El movimiento no es casual ni inocente. En pleno máximo histórico de precios de la vivienda y con las administraciones empezando —tímidamente— a intervenir ante una crisis habitacional cada vez más evidente, los grandes fondos de inversión están activando la puerta de salida. El último en hacerlo es Cerberus, uno de los gigantes del capital oportunista que aterrizó en España tras el rescate bancario y que ahora quiere vender su cartera de viviendas de alquiler al mejor postor.

No se trata de una desinversión cualquiera. Está en juego una de las mayores operaciones de venta de vivienda en alquiler del año, con miles de pisos que podrían acabar, una vez más, en manos de otro fondo o de inversores nacionales, sin que el mercado residencial español recupere ni una sola vivienda para uso social o para aliviar la presión del alquiler.

Saldrán a la venta 3.300 viviendas que podrían valorarse en 800 millones

Cerberus ha encargado a Deutsche Bank AG la intermediación para vender una cartera de 3.300 viviendas de alquiler, operación conocida internamente como Proyecto Gloria, según adelantó Bloomberg. El valor estimado del portfolio oscila entre 600 y 800 millones de euros, aunque fuentes del sector elevan la horquilla hasta 900 millones si la demanda acompaña.

La distribución geográfica de estos pisos deja claro dónde se ha concentrado la especulación:

  • 77% en Madrid

  • 16% en Valencia

  • Resto repartido entre Alicante, Málaga y Sevilla

Se trata de viviendas procedentes de activos bancarios, compradas en su día a entidades como BBVA, Santander y Sabadell a precios de derribo tras la crisis financiera. Hoy, tras años de subidas continuas del alquiler, Cerberus pretende venderlas en el pico del ciclo, maximizando beneficios.

Las viviendas pertenecen a MACC (Macc 1×1), una socimi controlada íntegramente por Cerberus que cerró 2024 con 4.701 viviendas en cartera, generando 38,4 millones de euros en rentas y con un valor neto patrimonial de 597 millones.

No es el primer fondo de inversión que decide vender

Lo que está ocurriendo con Cerberus no es un hecho aislado. Es una estampida.

Los grandes fondos que durante años acapararon miles de pisos en España están ahora buscando comprador de forma masiva, justo cuando la presión social y política sobre el mercado del alquiler empieza a ser incómoda para ellos.

Entre los movimientos más relevantes:

  • Blackstone ha puesto en venta 5.200 viviendas de su socimi Fidere, valoradas en 1.200 millones de euros, con asesoramiento de JLL y Eastdil.

  • Nestar (antes Lazora), con cerca de 9.000 viviendas, se encuentra en una ventana natural de salida para sus inversores institucionales.

  • Avalon (Ares) analiza la venta de unas 6.000 viviendas, también con JLL y Eastdil como asesores.

Es decir, decenas de miles de pisos de alquiler podrían cambiar de manos en los próximos meses sin que el Estado ni las comunidades autónomas tengan capacidad real de intervenir para destinarlos a vivienda asequible.

Viviendas en Madrid y otras localizaciones procedentes de activos bancarios

La historia de estas carteras es bien conocida. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, los bancos vendieron miles de pisos adjudicados a fondos como Cerberus a precios muy inferiores al valor actual. Hoy, esas mismas viviendas se alquilan en barrios de Madrid, Valencia, Málaga o Sevilla a precios que muchos hogares españoles no pueden asumir.

El resultado es una paradoja que retrata el modelo: Viviendas rescatadas con dinero público terminaron en manos privadas que ahora venden con beneficios millonarios.

Mientras tanto, el mercado sigue con una oferta escasa, precios disparados y una generación de jóvenes y familias expulsadas del acceso a la vivienda.

Cuando la regulación aparece, los fondos salen corriendo

El patrón se repite:

  1. Entran cuando los precios están bajos.

  2. Exprimen el alquiler durante años.

  3. Y cuando las administraciones empiezan a hablar de límites, controles o vivienda social… venden y se van.

No porque el negocio deje de ser rentable —los ingresos de MACC lo demuestran— sino porque ya han alcanzado el retorno que buscaban. Lo demás, la estabilidad del mercado, el derecho a la vivienda o la cohesión social, simplemente no forma parte de su ecuación. La cuestión no radica en que busquen su beneficio, lo que es lógico en un fondo de inversión que tiene que dar resultados a sus accionistas, lo que debemos preguntarnos es el por qué en España se les recibió con los brazos abiertos y tuvieron leyes y políticos a su favor… ¿quiénes eran esos políticos a los que les importó más su propio beneficio «que su querida España»?

España sigue sin recuperar sus viviendas

El verdadero problema no es que Cerberus venda.
El problema es a quién vende y qué pasa después.

Si estas 3.300 viviendas acaban en manos de otro fondo, el mercado del alquiler seguirá igual o peor. Si el Estado no interviene, la vivienda seguirá funcionando como activo financiero y no como derecho básico.

En un país donde el esfuerzo para acceder a una vivienda supera ya los siete años de salario, la salida de los fondos no es una buena noticia si no va acompañada de políticas públicas reales de adquisición, regulación y parque de alquiler social.

Porque mientras los fondos hacen caja, los españoles siguen pagando la factura. Y esa, por mucho que cambien de manos los activos, sigue creciendo.