El Boletín Oficial del País Vasco (BOPV) ha publicado la orden que da inicio al procedimiento para declarar a Vitoria-Gasteiz como zona de mercado residencial tensionado. La medida, solicitada por el Ayuntamiento y respaldada por los datos de esfuerzo económico y evolución de los precios de la vivienda, representa un paso crucial en la aplicación de la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Esta declaración busca ofrecer mecanismos para contener la escalada de precios del alquiler y de la compraventa, y garantizar el acceso a la vivienda en una ciudad donde la presión inmobiliaria es ya un problema estructural.

La declaración de zona tensionada de Vitoria afectará al 97,92% de la población

El procedimiento aprobado por el Departamento Vasco de Vivienda y Agenda Urbana abarca a la totalidad del casco urbano de la capital alavesa y a las entidades menores de Abechuco, Arechavaleta, Armentia, Betoño, Ali y Gardélegui. En estas zonas residen alrededor de 256.000 personas, es decir, el 97,92% de la población del municipio. Solo queda excluida la zona rural, que representa apenas un 2,08% de la población, dado que no sufre la misma presión en materia de alquiler ni en los precios de compraventa. La magnitud de este expediente sitúa a Vitoria-Gasteiz como una de las ciudades con un mayor grado de cobertura en la aplicación de la Ley de Vivienda.

Los criterios para ser declarada zona tensionada

La Ley por el Derecho a la Vivienda establece dos criterios fundamentales para que un territorio pueda ser considerado zona tensionada. Basta con cumplir uno de ellos, aunque en el caso de Vitoria se cumplen los dos:

  • Que el coste del alquiler o de la hipoteca, sumado a los gastos básicos de suministros, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares. En la capital alavesa, este esfuerzo alcanza ya el 30,6% de la renta media disponible.
  • Que los precios de la vivienda hayan aumentado en los últimos cinco años al menos un 3% por encima del Índice de Precios de Consumo en la comunidad autónoma. En Vitoria, el alquiler ha crecido un 21,2% entre 2018 y 2023, mientras que la compraventa de vivienda ha subido un 27,5% entre 2019 y 2024.

Estos incrementos superan ampliamente los límites legales y reflejan un desequilibrio grave entre ingresos y precios, lo que explica la decisión del consistorio de solicitar esta declaración. Además, el Ayuntamiento acompañó la petición con una memoria justificativa, un plan específico de medidas y un diagnóstico detallado de la situación de la vivienda en la ciudad.

Se abren 20 días hábiles en el procedimiento para alegaciones

La publicación en el BOPV abre un plazo de 20 días hábiles para que tanto instituciones, organizaciones como la propia ciudadanía puedan presentar alegaciones. La documentación puede consultarse en la sede de la Dirección de Planificación y Procesos Operativos de Vivienda, en Vitoria-Gasteiz, así como en la sede electrónica del Gobierno Vasco. Durante este periodo, también el Ayuntamiento podrá aportar documentación adicional para reforzar el expediente. Esta fase es clave porque garantiza la transparencia y participación en un procedimiento que afecta directamente a la mayoría de la población residente.

Los próximos pasos en el proceso

Una vez finalizado el periodo de alegaciones, se procederá a la redacción de una memoria definitiva que incluirá los ajustes necesarios en base a las aportaciones recibidas. Posteriormente, el Gobierno Vasco dictará la resolución final, que deberá incluir:

  • La delimitación exacta del área tensionada.
  • La aprobación del plan de medidas para corregir desequilibrios.
  • La vigencia de la declaración, inicialmente de tres años prorrogables.
  • La notificación a las personas e instituciones afectadas.
  • La publicación en el BOPV para conocimiento público.

A continuación, el expediente será remitido al Ministerio de Vivienda, encargado de incorporar esta declaración a la resolución estatal que recoge todas las zonas tensionadas en España. De este modo, Vitoria podrá aplicar plenamente las medidas previstas en la Ley, como la limitación de precios en contratos de arrendamiento, la priorización de vivienda protegida y la promoción de políticas de rehabilitación y regeneración urbana.

Medidas previstas con la declaración de zona tensionada

La declaración de una zona como tensionada no es un mero trámite administrativo: habilita la puesta en marcha de medidas concretas para mejorar el acceso a la vivienda. Entre ellas destacan:

  • El control de precios en los nuevos contratos de alquiler.
  • El fomento de la vivienda protegida en régimen de alquiler.
  • La rehabilitación y mejora del parque de viviendas ya existente.
  • La construcción de alojamientos dotacionales y soluciones habitacionales flexibles.
  • La concesión de ayudas específicas a hogares con bajos ingresos.
  • La colaboración con el sector privado y otras administraciones para ampliar la oferta a precios asequibles.

Asimismo, las medidas deberán contar con un cronograma de ejecución claro, lo que permitirá evaluar periódicamente su impacto real sobre el mercado residencial de Vitoria.

Un problema estructural en el acceso a la vivienda

La declaración de zonas tensionadas se ha convertido en una herramienta fundamental de la Ley de Vivienda para abordar uno de los problemas más graves del sector en España: el incremento descontrolado de los precios de alquiler y compraventa. En el caso de Vitoria, la presión es evidente tanto en la demanda de Etxebide como en la evolución de los precios, lo que afecta directamente a la clase media y trabajadora. Con más del 97% de la población bajo esta futura declaración, la medida busca contener la escalada de precios y garantizar el derecho a una vivienda digna, en un momento en el que el euríbor elevado, las hipotecas más caras y la falta de oferta asequible están tensionando la economía doméstica de miles de hogares.