¿Y eso de las subastas de pisos cómo va? ¿Son un chollo?

Eso ha cambiado bastante, para bien y para mal. Para bien, porque hoy cualquier ciudadano con conexión a internet, certificado digital y ganas de complicarse la vida puede participar en una subasta desde el sofá de su casa. Para mal, porque esa accesibilidad ha atraído a una hornada de aspirantes a subastero que se presentan sin saber muy bien dónde se han metido y que, en el mejor de los casos, salen igual que entraron. En el peor, bastante más aligerados de cartera.

¿Qué es una subasta de inmuebles?

Dicho en plata: una subasta de inmuebles es la venta pública de una propiedad al mejor postor para saldar una deuda. El camino que lleva un piso hasta la subasta suele ser largo y bastante triste: el propietario deja de pagar la hipoteca, los impuestos o alguna deuda con terceros; el acreedor —banco, Hacienda, la comunidad de vecinos en casos extremos— inicia el procedimiento legal correspondiente; y si no hay acuerdo, el juzgado o el organismo competente ordena la venta pública del bien. El resultado final es un inmueble que sale al mercado con un precio de tasación, una fecha de inicio y una fecha de fin, y la promesa implícita de que puede conseguirse por menos de lo que valdría en condiciones normales. O no. Eso depende de muchos factores, algunos de los cuales pueden llevarnos al precipicio si no se estudian con detenimiento antes de pujar.

 ¿Quiénes hacen las subastas?

Aquí viene la primera sorpresa para el recién llegado: no hay un único tipo de subasta ni un único organismo que las gestione. Están las subastas judiciales, que son las más comunes y derivan de procesos de ejecución hipotecaria o de reclamaciones de deuda tramitadas ante un juzgado. Están las subastas administrativas, convocadas por organismos públicos como la Agencia Tributaria o la Seguridad Social para cobrar deudas fiscales o de cotizaciones. Están las subastas notariales, menos frecuentes, gestionadas ante notario y habitualmente vinculadas a acuerdos privados o ejecuciones extrajudiciales. Y están las subastas privadas, convocadas por empresas o particulares bajo sus propias condiciones, que son las que requieren el nivel más alto de escepticismo y de investigación previa, porque las garantías son menores y la historia del inmueble suele ser más enrevesada.

Cada tipo tiene su normativa, sus plazos y sus particularidades. La diferencia entre una subasta judicial y una administrativa no es solo burocrática; afecta a qué cargas se cancelan, qué deudas asume el comprador y qué plazo tiene para pagar el precio final. Conviene saberlo antes, no después de haber ganado la puja y encontrarse con el bien entre las manos y su deuda.

 ¿Cómo se puede participar en la subasta de una casa?

El proceso, visto desde fuera, parece razonablemente sencillo. Primero hay que registrarse en el Portal de Subastas del BOE, que es la plataforma oficial donde se publican la mayor parte de las subastas judiciales y administrativas. Para ello se necesita certificado digital o Cl@ve PIN, así que el primer escollo es puramente burocrático. Una vez dentro, se localiza la subasta de interés, se revisa el expediente —esto es fundamental, aunque mucha gente se lo salta con una alegría que da escalofríos— y se formaliza el depósito o consignación, que habitualmente equivale al 5% del valor de tasación del bien. Ese dinero se devuelve íntegramente si no se gana la puja. Si se gana y luego el adjudicatario se echa atrás, ese dinero no vuelve. Se queda ahí como penalización, recordatorio permanente de que las ganas de comprar barato no son suficientes si no van acompañadas de la capacidad económica para cerrar la operación.

La puja en sí dura 20 días naturales desde la apertura de la subasta. Durante ese periodo se pueden realizar ofertas electrónicas tantas veces como se quiera. El sistema notifica cuando alguien supera la oferta. Si en la última hora alguien puja, el plazo se prorroga otra hora más, lo que puede convertir los últimos momentos en algo parecido a una guerra de nervios a distancia. Si se gana, el adjudicatario tiene entre 20 y 40 días —según el tipo de subasta— para abonar el resto del precio. Sin hipoteca aprobada, sin liquidez suficiente y sin un plan B de contingencia, ese plazo puede resultar demasiado corto.

 ¿Cómo puedo encontrar subastas en curso?

La fuente oficial es el Portal de Subastas del BOE, que contiene toda la información legalmente exigible pero cuya navegación puede poner a prueba la paciencia del más estoico. Hay herramientas privadas y agregadores que filtran, geolocalizan y ordenan esa información de forma más amigable, lo que facilita enormemente la búsqueda por provincia, tipo de inmueble o rango de precio. Algunas entidades bancarias también publican sus propios catálogos de inmuebles en subasta, aunque en esos casos las condiciones las fija el banco y no siempre son las más ventajosas para el comprador.

La mecánica de la subasta de la A a la Z

El proceso completo, desde el impago original hasta la puja, suele tardar años. El propietario original deja de pagar, el acreedor inicia reclamaciones, el juzgado instruye el expediente, se tasa el inmueble, se fija la fecha de subasta y se publica en el BOE. Todo eso puede llevar fácilmente entre dos y cinco años, lo que significa que la tasación que figura en el expediente puede estar bastante desactualizada respecto al valor real del mercado en el momento de la puja, tanto por arriba como por abajo.

Una vez abierta la subasta, el mecanismo es el que se ha descrito: depósito, puja electrónica durante 20 días, adjudicación al mejor postor y pago del resto en el plazo establecido. Al precio final hay que sumarle el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía según la comunidad autónoma y suele rondar el 6-10% del valor escriturado, más los gastos de notaría y registro. Quien haga los cálculos solo con el precio de adjudicación y se olvide de estos costes adicionales se llevará una sorpresa desagradable en el momento menos oportuno, que es el de tirar de cartera.

El ahorro puede ser importante y se encuentran gangas, pero también existen riesgos

Sí, es posible encontrar inmuebles al 50% de su valor de mercado. Era mucho más habitual hace diez o quince años, cuando el mercado estaba deprimido y los bancos necesitaban deshacerse de carteras enteras de activos inmobiliarios a cualquier precio. Hoy, con el mercado en los niveles que todos conocemos, las grandes gangas escasean. Eso no significa que no haya oportunidades, pero sí que la imagen del chollo fácil y automático es más mito que realidad en el momento actual.

Los riesgos son reales y merecen más respeto del que suelen recibir. El más evidente es la falta de información veraz: los edictos de subasta los redactan funcionarios que no siempre hacen un trabajo impecable —dicho esto con toda la diplomacia posible—, y las omisiones o ambigüedades en esos documentos son más frecuentes de lo deseable. El segundo riesgo es el desconocimiento del estado físico del inmueble: en la inmensa mayoría de los casos no se puede visitar el piso antes de pujar, así que se compra a ciegas guiándose por fotografías que pueden tener varios años de antigüedad y que, con mucha probabilidad, fueron tomadas en el momento en que el piso todavía estaba habitable. Lo que haya dentro ahora puede ser bastante diferente.

 Lo más importante: hacerse con toda la información del inmueble subastado

El experto en subastas que dice que participa sin asumir ningún riesgo no está mintiendo exactamente: lo que está diciendo es que no participa en ninguna subasta sobre la que no tenga información completa. Esa es la diferencia entre el profesional curtido y el aficionado entusiasta. El primero no puja si hay una sola laguna en su investigación. El segundo puja esperando que todo salga bien, que es exactamente el tipo de optimismo que suele terminar en desastre.

La nota simple del Registro de la Propiedad es el primer documento que hay que obtener. Proporciona información sobre cargas, hipotecas, embargos anteriores y titularidad. Es un documento que cuesta muy poco conseguir y que puede evitar errores muy caros.

Los principales riesgos

Las cargas registrales son el primer y más importante riesgo. No todas las cargas se cancelan tras una subasta. Solo se cancelan las cargas posteriores a la deuda que se ejecuta. Las anteriores siguen vigentes y pasan al nuevo propietario. Adquirir un inmueble con una hipoteca anterior no cancelada, un embargo previo o cualquier otro derecho real inscrito con anterioridad puede convertir una ganga en una pesadilla de proporciones bíblicas.

El estado posesorio es el segundo riesgo mayor: quién vive en el inmueble y con qué derecho. Puede estar vacío, puede tener un inquilino con contrato en vigor que hay que respetar, puede estar ocupado sin título o puede haber un usufructuario que tiene derecho a vivir allí hasta que se muera. Cada una de esas situaciones tiene consecuencias jurídicas y económicas completamente distintas. Ir a visitar el edificio, preguntar a los vecinos y, si es posible, intentar ver el estado del piso desde el exterior no es garantía de nada, pero es infinitamente mejor que pasar olímpicamente.

Las deudas pendientes

Las deudas de IBI y de comunidad de propietarios tienen la consideración de cargas preferentes: hay que pagarlas sí o sí, estén o no inscritas en el Registro de la Propiedad. El nuevo propietario hereda los recibos de IBI no prescritos y las deudas de comunidad del año en curso más los tres anteriores (cuatro en Cataluña). No es un importe que suela arruinar una operación por sí solo, pero ignorarlo completamente puede dar lugar a sorpresas que estropean la rentabilidad del negocio.

¿Qué tipo de propiedad se subasta, nuda propiedad, una parte, con inquilino, okupada?

Aquí está uno de los puntos donde más se complica la vida el subastero inexperto. No siempre se subasta el 100% de la propiedad. Si el embargo afecta solo a uno de los varios propietarios de un inmueble, lo que sale a subasta es únicamente la parte indivisa correspondiente: la mitad, el tercio o lo que sea. Adquirir una parte indivisa de un inmueble sin el consentimiento del resto de propietarios tiene implicaciones legales y prácticas que hacen la situación bastante incómoda, por decirlo suavemente.

Tampoco se subasta siempre la plena propiedad. Puede subastarse únicamente el usufructo —el derecho a usar el inmueble, sin ser el propietario— o únicamente la nuda propiedad —la titularidad del inmueble sin derecho a usarlo mientras el usufructuario siga vivo—. Los edictos de subasta no siempre aclaran esto con la precisión que sería deseable, lo que hace imprescindible revisar la documentación registral antes de pujar. Un piso adjudicado en subasta que resulta ser solo la nuda propiedad puede suponer años de espera hasta poder hacer algo con él.

Una guía para el subastero primerizo

Para quien se acerca a este mundo por primera vez con más ilusión que información y con la venda del chollo puesta ante los ojos, algunas ideas básicas antes de entrar en la arena.

Primero: no puje por un inmueble que no ha investigado exhaustivamente. El precio atractivo es la zanahoria; las cargas, el estado posesorio y las deudas pendientes son el palo. Obtener la nota simple del Registro de la Propiedad, revisar el edicto de subasta con atención extrema y, si es posible, visitar la zona, hablar con los vecinos y comprobar el estado exterior del edificio es el mínimo razonable antes de consignar el depósito.

Segundo: tenga todo el dinero disponible y un poco más antes de pujar. Si gana la subasta, tendrá entre 20 y 40 días para pagar el resto del precio. Ese no es el momento para llamar al banco a ver si le conceden la hipoteca. La financiación hay que tenerla prácticamente asegurada antes de participar.

Tercero: calcule todos los costes, no solo el precio de adjudicación. ITP, notaría, registro, posibles reformas, posibles deudas de comunidad e IBI pendientes, posibles costes de desocupación si el inmueble está ocupado. La diferencia entre el precio de adjudicación y el coste real total puede ser considerable.

Cuarto: si no tiene experiencia, busque asesoramiento de alguien que la tenga. El mercado de las subastas tiene sus profesionales, y pagar por un buen asesoramiento previo es infinitamente más barato que aprender a base de errores propios.

Y quinto: si en algún momento de la investigación aparece una laguna de información que no consigue resolver, no puje. El subastero veterano —ese señor con más conchas que un galápago que lleva veinte años en esto y que no dice ni una palabra mientras usted puja nerviosamente desde su ordenador— tiene una regla de oro que no incumple nunca: si no sé todo lo que necesito saber, no participo. Esa regla es la que le ha permitido seguir en el negocio mientras otros han ido quedando por el camino.

Las subastas son una herramienta legítima, regulada y potencialmente interesante para comprar inmuebles a precios por debajo de mercado. Pero no son un cajero automático para sacar pasta ni una máquina de generar chollos en hilera. Son un mercado con sus reglas, sus riesgos y su propia cultura. Conocerlos no garantiza el éxito, pero ignorarlos casi siempre garantiza el fracaso. ¡Hala, a la rica subasta!