¡Y también dos huevos duros 🥚🥚

El camarote inmobiliario de 2026: promesas, CIS y un mercado que no perdona

Fue la frase mítica en la famosa escena del “Camarote de los hermanos Marx”en la película inolvidable «Una noche en la ópera». Surrealismo en estado puro, un humor absurdo que aún hoy nos hace reír por su exageración desbordada. Y, sin embargo, lo que estamos viendo en materia de vivienda empieza a parecerse demasiado a aquella escena. Con una diferencia importante: los Hermanos Marx eran geniales; nuestros políticos, no tanto.

Cada vez que escucho al presidente del Gobierno y al que aspira a serlo, salir a prometer viviendas a porrillo, no puedo evitar imaginarme con un altavoz bien gordo gritando: ¡Y también dos huevos duros!

El problema, claro, es que en la situación en la que estamos no hay humor que valga. O sí, pero del malo: el de “me río por no llorar”. Porque lo que tenemos delante no es una comedia, es una crisis de acceso a la vivienda como el sombrero de un picador, que se ha convertido en el primer problema del país según el CIS, con cifras en máximos históricos. Y si el termómetro social marca fiebre, nuestros políticos reaccionan como siempre: a golpe de encuesta, como si el barómetro del CIS fuera el volante de un coche y el país una rotonda infinita en la que dar vueltas mareando al personal.

Y ahí los tienes: cada uno por su lado, prometiendo viviendas porque sus asesores de imagen les dicen que “es lo que toca”. Que si el CIS repite preocupación y sube, como si fuera la Pasaban con los ochomiles, vamos a tener anuncios políticos mensuales, a cada cual más estruendoso. No porque tengan un plan milagroso, sino porque saben que este tema pesa y va a pesar aún más en las próximas citas electorales.

El mercado de este año arranca peor: más caro, más tenso y con menos aire 😅

Para el sector inmobiliario (y especialmente para las inmobiliarias, que sois las que dais la cara en el mostrador), 2026 empieza con ese aroma inconfundible de “se complica la cosa”. Y no es una sensación, es una suma de hechos: precios altos, oferta insuficiente, obra nueva carísima, alquiler tensionado, y una demanda que no desaparece, solo se enfada, se frustra y se vuelve más nerviosa e irritable.

Bankinter, por ejemplo, no se ha puesto precisamente romántico: estima que el precio de la vivienda viene de subir con fuerza y que seguirá subiendo; revisó al alza sus previsiones y habla de +7% para 2026 y +4% para 2027 (con el foco en grandes ciudades, costa mediterránea e islas). Vamos, que el mercado no parece dispuesto a aflojar por las buenas y las perspectivas son para lo que resta de década..

Y esto, para una inmobiliaria, significa dos cosas a la vez (y las dos duelen):

1. vender se vuelve más difícil porque el comprador doméstico tiene un límite físico, mental y bancario;

2. captar producto se vuelve más salvaje, porque la oferta no acompaña y el propietario está en modo amateur inmobiliario o experto inversor.

Lo dicho: no es una crisis de “no hay operaciones”, es una crisis de mercado tensionado donde el negocio se vuelve más friccional, más emocional y más de explicar, justificar y negociar… a diario.

“España Crece”: el fondo que lo arregla todo… en titulares 🙃

Y entonces llega el Gobierno con su anuncio estrella: el fondo “España Crece”, gestionado por el ICO, con la promesa de movilizar 23.000 millones para financiar la construcción de hasta 15.000 viviendas al año destinadas a alquiler asequible. Todo presentado con una frase de manual: “la falta de financiación no puede ser otro cuello de botella”.

Sobre el papel suena a “por fin algo serio”. En el escenario suena a “alfombra roja al inversor privado, pero no para especular…”. Y aquí es donde el camarote surrealista vuelve a aparecer: quieres que entre el capital privado, pero le dices que el lucro no puede ser “el factor fundamental”. Vale. Perfecto. Ahora siéntate conmigo un momento, Gobierno, y explícame cómo cuadra eso en un Excel real donde el suelo cuesta lo que no está en los escritos, la financiación un ojo de la cara, los materiales han costado el otro, y la mano de obra es un unicornio con casco de obra.

El propio planteamiento reconoce que se busca apalancamiento y participación privada para multiplicar el efecto. Es decir: no es un saco de dinero infinito, es un mecanismo financiero. Y los mecanismos financieros están muy bien… hasta que se chocan con el mundo físico. Porque una vivienda no se imprime como un PDF. Una vivienda se hace con suelo, licencias, proyecto, constructora, trabajadores, plazos, costes y, sí, también con rentabilidad.

Si este fondo sirve para empujar parte de la oferta asequible, estupendo. De verdad. Pero venderlo como si con eso se cerrara el déficit habitacional es como decir que vas a adelgazar porque has comprado una bicicleta estática… y luego la usas para colgar toallas.

La oposición y el “un millón de viviendas”: la receta del “y yo más grande” 🚂

Y si Sánchez promete 15.000 viviendas anuales, la oposición responde con el clásico “sujétame el cubata Manolo”, que voy a la tribuna: propuestas para construir un millón de viviendas en cuatro años, medidas para poner suelo público en alquiler asequible, tirar de remanentes municipales, reformar la Ley del Suelo, etc.

Aquí el problema no es que propongan. El problema es cuando lo presentan como si el país fuera un SimCity con trucos activados. Porque tú puedes decir “un millón de viviendas” igual que puedes decir “vamos a colonizar Marte”; la pregunta real es: ¿con qué plazos, con qué mano de obra, con qué costes, dónde y con qué gestión?

Y ojo, que parte del diagnóstico sí es razonable: necesitamos agilizar procesos, suelo finalista, seguridad jurídica y oferta. Pero convertirlo en eslogan electoral es exactamente el virus que nos ha traído hasta aquí: mucho titular, poca obra y aún menos entregada.

El CIS y el teatro: cuando el barómetro manda más que el BOE 😏

Hay una escena que se repite: el CIS publica barómetro, la vivienda sale arriba, los asesores enloquecen y de repente hay una avalancha de declaraciones. En enero de 2026, el CIS ya ponía la vivienda como principal problema con cifras por encima del 42%. En febrero volvió a estar arriba con porcentajes muy parecidos. No es un pico, es una tendencia.

Y cuando algo se instala como preocupación colectiva, el político medio actúa como quien ve fuego en la cocina: sale corriendo, pero casi siempre para hacerse la foto con el extintor, no para desconectar la instalación eléctrica.

Mientras tanto, la gente vive y sufre lo que vive: alquileres que no perdonan, hipotecas que exigen más renta, pisos que desaparecen del mercado antes de verlos, y una sensación de “no llego” que no se arregla con discursos.

La realidad que no sale en el atril: oferta corta y producción que no da 😬

La palabra clave de este ciclo es oferta. O mejor dicho: falta de oferta. Y esto no es ideología, es aritmética.

Bankinter, por ejemplo, insiste en que el mercado está condicionado por una “clara falta de oferta” y habla incluso de déficit estructural y presión extra por creación de hogares y compras de extranjeros.

Y cuando la oferta no acompaña, pasan dos cosas: los precios se sujetan arriba y el mercado se vuelve más desigual (porque quien tiene músculo compra, y quien no, mira desde la barrera). No hace falta ponerse apocalíptico: es la dinámica normal de un bien escaso.

Encima, mientras se promete construir más, aparecen señales de que el sector constructor no va sobrado. La vivienda terminada disminuye y la capacidad real de ejecución se mueve con inercias, retrasos, cuellos de botella. El mundo real tiene un ritmo, y no siempre coincide con el ritmo del micrófono.

Y aquí entra un tema incómodo pero crucial: la mano de obra. Puedes tener dinero, puedes tener suelo, puedes tener demanda… pero si no tienes gente cualificada para construir, el plan se te convierte en poesía. Y la poesía, en vivienda, sirve regular.

La obra nueva no es cara porque sí: es cara porque todo cuesta más 🧱

Otro dato duro: el coste de la obra nueva sigue presionando. Materiales, energía, transporte, costes financieros… y el precio final termina reflejándolo. En ese contexto, pretender que el mercado saque vivienda “asequible” por ciencia infusa es… bueno, es una escena del camarote, como la de la manicura.

De hecho, el propio enfoque de colaboración público-privada admite que hay que aceptar una rentabilidad ajustada al riesgo para que funcione. Eso, en castellano, significa: “si no hay incentivo, no hay combustible para las máquinas”.

Y aquí es donde las promesas políticas se estrellan contra el mostrador de una inmobiliaria. Porque vosotros sois los que recibís al cliente que pregunta:
—“¿Por qué vale esto lo que me dices, si no tiene ná?”¿No tienes otras cosas?
Y tú no puedes responder: “ Pásate despues del verano, que el ministro ha dicho que vamos a construir 15.000 más”. Tienes que explicar el mercado, el coste, la financiación, la demanda, el barrio, la oferta real. Y eso es un trabajo profesional, aunque a veces parezca terapia de pareja entre comprador y realidad.

Inmigración, construcción y el elefante en la habitación 🐘

No tenemos mano de obra suficiente ni siquiera para sostener ritmos en torno a 100.000 viviendas al año, de hecho el psado año se entregaron menos que en 2024. Hay promociones que rotan cuadrillas de un edificio a otro para que “se vea movimiento”. Albañiles que hoy están en una promoción y mañana se van en la furgona a otra en el pueblo vecino, para poner cuatro ladrillos. Plazos que se alargan porque simplemente no hay suficientes profesionales cualificados.

Entonces surge la pregunta lógica: ¿cómo se hacen 15.000 más? ¿Y mucho más 250.000?

En los cálculos del Gobierno podrían figurar algunos de los inmigrantes que pretende regularizar. Y aquí el debate se vuelve incómodo, pero imprescindible. Porque sin trabajadores, no hay construcción. Y sin construcción, no hay oferta. Y sin oferta, los precios siguen escalando.

Mientras tanto, desde ciertos sectores de la oposición se coquetea con discursos de expulsión masiva de inmigrantes. Lo cual plantea otra incógnita: si faltan trabajadores hoy, ¿qué pasará si mañana faltan más?

Tal vez, el líder de la oposición esté imaginando a las Nuevas Generaciones del partido haciendo país y cogiendo la paleta y la llana para levantar tabiques. Aunque eso suena casi tan plausible como la operación Rufián o como pasó con aquella mítica operación Roca, que algunos ya ni recuerdan.

Lo que esto significa para las inmobiliarias: años de barro, pero también de oportunidad 💼

Vale, bajemos del Congreso a la oficina. ¿Qué implica este escenario para una inmobiliaria que quiere sobrevivir (y crecer) en 2026 y más allá?

Implica que entramos en años donde el que gane no será “el que tenga más escaparate en mejor sitio”, sino el que tenga:

• mejor estructura de captación (producto, producto, producto),

• mejor posicionamiento local (SEO real, no inventos),

• mejor narrativa comercial (explicar mercado sin vender humo),

• y mejor servicio (porque la operación será más friccional).

El comprador está más sensible y desesperado. El propietario está más desconfiado y más exigente. Y el mercado está más polarizado. Por tanto, la inmobiliaria que se limite a publicar en portales y esperar a ver qué pasa, se va a comer un mojón inmobiliario con denominación de origen.

Aquí el SEO no es “poner cuatro keywords en redes sociales”. Aquí el SEO es convertirse en el medio de referencia local, el que tiene respuestas a lo que la gente busca. Y hacerlo con datos, tono humano y mucha pedagogía. Porque cuando el mercado aprieta, el tráfico no desaparece: cambia de intención. La gente no deja de buscar vivienda; busca con más miedo, con más dudas, con más necesidad de confianza. Y tienes que dársela.

El tándem Sánchez/Feijóo: no son los Marx, pero sí hacen camarote 😄

El país no puede vivir en el surrealismo permanente del tándem Sánchez/Feijóo (y sus satélites), que además no son graciosos. Necesitamos una política de Estado en vivienda, no un concurso de “yo prometo más”.

Y sí: es perfectamente compatible reconocer que hacen falta medidas, fondos, reformas, incentivos, vivienda pública, colaboración con privados, y al mismo tiempo exigir que dejen de tratar el problema como un decorado electoral con música y luces.

Porque mientras ellos compiten por el titular, el mercado sigue su camino: la oferta sigue corta, los precios siguen tensos, el alquiler sigue asfixiando, y las inmobiliarias seguís gestionando el cabreo social en primera línea. Con sonrisa profesional, con paciencia y con el WhatsApp echando humo.

Resumiendo: menos promesas sin ladrillos y más obra (de la de verdad) 🥚➡️🏗️

“¡Y también dos huevos duros!” funciona como chiste. Como diagnóstico, es casi perfecto: estamos en un momento donde se prometen cosas imposibles con una ligereza insultante, porque el objetivo no es resolver, es salir en primera y guapete.

Pero para el sector inmobiliario, 2026 no va de chistes. Va de adaptarse a un ciclo exigente, donde la oferta manda, donde la captación será una guerra, donde el comprador tendrá el bolsillo más pobre y donde el político seguirá actuando a ritmo de CIS, como si el país fuera un plató.

La buena noticia (sí, hay una): en mercados complicados, las empresas serias ganan cuota. La inmobiliaria que trabaje la confianza, el contenido, el SEO local, el servicio y la captación, no solo sobrevivirá: saldrá más fuerte. La mala noticia: no hay atajos. Ni soluciones milagro. Ni titulares que sustituyan a los ladrillos. Hay tenacidad y estrategia.

Y a los que salen a repartir millones de viviendas como si fueran folletos de supermercado… pues eso: un altavoz bien gordo, una sonrisa y la frase del día: ¡y también dos huevos duros! 😌🥚🥚

Eduardo Lizarraga

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