El Parlament de Cataluña ha aprobado la regulación del alquiler de temporada y del alquiler por habitaciones, tras sacar adelante el proyecto de ley de adopción de medidas urgentes en materia de vivienda y urbanismo, una norma que pretende cerrar uno de los principales agujeros legales del mercado inmobiliario catalán y reforzar el control sobre los precios del alquiler en un contexto de fuerte tensión residencial.

La ley ha sido defendida en el pleno por la consellera de Territorio, Vivienda y Transición Ecológica, Sílvia Paneque, y ha llegado al debate final con enmiendas de Junts, PP y Vox, mientras que PSC-Units, ERC y Comuns presentaron enmiendas conjuntas al dictamen emitido por el Consell de Garanties Estatutàries (CGE), solicitado por Junts y PP. Finalmente, la norma ha salido adelante con los votos favorables de PSC-Units, ERC, Comuns y la CUP, y con la oposición frontal de JxCat, PPC, Vox y Aliança Catalana, que ya han anunciado su intención de recurrirla ante el Tribunal Constitucional.

La regulación se incorpora al Decreto ley 2/2025, de 25 de febrero, y modifica de forma significativa la legislación vigente en materia de vivienda, urbanismo y política pública de suelo, en un momento marcado por la escasez de oferta, el incremento sostenido de los precios del alquiler y la creciente dificultad de acceso a una vivienda digna.

Los propietarios deberán justificar debidamente la razón por la cual alquilan de forma temporal

Uno de los ejes centrales de la nueva normativa es la obligación de justificar el carácter temporal del arrendamiento. A partir de la entrada en vigor de la ley, los contratos de alquiler de temporada deberán acreditar de forma expresa que la vivienda se destina a una estancia limitada en el tiempo por motivos profesionales, laborales, académicos, médicos u otros debidamente justificados.

La ley establece que estos alquileres, siempre que no tengan una finalidad estrictamente vacacional, quedarán sujetos al régimen tuitivo de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en aspectos clave como la actualización de la renta, la prestación de fianza, la repercusión de gastos generales o las subidas por mejoras. Además, en las zonas de mercado residencial tensionado, estos contratos deberán respetar los límites de renta establecidos por la Ley de Vivienda, evitando así el uso de contratos temporales como vía de escape a la regulación de precios.

Se limita el precio de alquiler por habitaciones que no podrá superar en su conjunto el límite impuesto

La norma introduce por primera vez una regulación específica del alquiler por habitaciones, una modalidad cada vez más extendida en las grandes ciudades y que, hasta ahora, operaba en muchos casos al margen de los límites legales de precio.

A partir de ahora, la suma de las rentas pactadas por cada habitación no podrá superar el precio máximo que correspondería al alquiler del piso en su conjunto. Con esta medida, el Govern pretende frenar prácticas abusivas que fragmentaban artificialmente las viviendas para multiplicar los ingresos del arrendador, tensionando aún más el mercado y precarizando las condiciones de acceso a la vivienda.

La regulación equipara así el alquiler por habitaciones al alquiler residencial tradicional en materia de contención de rentas, reforzando la protección del inquilino y aportando mayor seguridad jurídica.

Se evita confundir “vivienda” con “actividad turística”

La ley deja claramente fuera de su ámbito de aplicación a los alquileres turísticos y vacacionales, que seguirán regulándose por su normativa específica a través de licencias, autorizaciones y restricciones urbanísticas, como ya ocurre en ciudades como Barcelona.

El objetivo, según el Govern, es evitar la confusión entre “vivienda” y “actividad turística”, dos realidades jurídicas distintas que requieren tratamientos diferenciados. No obstante, la norma sí incluye a los colivings, salvo aquellos que puedan considerarse apartahoteles, reforzando el control sobre fórmulas híbridas que en ocasiones operaban en un limbo legal.

El CGE avaló la constitucionalidad del proyecto de ley para regular el alquiler de temporada

El Consell de Garanties Estatutàries (CGE) ha avalado la constitucionalidad de la regulación del alquiler de temporada, uno de los aspectos más controvertidos de la norma. No obstante, el órgano consultivo sí cuestionó la prórroga automática de las viviendas de protección oficial (VPO) en zonas tensionadas, un punto que finalmente ha sido ajustado en el texto definitivo.

Este aval jurídico refuerza la posición del Govern frente a los recursos anunciados por los partidos contrarios a la ley, aunque el debate sobre el alcance competencial de la regulación de precios sigue abierto en el ámbito estatal.

¿Volverá a escaparse el mercado inmobiliario catalán a la regulación?

La aprobación de esta ley busca cerrar las vías de escape utilizadas en los últimos años para esquivar la contención de rentas, especialmente a través del alquiler de temporada. Sin embargo, el sector inmobiliario advierte de que la capacidad de adaptación del mercado podría volver a generar nuevas fórmulas contractuales al margen del espíritu de la norma.

La experiencia reciente demuestra que cada intervención normativa genera respuestas inmediatas del mercado, por lo que la eficacia real de la ley dependerá en gran medida de su capacidad de control, inspección y sanción, así como de la evolución de la oferta de vivienda en alquiler.

Otras medidas acordadas en el ámito de la vivienda

La ley aprobada va más allá de la regulación del alquiler de temporada y de habitaciones e incorpora un amplio paquete de medidas estructurales. Entre ellas destaca la creación del registro de grandes tenedores, que dependerá de la Agència de l’Habitatge de Catalunya, y la puesta en marcha de una comisión de supervisión de contratos de arrendamiento de vivienda.

Asimismo, se refuerza la inspección, otorgando a los inspectores la condición de agentes de la autoridad, y se amplían los supuestos en los que la Administración puede ejercer los derechos de tanteo y retracto. El texto también concreta la destinación de las fianzas depositadas en el Institut Català del Sòl (Incasòl) para incrementar los recursos públicos destinados a la construcción de vivienda protegida.

En paralelo, el Govern prevé movilizar 8.000 millones de euros para promover unas 100.000 viviendas públicas, dentro de un plan más amplio que contempla la urbanización de suelo, una cesión del 15% de aprovechamiento urbanístico y una rentabilidad estimada de entre el 4% y el 6% para las promociones.

La gran incógnita, una vez más, es si este conjunto de medidas será suficiente para contener los precios, aumentar la oferta real de vivienda asequible y evitar que el mercado vuelva a desbordar la regulación, en uno de los territorios con mayor presión inmobiliaria de España.