La crisis de acceso a la vivienda y la transformación del comercio minorista son dos de los grandes retos que enfrenta el mercado inmobiliario español. En este contexto, el Ayuntamiento de Zaragoza se ha posicionado como un referente en la búsqueda de soluciones habitacionales mediante la recuperación de patrimonio construido. La estrategia de Urbanismo, enfocada en dar una segunda vida a los espacios comerciales en desuso, ha cogido velocidad de crucero.

La capital aragonesa ha consolidado una normativa que permite aliviar la falta de oferta residencial mientras revitaliza los barrios: la transformación de locales vacíos en hogares. Esta medida, que combina flexibilidad normativa con protección del tejido comercial tradicional, ofrece una alternativa real tanto para inversores particulares como para quienes buscan su primera vivienda en zonas consolidadas.

Durante al año 2025 se han concedido 60 licencias para cambios de uso

El balance del último año confirma el éxito de la iniciativa. Según datos del área de Urbanismo, el Ayuntamiento de Zaragoza ha concedido en 2025 un total de 60 licencias para reconvertir antiguos locales sin actividad. Estos permisos se han traducido en la creación de 73 viviendas nuevas en el mercado.

La tendencia es claramente ascendente. Si observamos la evolución desde 2021, año en que se aprobó la modificación 176 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), se han aprobado un total de 147 expedientes que han generado 207 nuevas viviendas. El dato más revelador es la aceleración del proceso: en el último año se han concedido el 35% de todos los nuevos hogares obtenidos mediante esta fórmula desde su inicio.

El concejal de Urbanismo, Infraestructuras, Energía y Vivienda, Víctor Serrano, ha destacado que la medida ha calado en diversos barrios. El reparto geográfico de las licencias en 2025 muestra una clara predilección por distritos tradicionales:

  • Delicias: Lidera la lista con 14 locales convertidos en 17 viviendas.

  • San José: 10 licencias para 11 pisos.

  • Las Fuentes: 10 licencias para 11 pisos.

En el acumulado histórico desde 2021, Delicias (33 locales), San José (28) y El Rabal (22) se confirman como las zonas donde esta solución habitacional tiene mayor impacto.

Distintas razones por las que crece el cambio de uso

El auge de estas conversiones no es casualidad. Víctor Serrano atribuye este «crecimiento notable» a una combinación de madurez administrativa y oportunidad de mercado. Por un lado, la normativa ya se ha asentado, lo que permite a técnicos y ciudadanos gestionar los expedientes con mayor agilidad.

Por otro lado, el perfil del solicitante es clave para entender este fenómeno. Lejos de ser una operación exclusiva de grandes tenedores, el 51,7% de los permisos otorgados este año corresponden a ciudadanos particulares. El resto, en gran medida, son empresas de diseño y gremios locales. Esto demuestra que es una solución enfocada en residentes que apuestan por vivir en barrios consolidados, huyendo de la periferia y aprovechando la infraestructura existente.

Además, la flexibilización de la normativa en 2024 ha sido determinante. Un ejemplo claro es el distrito de Las Fuentes, que ha pasado de tener solo 2 licencias en años anteriores a sumar 8 licencias (11 viviendas) solo en 2025, gracias a la eliminación de trabas burocráticas innecesarias.

Más de 1.800 locales vacíos

La medida nace para atacar un problema estructural de la ciudad. Las estimaciones del sector comercial apuntaban a la existencia de cerca de 1.800 locales vacíos en Zaragoza, muchos de ellos cerrados durante largos periodos y sin expectativas de alquiler comercial. Esta situación provocaba un deterioro de la escena urbana y una pérdida de vitalidad en las calles.

Siguiendo la tendencia urbanística europea de reaprovechar lo construido, Zaragoza ha optado por «dar una nueva vida a los edificios existentes». Convertir estos espacios cerrados en viviendas no solo aumenta la oferta inmobiliaria, sino que mejora la seguridad y la estética de las calles, evitando el «efecto persiana bajada» que devalúa los barrios.

Condiciones básicas para permitir este tipo de cambios de uso

Aunque la administración facilita el proceso, no «todo vale». Para garantizar la habitabilidad y la calidad de las nuevas residencias, el Ayuntamiento exige el cumplimiento estricto de unas condiciones básicas, consultables en la web de Urbanismo:

  1. Inactividad: El local debe llevar sin actividad un mínimo de 36 meses (3 años).

  2. Altura: Debe contar con una altura libre mínima de 2,5 metros.

  3. Superficie: Se exige un mínimo de 45 metros cuadrados útiles. Si el local supera los 140 m², la vivienda resultante deberá tener al menos 55 metros cuadrados.

  4. Habitabilidad: Requisitos estrictos sobre salidas de humos, ventilación e iluminación exterior.

Estas normas aseguran que las nuevas viviendas ofrezcan condiciones dignas y no se conviertan en infraviviendas.

No se permite en todas las ubicaciones

La segunda modificación del PGOU en 2024 introdujo matices importantes para proteger el comercio donde este aún funciona. Aunque la norma general permite el cambio de uso en las calles que no estén expresamente prohibidas, existen limitaciones claras:

  • Zonas Saturadas: En áreas como Zumalacárregui o Moncasi, se permite el cambio a vivienda únicamente si el número de establecimientos ha caído más de un 60% respecto a la declaración de zona saturada. Esto ayuda a reducir las molestias por ruido asociadas al ocio nocturno, sustituyéndolas por uso residencial.

  • Vías de alta capacidad: En calles con cinco o más carriles, se requiere un estudio acústico específico para garantizar el confort sonoro.

Sin embargo, el cambio de uso queda totalmente prohibido en las «calles estructurales» y ejes comerciales principales, para preservar la actividad económica de la ciudad. Entre las vías donde no se puede convertir un local en vivienda destacan:

  • Centro Histórico: Alfonso I, Don Jaime I, Coso, Independencia, entre otras.

  • El Tubo: Calles como Mártires o Libertad.

  • Ensanche: Constitución, Gran Vía, o Fernando el Católico.

Más de 1.300 locales comerciales cierran cada mes en España

Aunque los datos específicos analizados corresponden a Zaragoza, esta estrategia responde a una realidad nacional alarmante para el sector inmobiliario y el retail. En España, se estima que cierran una media de 1.300 locales comerciales al mes, víctimas del auge del comercio electrónico y los cambios en los hábitos de consumo.

La iniciativa de Zaragoza se presenta como un modelo replicable para otras ciudades que sufren la paradoja de tener miles de metros cuadrados vacíos a pie de calle mientras los precios del alquiler y la compra de vivienda marcan máximos históricos. Transformar el problema del cierre comercial en una solución habitacional es, hoy por hoy, una de las herramientas más eficientes para equilibrar el mercado de la vivienda.