El sector inmobiliario español vuelve a ser noticia por los motivos equivocados. El Tribunal Superior de Justicia de Madrid (TSJM) ha confirmado la condena contra la franquicia Redpiso y contra una de sus oficinas en Rivas Vaciamadrid, al declararlas responsables civiles subsidiarias de nueve estafas cometidas por uno de sus comerciales. La sentencia, que desestima los recursos presentados tanto por la matriz como por la franquiciada, cierra un episodio que retrata con crudeza los riesgos de un modelo de negocio basado en la confianza que genera una marca reconocida, aunque quien la represente sobre el terreno actúe por su cuenta y al margen de cualquier ética profesional. El fallo obliga a abonar casi 100.000 euros en indemnizaciones a las víctimas, cantidades que en un primer momento debían salir del bolsillo del comercial condenado, pero que ante su previsible insolvencia recaen ahora sobre las empresas que se beneficiaron, directa o indirectamente, de su actividad comercial.

El modus operandi del comercial

El esquema que empleó el estafador para embaucar a sus víctimas no era especialmente sofisticado, pero resultó eficaz gracias al aval implícito que le proporcionaba trabajar bajo el paraguas de una marca conocida en el sector. Su modus operandi consistía en ofrecer pisos, chalets o locales que la propia oficina inmobiliaria tenía en cartera, pero con descuentos llamativos respecto a su precio real de mercado. Ese gancho, difícil de resistir para cualquier comprador que busca una oportunidad, le permitía cobrar unas arras que en realidad no tenían ninguna validez legal, ya que las operaciones sobre las que se sustentaban jamás llegaron a materializarse. En algunos casos, el fraude se completó con la falsificación de contratos, lo que añadió a la estafa un delito adicional y evidenció que no se trataba de un desliz puntual, sino de una estrategia reiterada y planificada contra distintos clientes a lo largo del tiempo.

Lo más inquietante de este caso es que la apariencia de legalidad y profesionalidad no dependía únicamente de la palabra del comercial. Según recoge la sentencia del TSJM, el acusado presentaba a sus víctimas documentación con los membretes oficiales de Redpiso, vestía con los signos distintivos de la marca, se desplazaba en un vehículo rotulado con su logotipo y portaba carpetas corporativas. Todo ese atrezzo corporativo, lejos de ser un detalle menor, resultó determinante para que los estafados depositaran su confianza en él sin sospechar que estaban siendo víctimas de un fraude cuidadosamente escenificado.

Las indemnizaciones que deberá afrontar Redpiso y su franquiciada

El aspecto económico de la sentencia es, sin duda, el que más debería preocupar a las cadenas de franquicias inmobiliarias que operan bajo modelos similares. Las indemnizaciones que deberán afrontar Redpiso y su franquiciada, Estudio Rivas Vaciamadrid SL, ascienden a 94.074 euros, repartidos entre las nueve víctimas de la trama. Esta cifra, que en origen debía sufragar el comercial condenado, termina recayendo sobre las empresas gracias a la figura de la responsabilidad civil subsidiaria, un mecanismo legal que protege a los perjudicados cuando el autor material de un delito carece de solvencia para hacer frente a sus obligaciones económicas.

Este pronunciamiento judicial debería servir de advertencia para el conjunto del sector de las franquicias inmobiliarias, un modelo en expansión constante en España que multiplica el número de oficinas y comerciales bajo marcas paraguas cuyo control efectivo sobre la actividad diaria de cada empleado resulta, en la práctica, limitado. Cuando la imagen corporativa se convierte en la principal herramienta de persuasión frente al cliente, la empresa matriz no puede desentenderse de las consecuencias cuando esa misma imagen se utiliza para cometer un fraude.

El procedimiento judicial

El origen de este caso se remonta a la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Madrid, que condenó al comercial a un año y seis meses de prisión por un delito continuado de estafa y otro de falsificación de documento privado. La pena, relativamente moderada si se tiene en cuenta el número de víctimas y la cuantía defraudada, se explica por la aplicación de dos atenuantes: la drogadicción del acusado y las dilaciones indebidas sufridas durante la tramitación del procedimiento. Pese a la reducción de la pena, el tribunal sí mantuvo la obligación de indemnizar a los estafados por el total de las cantidades reclamadas, así como la responsabilidad subsidiaria de Redpiso y de su franquiciada en Rivas Vaciamadrid.

Resulta significativo que el propio comercial, autor material de las estafas, optara por no recurrir la sentencia. Fueron precisamente Redpiso y la empresa franquiciada quienes decidieron llevar el caso ante instancias superiores, en un intento de desligarse de la responsabilidad económica derivada de los actos de su empleado.

La sentencia del Tribunal Supremo

Aunque el fallo definitivo procede del TSJM, la resolución se enmarca en una línea jurisprudencial consolidada por el Tribunal Supremo en materia de responsabilidad civil subsidiaria empresarial, según la cual las compañías responden por los actos ilícitos de sus empleados cuando estos se cometen aprovechando la estructura, los medios o la apariencia que la propia empresa les proporciona. El TSJM ha sido tajante al respecto: no bastaba con que el comercial actuara por cuenta propia si, para engañar a sus víctimas, se sirvió sistemáticamente de todos los elementos identificativos de la marca que representaba.

La sentencia envía un mensaje claro a un sector que ha apostado con fuerza por el crecimiento a través de franquicias: la marca no solo aporta reconocimiento y clientela, también conlleva responsabilidades que no desaparecen cuando algo sale mal. Y en este caso, lo que salió mal costó casi 100.000 euros y la credibilidad de una firma que ahora deberá explicar cómo un solo comercial logró estafar a nueve clientes distintos amparándose, precisamente, en el nombre que debía garantizar confianza.