco o siete años de duración. Y la subida entre contratos sucesivos no podrá superar el IRAV.

El alquiler por habitaciones entra por primera vez en la Ley de Arrendamientos Urbanos: la suma de las rentas no podrá superar lo que costaría alquilar el piso completo. Se acabó aquello de trocear un tres dormitorios más salón con cama de matrimonio y cobrarlo como un chalet con piscina 🛏️. Cataluña, eso sí, mantiene su normativa propia. Los expertos del sector, como José Ramón Zurdo, advierten de que el tope de 12 meses puede empujar a los propietarios a romper contratos aunque la causa de temporalidad siga viva.

Limitar las compras de los fondos de inversión

Este es mi apartado favorito, porque retrata a la perfección el arte de la política española. La ministra Isabel Rodríguez anunció que se prohibía a los fondos buitre la compra especulativa. Luego llegó el BOE y la prohibición se quedó en suelo de precio: hasta el 31 de diciembre de 2028, las entidades cuyo objeto social sea la adquisición de inmuebles no podrán comprar viviendas por menos del 70% de su valor de tasación. Por encima, barra libre. Del veto al descuento máximo en menos de 24 horas.

Hay además excepciones para quien destine la vivienda a alquiler asequible o social durante cinco años, o se adhiera a un código de buenas prácticas. Los fondos ganan buen dinero  en nuestro país y quieren seguir ganándolo, como sabe bien Blackstone con los pisos públicos que vendió el Ayuntamiento de Ana Botella. Pero en las elecciones no votan y además no caen simpáticos, así que siempre es rentable ponerlos en el escaparate con un cartel de «Se Busca».

La prohibición de los desahucios hasta 2030

La protección frente a los desahucios de familias vulnerables sin alternativa habitacional se amplía hasta el 31 de diciembre de 2030. Conviene aclararlo, porque se está vendiendo como una prohibición general y no lo es. Si el propietario es un fondo, la suspensión es automática y sin compensación. Si no lo es, la comunidad autónoma dispone de dos meses para ofrecer alternativa habitacional o saldar la deuda; si no lo hace, el procedimiento queda suspendido y los pequeños propietarios recibirán compensación, que el Estado reembolsará a las autonomías.

Es precisamente lo que pedía Junts: que no sean los particulares quienes carguen con la vulnerabilidad ajena. Desde los movimientos sociales preguntan, con razón, por qué la protección caduca justo después de las próximas elecciones. La vulnerabilidad, dicen, no tiene fecha de caducidad. El calendario electoral, en cambio, sí 🗳️.

Ayudas fiscales y primera vivienda

Los inquilinos con una base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán deducirse un 10% en el IRPF por el alquiler de su vivienda habitual. Para los caseros se mantiene la deducción general del 50%, que podrá llegar al 100% si rebajan la renta más de un 5% y caer al 15% si la suben más de un 20%. Zanahoria y palo, en versión Hacienda.

La gran novedad para compradores es Tu Casa, un préstamo del ICO al 0%, sin comisiones, de hasta el 20% del valor de la vivienda con un máximo de 50.000 euros, pensado para quien puede pagar una hipoteca pero no ha logrado ahorrar la entrada. La letra pequeña: esas viviendas quedarán sometidas para siempre a un precio máximo de venta. Se completa con un IVA superreducido del 4% para la vivienda protegida permanente, el refuerzo de Casa 47 y el paso del gravamen de las socimis del 15% al 25%, además de recargos de IBI de hasta el 150% para viviendas vacías.

Más fiscalidad a los pisos turísticos

A partir del 1 de diciembre, las estancias en pisos turísticos de menos de 30 noches tributarán con un IVA del 10%, como la hostelería. El Gobierno llegó a hablar del 21%, pero el diálogo con los grupos lo ha dejado en la mitad, que es lo que suele pasar cuando se negocia con quien tiene la llave. Los ayuntamientos de zonas tensionadas podrán aplicar un recargo en el IBI de hasta el 50%, más alto para quienes acumulen varias viviendas turísticas. Y las plataformas que no informen a la Ventanilla Única Digital se exponen a multas de hasta un millón de euros o el 2% de su facturación global 🏖️.

El segundo decreto, con el contrato indefinido y las sanciones a los caseros

Y llegamos a Carmen, la que viene a quedarse en el banquillo. El segundo decreto modifica el artículo 10 de la LAU: pasados los cinco años (siete si el casero es persona jurídica), el contrato se prorroga automáticamente por periodos iguales. El propietario que no quiera renovar debe avisar con seis meses de antelación y pagar al inquilino al menos doce mensualidades de una vivienda de características similares, calculadas con el sistema estatal de referencia. Ello, incluso si el arrendador ha comunicado «válidamente su voluntad» de no prorrogar

En el fondo no es tan revolucionario: es trasladar al alquiler la lógica del contrato laboral indefinido y el despido improcedente, algo que existe en Alemania y en media Europa. Hay excepciones razonables, como necesitar la vivienda para uno mismo o un familiar, que el inquilino no la habite o que tenga otra en el mismo municipio. Pero en España, con los intereses cruzados que soporta la vivienda, suena a expropiación. Zurdo ya augura que la oferta podría quedarse en un tercio. Junts y PNV no lo van a votar. Y todos lo saben, empezando por quien lo firmó.

Un invierno con demasiado caldo de cultivo

El problema es que el calendario no ayuda. Con la inflación al 4,9%, los carburantes tirando hacia arriba, la luz, el gas y la cesta de la compra apretando, llega un invierno de estrecheces a las puertas de miles de hogares que ya dedican entre el 50% y el 60% de su sueldo a la vivienda. Hay demasiado caldo de cultivo,  la paciencia de muchos inquilinos está llegando a puntos de no retorno y el incendio se generaliza 🥶.

¿Podrá apagarse el incendio sin segundo decreto aprobado?

Me temo que no. Si, como es previsible, el Congreso tumba el segundo decreto, las concentraciones de este fin de semana en una veintena de ciudades llegarán más cargadas de razones y de personas defraudadas -nada peor que poner la comida y luego retirarla. En Sol ya se escucha que si no hay alquiler indefinido, habrá acampada indefinida. Existe demasiada frustración entre los jóvenes y sufridores de los salarios medios y bajos, y esta chispa puede incendiar calles y forzar cambios que ninguno de los dos grandes partidos quiere.

Más le valdría a Feijóo tener algo de cintura, porque podría heredar una situación explosiva que no sabrá cómo resolver. A largo plazo la receta es conocida: construir, construir y construir no vivienda de lujo. A corto, cualquier medida, o la inacción, pisa callos, y en este país cada vez hay más inquilinos desesperados y menos pequeños caseros que resistan las ofertas de compra de los fondos. Unos partidos intentan soluciones a medias, otros bloquean del todo, y al final no se hace casi nada. La chispa ya está encendida y nadie quiere que se convierta en incendio generalizado. Hay que tomar medidas, aunque ideológicamente escuezan, porque el año que viene es año electoral y las urnas tienen muy buena memoria, sobre todo si están calientes 🔥.

Eduardo Lizarraga

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