Unas elecciones centradas en la vivienda y la solución a la crisis

A poco más de un mes de las urnas, España se encamina hacia las primeras elecciones generales de la vivienda desde la recuperación de la democracia. No es una forma de hablar. Fue la vivienda la que tumbó la legislatura: el Congreso rechazó el 2 de octubre los dos decretos del Gobierno y Pedro Sánchez respondió disolviendo las Cortes. El resultado es una campaña en la que todos hablan de pisos, casi sin conocimiento y ninguno ha publicado todavía su programa. Los votantes tienen que reconstruir las propuestas a base de mítines, entrevistas y hemeroteca, como quien monta un mueble sueco sin instrucciones y con la mitad de los tornillos 🔩.

La confusión tiene su lógica. Cada partido escribe y berrea pensando en su votante, y en esta ocasión el propietario con la hipoteca pagada, que incluso saca una renta de un segundo piso, no se parece en nada al inquilino de treinta y tantos, aunque ideológicamente sean primos hetrmanos. Este último destina media nómina al alquiler, cambia de casa cada pocos años y ve la propiedad como un espejismo. La mayoría de los españoles sigue soñando con tener casa propia, y no tanto por afán patrimonial como por la seguridad de un hogar estable donde construir un proyecto de vida sin ser un nómada del alquiler. Somos un país de propietarios, sí, pero de propietarios de una sola vivienda, que ya ven cómo sus hijos no pueden emanciparse. Y como eso en las urnas pesa, hay que pensar como vestimos al muñeco.

Las campañas electorales rara vez mueven el voto, que suele llegar decidido desde meses antes. Esta vez puede ser distinto. Con la vivienda encabezando las preocupaciones de los españoles, todo lo demás (pensiones, sanidad, educación) aún con su peso, suena a guarnición.

Los decretos del PSOE marcan sus directrices

El PSOE no necesita enseñar programa porque ya lo tiene en el BOE. El Consejo de Ministros volvió a aprobar el 6 de octubre los dos decretos tumbados, que ahora dependen de la Diputación Permanente, previsiblemente el 12 de noviembre. El primero recoge prórrogas extraordinarias de hasta dos años, protección frente a desahucios de hogares vulnerables, regulación de los contratos de temporada y por habitaciones e incentivos fiscales a los caseros que bajen la renta. Añade un gravamen del 25% a los beneficios no repartidos de las socimis que no apuesten por el alquiler asequible y una línea ICO de 10.000 millones para prestar hasta 50.000 euros sin intereses para la entrada de la primera vivienda. El segundo recupera la renovación automática de los contratos agotados los cinco o siete años.

Por encima de todo ello está el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030, con 7.000 millones, y la empresa pública Casa 47, que recibirá miles de inmuebles de la Sareb. Es, en resumen, el Estado metido a promotor, a casero y a banquero a la vez. Justo lo que gusta poco al sector liberal. Ambición no le falta; plazos, sí.

Las propuestas de los partidos

En la otra alejada orilla, el PP promete derogar la Ley de Vivienda, acabar con las zonas tensionadas y “crear las condiciones” para levantar un millón de viviendas en cuatro años. Lo acompaña de una nueva Ley del Suelo, silencio administrativo positivo a los 90 días y una rebaja del IVA y el ITP del 10% al 4% para jóvenes que compren su primera vivienda. Suma avales de hasta el 100% y una “hucha hogar” que suena más a anuncio de caja de ahorros de los noventa que a política pública. Vox sube la apuesta: IVA cero en la primera vivienda, vuelta de la deducción por compra en el IRPF, desalojo de okupas en 24 horas y su “prioridad nacional”, trufada con la “remigración” como fórmula para liberar pisos.

A la izquierda, el Frente Amplio de Ada Colau (Sumar, IU, Más Madrid y Comuns) defiende la renovación automática de contratos, prohibir que empresas y fondos compren vivienda y aquellas 500.000 viviendas de alquiler social a entre 400 y 600 euros. Podemos, con Irene Montero, va más allá: rebajar por ley los alquileres para que nadie pague más del 30% de su renta e incluso expropiar el uso de pisos en manos de fondos.

En medio quedan Junts y PNV, que han sido quienes de verdad decidían qué llegaba al BOE. Ambos apuestan por incentivos fiscales en lugar de obligaciones al pequeño propietario. Junts ofrece reducciones de hasta el 90% en el IRPF al casero que baje la renta y un IVA del 5% para vivienda nueva. El PNV protege al vulnerable, pero sin renovación obligatoria. Cuente el lector: entre unos y otros salen fácilmente una docena de soluciones. Lo difícil es encontrar una buena o que funcione.

Soluciones a largo plazo las hay ¿y a corto plazo qué proponen?

Construir es la respuesta de todos. Unos quieren promotor privado y suelo liberado, otros parque público y Casa 47, pero todos coinciden en que hay que levantar viviendas. El problema es que de una vivienda no se dan las llaves en una legislatura. Entre suelo, licencias, financiación y obra, el plazo mínimo realista va de tres a cuatro años, que para un político equivalen a una era geológica 🦕.

Mientras tanto, la necesidad de hoy no espera, y ahí el debate se reduce a dos recetas opuestas: regular para frenar abusos y no crear pobres con techo o liberalizar para que el mercado se autorregule. La primera corre el riesgo de retraer la oferta del pequeño propietario. La segunda parte de un supuesto que hoy no se cumple, porque un mercado solo se equilibra cuando hay producto, y lo que hay es un agujero.

El Banco de España cifra en 750.000 viviendas el déficit acumulado entre 2021 y 2025. Solo en 2025 se crearon unos 240.000 hogares y se terminaron unas 92.000 viviendas, y otras casas de análisis ya sitúan el déficit por encima de las 800.000, y creciendo. En ese escenario, dejar a los caseros que pongan los precios y los contratos que quieran no es liberalizar: es darle el mando a distancia al único que tiene televisión. Acabar con la okupación por la vía rápida es razonable, pero no va a hacer aparecer pisos por arte de magia.

Las grandes diferencias entre ambos bloques

La frontera es la Ley 12/2023. PP y Vox la derogan y lo fían todo a la oferta que se liberará por el fin del sanchismo y sus medidas. PSOE, Frente Amplio, Podemos y ERC la conservan y quieren profundizar en ella.

La otra gran trinchera es la fiscalidad. Unos penalizan el negocio de la vivienda, premian al casero que modera rentas y aprietan a grandes tenedores y socimis. Otros bajan el IVA a la primera vivienda, lo que supone menos ingresos para el Estado y las Comunidades Autónomas y no distingue entre el pisito de 50 metros en el extrarradio y el ático con piscina en Marbella.

Y hay un árbitro del que casi nadie habla en campaña: Bruselas. La Comisión Europea presentó el 9 de septiembre su Ley de Vivienda Asequible, el primer marco común para que ayuntamientos y gobiernos puedan restringir los pisos turísticos y la compra de vivienda que no vaya a ser residencia habitual en las zonas bajo presión. Traducido: reservar la vivienda a quien va a vivir en ella. Queda fuera el comprador no residente, sea un fondo, un alemán con ganas de sol o un madrileño que busca su segundo apartamento en la costa.

Para declarar una zona tensionada, la norma exige tres cosas: que la vivienda cueste al menos ocho años de renta disponible per cápita, que ese ratio haya subido en la última década y que no se espere alivio en tres años. Son requisitos que buena parte de la costa mediterránea, los archipiélagos y las grandes capitales tienen muchas papeletas de cumplir.

La ministra Isabel Rodríguez ya ha presumido de que la norma está muy influida por la política española. El plan da oxígeno a las tesis de la izquierda y a las comunidades y ayuntamientos asfixiados por el turismo. Mientras, el Partido Popular Europeo lo ha criticado con dureza. Es decir, la derecha española promete derogar en Madrid lo que Bruselas propone permitir en toda Europa. Ojo, que de momento es una propuesta que debe pasar por el Parlamento Europeo y el Consejo. Pero apunta en una dirección muy concreta que nuestros candidatos prefieren no mirar.

Ocurrencias en los dos lados y mucho desconocimiento de fondo

Luego están las ocurrencias, esas propuestas que lucen en el mitin jaleadas por aplausos blandos y de las que nadie querrá acordarse en 2030. El millón de viviendas en cuatro años supone 250.000 al año, casi tres veces lo que se termina hoy. Nadie explica qué manos ponen los ladrillos, en qué suelos (¿en patatales como la otra vez o donde hace falta?) ni con qué constructoras y a qué precio.

Rebajar los alquileres por ley un 30 o un 40% es otra joya. El casero no baja la renta: retira el piso o lo pasa al alquiler de temporada. La remigración de Vox, como política de vivienda, es directamente de otro planeta en un sector cuya patronal pide a gritos trabajadores extranjeros. Y el IVA cero en la primera vivienda, en un mercado sin oferta, tiene todas las papeletas para acabar añadido en el precio final y no en el bolsillo del comprador.

La desconexión con la realidad es paradigmática. Se lucubra desde la ideología, porque es más rápido que estudiar el problema o porque las neuronas de algunos no dan para mucho más, y porque el problema es transversal y no cabe en un eslogan. La única solución sensata sería un plato combinado con lo mejor de cada menú, es decir, un Pacto de Estado, y eso no lo vamos a ver, al menos de momento. Gane quien gane, sus socios y allegados querrán aplicar su receta sin concesiones. Ya conocemos la teoría del péndulo: cuanto más alto lo subes hacia un lado, con más fuerza vuelve hacia el otro.

El mayor problema son los plazos y la falta de mano de obra

Ningún programa resiste la prueba de la grúa. La Confederación Nacional de la Construcción calcula que faltan como mínimo 700.000 trabajadores para cumplir los compromisos de vivienda e infraestructuras, que de su necesidad para todo esto nadie dice nada. La plantilla tiene ya una edad media superior a los 45 años, y un 22% se jubilará en la próxima década. La patronal estima que harían falta al menos 220.000 viviendas anuales solo para empezar a aliviar el mercado.

Prometer un millón de casas sin albañiles es como prometer un AVE sin tener las vías 🚄. Mientras unos hablan de remigración tan satisfechos, la propia CNC pide regularizar y atraer trabajadores extranjeros y reformar la FP. La construcción industrializada ayudará, pero no es el bálsamo de Fierabrás..

¿Y qué opina el sector inmobiliario?

Los promotores lo tienen claro, y lo dijeron en Barcelona en el V Congreso Nacional de Vivienda de APCE. Piden una nueva Ley del Suelo, menos burocracia, más financiación, seguridad jurídica y un pacto de Estado después del 29-N. Su diagnóstico, que el problema es de oferta, está más cerca de las tesis del PP, aunque también han aplaudido los préstamos y avales del ICO.

En el debate europeo, voces del sector como Jaime Pérez Luque, único español en el comité asesor de vivienda de la UE, ven con recelo las restricciones a las segundas residencias por chocar con el libre mercado. El sector inmobiliario, en suma, pide lo único que ningún partido le ofrece: reglas estables que no cambien con cada vaivén del péndulo.

Cogiendo de aquí y allí ¿Cuál sería el plan ideal?

Si se pudiera elegir del menú sin mirar el color de la carta, el plan saldría casi solo:

Del PP, la agilidad urbanística, el silencio positivo y los avales a jóvenes, de la liberalización del suelo sin mirar ¡cuidado! que la otra vez se cometieron demasiados desmanes. Del PSOE, el incremento a ultranza del parque público, que la vivienda protegida no pierda nunca su calificación, y la ayuda para pagar la entrada. De Junts y PNV, los incentivos fiscales al casero que modera la renta, en lugar de castigarlo. De la izquierda y de Bruselas, la protección del vulnerable y la restricción de la compra especulativa y del piso turístico donde la presión es real. Y de la patronal, la regularización de trabajadores y una FP que forme albañiles en lugar de gurús de LinkedIn o influencers de Tik Tok. Todo ello dentro de un Pacto de Estado con calendario y financiación.

No habrá soluciones mágicas, porque no las hay. En 2027, salga quien salga de las urnas el próximo día 29, el problema seguirá aquí, y más grande que hoy. Las recetas son demasiado opuestas para un horizonte tranquilo. Pero que nadie se engañe: estas son las elecciones de la vivienda, mal que les pese a algunos. El votante haría bien en dejar la ideología en la puerta del colegio electoral y preguntarse qué papel ocupa en el mercado: inquilino, propietario, hipotecado o padre de un hijo que no puede emanciparse. Lo que se decida el 29-N le va a tocar a él y a los suyos.

Eduardo Lizarraga

WWW.AQUIMICASA.NET