El próximo jueves, 4 de septiembre, el Departamento de Vivienda del Gobierno Vasco dará luz verde a la declaración de Bilbao como zona tensionada, en un acto institucional que se celebrará en el Salón Árabe del Ayuntamiento de Bilbao. La ceremonia contará con la presencia del consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, y del alcalde de la ciudad, Juan Mari Aburto, que rubricarán un paso histórico en la regulación del mercado inmobiliario bilbaíno.

La decisión se enmarca en la aplicación de la Ley 12/2023, de Derecho a la Vivienda, que permite identificar territorios donde el acceso a la vivienda se ha vuelto especialmente difícil debido a la desproporción entre los precios de compra o alquiler y los ingresos de la población.

Con este movimiento, Bilbao se unirá a otras capitales vascas que ya cuentan con esta figura, como San Sebastián, declarada zona tensionada en julio, y Vitoria-Gasteiz, que solicitó formalmente el reconocimiento antes del verano.

¿Qué significa ser zona tensionada?

El concepto de zona tensionada implica la existencia de un territorio en el que los costes de la vivienda superan el 30% de los ingresos medios de los hogares, o donde el precio del alquiler y la compra han registrado un crecimiento muy superior al de la inflación en los últimos cinco años.

En Bilbao, según los datos municipales, la carga media de hipoteca o alquiler junto a los suministros básicos alcanza el 30,24% de los ingresos familiares, superando así el umbral fijado en la ley. Solo el distrito de Abando queda por debajo de ese límite, con un 22,6%, aunque el Ayuntamiento decidió incluirlo igualmente dentro de la declaración para abarcar a toda la ciudad.

La declaración no solo busca limitar los precios del alquiler, sino también establecer un plan trianual de acción con medidas destinadas a:

  • Incrementar la oferta de vivienda.

  • Proteger la demanda más vulnerable.

  • Identificar suelos para nuevos desarrollos.

  • Introducir herramientas fiscales como el canon a viviendas vacías.

¿Cuándo se considerará a Bilbao zona tensionada?

Aunque la firma de la orden de declaración por parte del consejero se producirá este jueves y se publicará en el Boletín Oficial del País Vasco (BOPV), la declaración no entrará en vigor de manera inmediata.

La oficialidad solo llegará cuando el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MIVAU) actualice el listado de zonas tensionadas en el Boletín Oficial del Estado (BOE), algo que ocurre con una periodicidad trimestral. Según las previsiones, el reconocimiento oficial podría producirse entre finales de octubre y principios de noviembre.

Este desfase administrativo responde a que, aunque la competencia para declarar zonas tensionadas corresponde a las comunidades autónomas, es el Estado el que otorga plena validez jurídica a la figura.

¿Cuál es el trámite y las consecuencias?

El modelo vasco de declaración de zonas tensionadas presenta ciertas particularidades. En lugar de imponer la figura desde la administración autonómica, el Departamento de Vivienda invita a los municipios a solicitarla si cumplen los requisitos de la Ley 12/2023.

Una vez realizada la petición, el consistorio debe elaborar un plan trianual de medidas en colaboración con el Gobierno Vasco. Solo tras su aprobación se remite el expediente al MIVAU, que lo valida en el BOE.

En el caso de Bilbao, la solicitud se presentó en abril junto a un plan municipal con 40 medidas, que prevé el desarrollo de 15.300 viviendas a largo plazo y contempla actuaciones como el canon para viviendas vacías. Además, el consistorio trabaja en una reforma del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) que busca limitar los pisos turísticos, considerados un factor de presión adicional sobre el mercado residencial.

Las consecuencias más inmediatas de la declaración incluyen:

  • Topes en la actualización de los alquileres, vinculados al Índice de Garantía de Competitividad.

  • Incentivos fiscales para propietarios que ofrezcan alquiler a precios reducidos.

  • La obligación de justificar incrementos superiores en los arrendamientos en zonas protegidas.

  • Mayor capacidad para impulsar vivienda pública y asequible en los próximos años.

Competencia del Gobierno Vasco

La competencia autonómica es clave en este proceso. El consejero Denis Itxaso, como autoridad competente, es quien firmará la orden y dirigirá la coordinación con el MIVAU. Sin embargo, hasta que el Estado valide la declaración en el BOE, la medida tiene un carácter más simbólico que normativo.

Este modelo, definido por las propias autoridades como un “proceso participativo y escalonado”, busca diferenciarse de otras comunidades donde la figura se aplica de manera más directa, centrándose únicamente en los topes al alquiler. En Euskadi, en cambio, se pretende combinar limitaciones de precios con políticas de oferta y gestión urbanística.

¿Cuál es la situación en Bilbao tanto en oferta, compraventas y alquileres?

El mercado inmobiliario bilbaíno presenta una tensión creciente. Según el portal Idealista, el precio del alquiler alcanzó en agosto los 15 €/m², uno de los valores más altos de su serie histórica. Con más de 1.400 anuncios activos, la oferta no ha sido suficiente para contener la escalada de precios.

En compraventas, Bilbao refleja una situación compleja:

  • La demanda supera con creces la oferta disponible, especialmente en barrios céntricos y consolidados.

  • El perfil comprador se ha diversificado, incluyendo tanto familias locales como inversores que buscan rentabilidad en alquiler.

  • La vivienda de segunda mano sigue dominando el mercado, aunque los precios de obra nueva han mostrado mayores incrementos relativos.

En paralelo, la presión de los pisos turísticos ha generado un debate político y social. El propio alcalde Aburto reconoció recientemente que “no tengo claro cuáles serán las consecuencias, pero tenemos que tomar medidas”. El consistorio considera que la regulación de este sector será esencial para frenar la pérdida de vivienda residencial en áreas estratégicas de la ciudad.

Bilbao encara un escenario en el que la presión inmobiliaria exige respuestas

La inminente declaración de Bilbao como zona tensionada marca un punto de inflexión en las políticas de vivienda de la capital vizcaína. Más allá de la limitación de los precios del alquiler, el reto pasa por ampliar la oferta de vivienda asequible, regular los usos turísticos y garantizar que el acceso a un hogar no dependa de la capacidad adquisitiva de una minoría.

La experiencia previa de San Sebastián y las solicitudes de Vitoria sitúan a Euskadi como una de las comunidades más activas en la aplicación de la Ley de Vivienda. En este contexto, Bilbao encara un escenario en el que la presión inmobiliaria exige respuestas estructurales y a largo plazo.

El verdadero impacto de la declaración se medirá en los próximos años: si logra equilibrar el mercado, proteger a los inquilinos y fomentar la construcción de nuevas viviendas, podría convertirse en una herramienta decisiva para aliviar uno de los mayores problemas urbanos de nuestro tiempo.