Hay sectores que caen por una sola razón y sectores que se hunden por una conspiración de circunstancias que, vistas por separado, ya asustan, pero que juntas componen un cuadro casi cómico de no ser porque hablamos del techo bajo el que vive —o querría vivir— la gente. La obra nueva española ha conseguido el dudoso honor de reunir en un solo producto todos los ingredientes de la crisis de acceso a la vivienda: bancos que han decidido que la solvencia es un concepto de geometría imposible, promotores empeñados en una competición de lujo que nadie pidió, ayuntamientos que han descubierto en el ladrillo su mina de oro particular, un Banco Central Europeo que juega al despiste con los tipos de interés, y una red eléctrica que parece diseñada por los hermanos Marx.

El resultado es que comprar una vivienda de obra nueva en España se ha convertido en un deporte de élite, reservado a quienes ya tienen patrimonio, ahorro heredado o un golpe de suerte que la inmensa mayoría de la clase media no va a tener nunca. Y lo más inquietante no es que esto esté pasando, sino la tranquilidad con la que el sistema lo está permitiendo, como si fuera un efecto colateral aceptable y no el síntoma de que algo se ha roto de verdad.

El precio de la obra nueva sigue creciendo hasta convertirse en lujo inasumible

Durante años nos repitieron que la obra nueva era el producto natural para la clase media: la pareja joven que ahorraba, pedía la hipoteca y entraba a vivir en un piso recién construido con garantías, eficiencia energética y, si había suerte, terraza. Esa narrativa puede archivarse ya en la sección de historias del abuelo.

Los precios del metro cuadrado en promociones nuevas han alcanzado cifras que en muchas capitales y zonas costeras directamente excluyen a cualquier comprador que dependa de un salario medio, por bueno que este sea. No hablamos de un encarecimiento puntual ligado a la inflación general, sino de una escalada sostenida que se explica por la suma de costes de suelo, costes de construcción, exigencias normativas y, seamos sinceros, por el simple hecho de que si hay demanda dispuesta a pagar, alguien siempre va a subir el precio un poco más.

El problema es que esa demanda solvente, cada vez más reducida a fondos de inversión, compradores extranjeros con poder adquisitivo elevado y particulares con patrimonio previo, se ha convertido en el único interlocutor que el mercado de obra nueva parece querer escuchar. La clase media, la que durante décadas sostuvo el sector con su cuenta vivienda e hipotecas a treinta años, ha pasado de comprador preferente a espectador resignado que mira los precios en los portales inmobiliarios con la misma sensación con la que se mira un coche de gama alta: bonito, deseable, completamente fuera de alcance.

El coste laboral sube al doble que la media y las cuadrillas van de obra en obra

Aquí entra uno de esos datos que parecen sacados de una broma cruel: el coste laboral en construcción crece a un ritmo que dobla la media de otros sectores, y sin embargo el sector sigue sin encontrar manos suficientes para levantar lo que se necesita. El resultado no es ningún misterio para quien haya pasado cerca de una obra en los últimos tiempos: las cuadrillas se han convertido en una especie de circo itinerante que se planta quince días en un solar, coloca lo que puede colocar, factura su parte y desaparece rumbo a la siguiente promoción, dejando tras de sí ladrillos puestos, pero no necesariamente continuidad, calidad supervisada ni plazos respetados. Subcontratación en cadena, falta de mano de obra especializada y una rotación que ningún manual de gestión de proyectos recomendaría son las tres pesadillas de esta particular historia para no dormir, sobre todo si eres un comprador.

El promotor paga más por cada hora de trabajo, pero no necesariamente compra más eficiencia, y ese sobrecoste —como cualquier sobrecoste en este sector— termina trasladado al precio final de la vivienda con una naturalidad que asusta. Mientras tanto, los plazos de entrega se alargan, las calidades varían de planta a planta según qué cuadrilla pasara ese día, y el comprador, que ya ha hecho un esfuerzo financiero homérico para llegar hasta ahí, se encuentra además con la lotería de qué equipo construyó su rellano.

Los ayuntamientos siguen haciendo caja con la vivienda y además les animan

Si alguien pensaba que las administraciones locales estaban especialmente preocupadas por frenar esta escalada de precios, hay que decirlo con toda la claridad posible: no es así, y los números lo demuestran con una frialdad casi polar. Licencias urbanísticas, impuestos sobre construcciones, IBI revisado al alza tras cada nueva promoción y tasas municipales diversas convierten cada metro cuadrado construido en un ingreso seguro para las arcas locales.

Cuanto más caro se vende, más recauda el ayuntamiento, así que la incentivación perversa es evidente: a ningún consistorio le interesa realmente que los precios bajen, porque eso significaría menos ingresos por una vía que, además, no exige el coste político de subir impuestos directamente. Es una recaudación silenciosa, indolora para el erario público y muy cruel para quien intenta comprar. Y como nadie en el plano municipal tiene incentivos reales para frenar esta dinámica, con Hacienda proporcionando herramientas para recaudar más, el ciclo se retroalimenta: más ingresos, más promociones de gama alta porque son las que más tributan, y menos vivienda accesible porque sencillamente no es el negocio que más interesa fomentar desde las cuentas públicas locales.

La luz, aunque parezca imposible, solo llega puntual al 12% de los proyectos

Llegados a este punto, cualquiera pensaría que ya hemos tocado fondo en lo absurdo, pero la realidad española siempre tiene un escalón más abajo. Resulta que apenas un 12% de los proyectos de obra nueva consigue el punto de suministro eléctrico definitivo en los plazos previstos, lo que negro sobre blanco significa que se pueden construir viviendas perfectamente terminadas, con sus acabados de lujo marujo incluidos, y que esas viviendas se queden esperando meses, a veces años, a que la compañía eléctrica de turno decida que sí, que ya toca conectarlas a la red.

Es el tipo de cuello de botella que parece imposible creer  hasta que se confirma con datos: tenemos saturación en los puntos de conexión, procedimientos administrativos lentos, y una red de distribución que no se ha modernizado al ritmo que exige tanto la nueva construcción como la transición energética que todos dicen defender. El comprador, que ya superó el via crucis de la hipoteca, el sobrecoste de las calidades premium y la espera de la obra, porque faltan los electromésticos, se encuentra con que su flamante vivienda de cuatrocientos mil euros puede pasarse meses funcionando con un grupo electrógeno o, sencillamente, vacía, mientras espera a que alguien firme el papel adecuado.

Los bancos endurecen sus criterios de solvencia

Y por si todo lo anterior no fuera suficiente, las entidades financieras han decidido que este es el momento perfecto para volverse exquisitamente exigentes con quien todavía se atreve a pedir una hipoteca para obra nueva. Ratios de endeudamiento más estrictos, exigencia de ahorro previo más elevado y un escrutinio de la estabilidad laboral que parece sacado de un interrogatorio policial han convertido la concesión de hipotecas en una carrera de obstáculos que muchos potenciales compradores solventes, en el sentido razonable del término, no consiguen superar. No hablamos de personas con ingresos precarios, sino de profesionales con contratos indefinidos y ahorros considerables que, sin embargo, no llegan al nuevo estándar que los bancos han fijado tras unos años de cautela reforzada y la aparición en escena de Lagarde.

La paradoja es deliciosamente cruel: cuanto más sube el precio de la vivienda, más capital propio se exige para acceder a la financiación, y cuanto más capital propio se exige, menos gente puede acumular ese colchón mientras paga un alquiler que también se ha disparado. Es un círculo que se cierra sobre sí mismo con una precisión casi espacial, dejando fuera a una generación entera que hace una década habría sido el cliente perfecto de cualquier sucursal bancaria.

Lagarde nos da un susto anunciado y deja la puntilla para octubre

Christine Lagarde ha vuelto a demostrar que en el Banco Central Europeo el sentido de la oportunidad es, como mínimo, discutible. La reciente subida de tipos llegó con la elegancia de un aviso que todo el mercado esperaba —de ahí lo de susto anunciado, porque sorpresa, lo que se llama sorpresa, no hubo ninguna— pero que no por previsible duele menos en la cuota mensual de quien tiene una hipoteca a tipo variable o de quien está negociando una nueva en estos meses.

El euríbor ha reaccionado en consecuencia, encareciendo aún más el acceso a la financiación justo cuando el sector necesitaría exactamente lo contrario para que la demanda no termine de desplomarse. Y como si esto fuera una serie con temporada confirmada, el mercado ya descuenta que octubre podría traer otro movimiento, ese que algunos analistas llaman ya la puntilla, que sabe Dios a qué se referirá.

Mientras millones de europeos hacen cuentas con la calculadora del móvil para ver si llegan a fin de mes, la institución que debería velar por la estabilidad de los precios parece mirar hacia otro lado, como si la vivienda fuera un asunto menor comparado con sus modelos macroeconómicos.

La carrera por el lujo marujo encarece pero deja comisiones

Hay una expresión que circula entre quienes conocen bien el sector y que define perfectamente lo que está pasando con las calidades de la obra nueva: lujo marujo, ese exceso decorativo y de acabados que promete una vida de revista de decoración pero que en realidad solo sirve para justificar un precio de venta más alto y, de paso, una comisión más jugosa para quien lo vende.

Encimeras de cuarzo donde antes había granito, domótica donde antes había un interruptor, gimnasio comunitario donde antes había un parque infantil discreto: cada elemento añadido suma precio en los metros cuadrados sin que necesariamente sume metros cuadrados de calidad de vida real para una familia que solo quiere un techo digno donde criar a sus hijos.

Los promotores han descubierto que compite mejor quien vende una experiencia que quien vende sencillamente una casa, y esa estrategia funciona de maravilla para el segmento de comprador con alto poder adquisitivo, pero deja completamente desatendido al comprador medio que solo busca tres habitaciones, dos baños y un salón donde encaje el sofá. El resultado es un mercado polarizado donde lo que se edifica no es lo que la mayoría necesita, sino lo que deja mejor margen a quien lo construye y lo vende.

La descarbonización: la sorpresa que espera a quien se refugia en la segunda mano

Ante un mercado de obra nueva que se ha ido de precio sin avisar, la reacción lógica de buena parte de los compradores ha sido mirar hacia la segunda mano, ese refugio tradicional para quien no llega al piso recién construido. El problema es que la segunda mano, por imitación y para no quedarse atrás en esta carrera de precios sin sentido, también se ha encarecido de forma exagerada, así que el refugio cada vez ofrece menos abrigo. Y para quien aun así decide dar el paso, llega la mala noticia que nadie pone en el escaparate de la inmobiliaria: a partir de 2030, vender o alquilar exigirá un certificado energético, y ese certificado no cuesta lo mismo para todas las viviendas.

Para la obra nueva o para pisos de menos de diez años, el trámite será relativamente sencillo y barato, porque ya nacieron con criterios de eficiencia exigentes. Pero a medida que retrocedemos en el tiempo, esos criterios se diluyen hasta desaparecer prácticamente en las viviendas anteriores a los años ochenta, que son, no por casualidad, una parte enorme del parque residencial español. Y ahí está la trampa: obtener el certificado energético en estas viviendas va a resultar tan caro que en algunos casos no compensará vender, y mucho menos intentar alquilar.

España, con un parque residencial considerablemente más envejecido que el de buena parte de sus vecinos europeos, ha tardado en aplicar con rigor una directiva que en otros países ya funciona desde hace tiempo, y ahora se enfrenta a la factura de ese retraso de golpe. El resultado es una paradoja incómoda: el comprador que hoy, harto de los precios de la obra nueva, decide apostar por un piso de segunda mano más asequible, puede llevarse dentro de unos años la sorpresa de que esa vivienda que parecía la opción sensata se ha convertido en un activo difícil de vender o alquilar, no por su precio ni por su ubicación, sino por una etiqueta energética que nadie le explicó en el momento de firmar.

En suma, un panorama desolador con administraciones haciendo caja

Sumando cada uno de estos factores, el cuadro que queda no admite mucho margen para el optimismo: precios que suben sin freno aparente, costes laborales que se disparan mientras la calidad de ejecución se resiente, ayuntamientos que recaudan sin ningún interés real en frenar la escalada, conexiones eléctricas que convierten viviendas terminadas en promesas pendientes, bancos que exigen lo que la clase media ya no puede ofrecer, un Banco Central que juega con los tipos como quien juega al susto o muerte, promotores que apuestan por el lujo porque es lo que más rentabilidad deja, y una descarbonización que llegará tarde y mal explicada para quien no se haya informado a tiempo.

Todo ello compone una tormenta perfecta en el sentido más literal de la expresión: no es un solo frente el que llega, sino la confluencia simultánea de varios, cada uno suficientemente grave por sí solo para complicar el acceso a la vivienda, y todos juntos suficientes para que la clase media, la que durante generaciones fue la columna vertebral del mercado de obra nueva, mire hoy los pisos recién construidos con la misma distancia con la que se mira un escaparate de joyería en Lista: con admiración, quizás con nostalgia, pero sin ninguna intención realista de entrar a comprar.

Eduardo Lizarraga

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