Adevinta vende sus negocios en España
La noticia ha sacudido al sector inmobiliario, que debería comenzar a pensar en la profundidad, rentabilidad para otros y consecuencias propias que tiene. EQT, el fondo sueco que ya participa en el accionariado de Idealista, ha firmado la compra de Adevinta, grupo que aglutina los portales Fotocasa, Habitaclia, Milanuncios, InfoJobs, coches.net y motos.net. Una operación valorada en torno a los 2.000 millones de euros que, aunque no se formalizará hasta inicios de 2026, puede transformar radicalmente el ecosistema inmobiliario online en España.
Un mercado más concentrado con dos fondos controlando los marketplace
Desde que se conocieron las cifras y condiciones, el sector ha empezado a asimilar lo que supone la operación: la inmensa mayoría del mercado inmobiliario digital queda en manos de sólo dos fondos, Cinven y EQT. El primero controla el 70% de Idealista, adquirido por 2.900 millones de euros a finales de junio de 2024. El segundo, además de mantener el 18% en Idealista, ahora ostenta el 100% de su gran competidor, Adevinta.
Esta operación representa una concentración sin precedentes en el sector de los clasificados inmobiliarios online. Si bien las marcas se mantendrán operativas, con su tráfico, posicionamiento y contratos, el control estratégico está centralizado. Se trata de seguir ordeñando hasta la extenuación el manso y productivo rebaño inmobiliario.
¿Quiénes son EQT y Cinven?
EQT Partners es un fondo de inversión sueco con presencia global, especializado en private equity y con más de 210.000 millones de euros gestionados. Tiene inversiones diversificadas, desde tecnología hasta salud, pasando por consumo e industria. En España, su trayectoria incluye operaciones como Parques Reunidos o Idealista, del que fue socio mayoritario hasta mediados de 2024.
Cinven, por su parte, es una firma de capital riesgo con sede en Londres y presencia en toda Europa, EE.UU. y Asia. En nuestro país ha participado en operaciones como MásMóvil o Tinsa. Ahora, controla Idealista tras adquirir el 70% de la plataforma y mantiene a su fundador, Jesús Encinar, al frente del proyecto.
¿Cómo salió EQT de mayoritario en Idealista?
En 2020, EQT adquirió Idealista por 1.325 millones. En junio de 2024 vendió el 70% a Cinven por 2.900 millones, reinvirtiendo para continuar como coinversor en un menor porcentaje, del 18%. Por su parte, los fondos gestionados por Apax y Oakley, que hasta la fecha tenían el 17% y el 11% de Idealista, venden su porcentaje en esta operación y salen del accionariado de la compañía. La rentabilidad de la operación fue espectacular, y es posible que este éxito y las buenas perspectivas del sector inmobiliario, le hayan motivado a replicar el modelo con Adevinta.
Las inmobiliarias deberían dejar de soñar en independizarse de los portales y pasar a la acción
Ante esta situación, el sector inmobiliario tradicional se encuentra en una encrucijada que ya es antigua, pero que a partir de ahora podría comenzar a ser acuciante, estando ya en un punto de no retorno. ¿Seguir siendo clientes pasivos de plataformas que controlan cada vez más el mercado y sus datos, o empezar a construir una independencia real?
Sin las agencias, los portales no son nada. Son ellas las que, a pesar del corsé que se les impone y cobra, generan el contenido, el tráfico y el posicionamiento, suben los anuncios, pagan las suscripciones y alimentan el big data que luego se revende o reutiliza. Sin embargo, la mayoría sigue manejándose con páginas web obsoletas, desconociendo para qué sirve Google y sin controlar las tecnologías y estructuras que tantas alegrías e independencia podrían darles.
Las agencias también han perdido visibilidad en los buscadores. La mayoría delega completamente su presencia online a los portales, dejando escapar oportunidades de posicionamiento local y de relación directa con el cliente. Algunas, cuando les preguntas por cómo trabajan en buscadores, incluso llegan a decir : «Yo me posiciono con Idealista» y se quedan tan satisfechas. Es hora de cambiar esa tendencia y la ignorancia que destila. Es cierto que el trabajo de un agente inmobiliario es captar y vender, sobre todo captar, pero en el mundo en el que se mueven deberían hacer por entendery manejarse mejor en su entorno o confiar en profesionales.
Más tecnología e inversión en recursos propios
Es hora de que las agencias inmobiliarias inviertan en tecnología propia. Webs bien posicionadas, con tecnología para generar tráfico, con criterios SEO y AEO, con motores de búsqueda, blogs diseñados y alimentados con intencionalidad y estrategia, categorización de la cartera en landing pages, chatbots y CRM integrados. Los recursos existen y son accesibles. Ya no se necesita ser una multinacional para crear plataformas competitivas. Hace falta una estrategia y un profesional que entienda del inmobiliario y la tecnología y la dirija.
También hay que invertir en contenidos, vídeos, redes sociales y herramientas de fidelización y captación. La tecnología es clave, pero sin estrategia ni visión compartida, será insuficiente.
Es el momento de las asociaciones y los portales regionales
La clave está en la colaboración sectorial. Las asociaciones inmobiliarias deben evolucionar y dejar de ser meros entes administrativos que se reúnen una vez al año, hablan, discuten y comen, y así año tras año. Es necesario que lideren la creación de portales regionales bien posicionados, con interfaces modernas, servicios on line a usuarios y tecnología basada en IA. Con costes compartidos se podría competir en Google y en el mercado regional con eficiencia. Al fin y al cabo Google cada vez premia más el SEO local
Pero no basta con tener voluntad técnica: hace falta organización empresarial. Algunas asociaciones todavía funcionan como redes sueltas de agencias con escasos o ningún objetivo común, poco más que un grupo de amiguetes. El nuevo contexto obliga a profesionalizarse, a formar estructuras técnicas, equipos de marketing digital y modelos de negocio sostenibles, el objetivo debe de ser disponer de portales regionales con tecnología que ya está en el mercado.
Previsión tras la operación y desarrollo del mercado
A corto plazo, es previsible que se mantenga cierta apariencia de competencia. EQT y Cinven seguirán diferenciando sus marcas para evitar alarmas regulatorias y poder justificar precios manteniendo facturación. Pero a medio plazo, los servicios se parecerán más y los precios también. El big data generado por millones de usuarios y agencias es el verdadero botín y por lo que se pagan estas sumas astronómicas por los marketplace: operaciones, precios, ubicaciones, hipotecas, propietarios, valoraciones…
Una alternativa es posible. Imaginemos una red de portales regionales gestionados por asociaciones inmobiliarias, conectados entre sí, con tecnología común, integración de datos, IA y servicios al usuario. Posicionamiento en Google, redes sociales, contenidos propios… y libertad para las agencias. Incluso hay una federación de asociaciones inmobiliarias que podría sacar la batuta, dejando la política a un lado y preocupándose por la tecnología y el futuro.
Un toque de atención: ¿Y si no hay colaboración entre fondos?
Ahora un giro de ciencia ficción: ¿Y si EQT no está alineado con Cinven? ¿Y si su compra de Adevinta no es para colaborar con Idealista logrando un productivo monopolio, sino para competir de verdad? ¿Si la salida de EQT de Idealista el pasado año no fue tan pacífica? ¿Si ha visto que hay dinero y quiere una parte más grande del botín? Una guerra entre fondos tendría costes muy altos y eso no les suele gustar a los inversores que buscan dividendos, pero también abriría oportunidades de negociación para las agencias. No parece lo más probable, pero la posibilidad existe.
Lo más plausible es una convivencia pactada y una progresiva consolidación de posiciones, de marcas y de estructuras. Lo que parece evidente es que el poder y la rentabilidad se alejan cada vez más de los profesionales del sector que, por suerte para estos portales inmobiliaros, no hacen nada por evitarlo.
Llega el momento de elegir entre ser cliente cautivo o actor con poder
Con esta operación entre fondos el mercado inmobiliario digital español ha cambiado para siempre. Ahora, las inmobiliarias deben elegir: o siguen como usuarias pasivas y paganas de un duopolio cada vez más fuerte, dejándose ordeñar cada año un poco más y abandonando su rentabilidad en manos del enemigo o empiezan a crear plataformas propias, tecnológicas, eficientes y conectadas. Sin las agencias no hay portales. Pero con agencias desorganizadas y sin capacidad tecnológica, los portales son las niñas mimadas de los fondos y hacen lo que quieren, eso sí, con el dinero y los datos de otros.
Eduardo Lizarraga
WWW.AQUIMICASA.NET
