El mercado de la vivienda en España ha entrado en una situación tan absurda como peligrosa: en la mayoría de las ciudades españolas ya es más barato pagar una hipoteca que pagar un alquiler, algo que rompe completamente la lógica de cualquier mercado inmobiliario equilibrado. Así lo refleja el último informe de UVE Valoraciones, que concluye que comprar vivienda resulta más económico que alquilar en el 95% de las grandes ciudades españolas. El problema no es financiero, ni hipotecario, ni siquiera de tipos de interés. El problema es político, estructural y de falta de vivienda.
La mensualidad del alquiler se incrementa más que la cuota hipotecaria
Durante el último año, los alquileres han subido con mucha más fuerza que las cuotas hipotecarias, a pesar de que los precios de la vivienda también han aumentado. Incluso con la subida del precio de la vivienda, la bajada de los tipos de interés registrada en los últimos meses – veremos que pasa a partir de ahora- ha permitido que las cuotas hipotecarias se mantengan relativamente contenidas, mientras que los alquileres han seguido subiendo sin freno. El resultado es un mercado completamente distorsionado en el que vivir de alquiler es más caro que comprar vivienda, algo que en condiciones normales no debería suceder, ya que el alquiler suele ser siempre la opción más barata frente a la compra. Hace apenas un año todavía había varias ciudades donde la hipoteca era más cara que el alquiler, pero actualmente solo tres ciudades mantienen esa situación: Donostia, Marbella y Palma de Mallorca. En el resto de grandes ciudades españolas, pagar alquiler ya es más caro que pagar hipoteca, lo que demuestra que el mercado residencial español está completamente tensionado por la falta de oferta.
El comportamiento es casi igual en todas las ciudades con algunas excepciones
El comportamiento del mercado es muy similar en casi todas las grandes ciudades españolas, aunque con algunas particularidades. En Barcelona, por ejemplo, los alquileres se han disparado mucho más que las cuotas hipotecarias, convirtiéndose en la ciudad con el alquiler más caro del estudio. En Madrid, sin embargo, alquiler e hipoteca han evolucionado de forma bastante paralela, mientras que en ciudades como Valencia, Sevilla o Zaragoza los alquileres han subido más que las cuotas de compra, ampliando la diferencia a favor de la compra. El caso de Málaga es particular, ya que los alquileres dejaron de subir durante 2025, pero las cuotas hipotecarias sí aumentaron, aunque aun así el alquiler sigue siendo más caro que la compra. En definitiva, el patrón se repite en casi toda España: los alquileres suben más rápido que las hipotecas porque falta vivienda en alquiler.
Para comprar es necesario disponer entre el 28% y el 32% del valor del inmueble
Aquí aparece el gran problema que explica esta paradoja: aunque comprar sea más barato al mes, muy poca gente puede comprar vivienda porque necesita un ahorro previo enorme. Para comprar una vivienda en España es necesario disponer entre el 28% y el 32% del precio del inmueble, ya que los bancos financian normalmente el 80% del valor de tasación y el comprador debe pagar el resto más impuestos y gastos. En términos medios, esto supone tener ahorrados más de 60.000 o 65.000 euros, una cifra completamente inalcanzable para muchos jóvenes y familias con los salarios actuales. Y aquí aparece el círculo vicioso del mercado inmobiliario español: los alquileres son tan caros que no permiten ahorrar para comprar, y como no se puede comprar, aumenta la demanda de alquiler y vuelven a subir los alquileres. Es un sistema que se retroalimenta y que está expulsando a toda una generación del acceso a la vivienda.
Es necesario incorporar más viviendas al alquiler al mercado
La raíz del problema vuelve a ser la misma de siempre: faltan viviendas. España lleva años construyendo muy por debajo de lo necesario, no se moviliza vivienda vacía, el suelo urbanizable tarda años en desarrollarse y las administraciones públicas llevan más de una década sin una política de vivienda seria. Mientras tanto, se aprueban leyes, límites de precios, declaraciones de zonas tensionadas y medidas que en muchos casos lo único que hacen es reducir aún más la oferta de alquiler. El problema de la vivienda en España no es el precio, es la escasez, y mientras no aumente la oferta de vivienda en alquiler y en venta, los precios seguirán subiendo y el acceso a la vivienda seguirá siendo cada vez más difícil. Lo más preocupante es que la situación no es nueva, se lleva advirtiendo más de diez años, y aun así las administraciones siguen sin aumentar la construcción de vivienda pública, sin liberar suelo con rapidez y sin incentivar de verdad el mercado del alquiler. El resultado es el que estamos viendo: alquilar es más caro que comprar, pero nadie puede comprar porque no puede ahorrar, el resumen perfecto de uno de los mayores fracasos de la política de vivienda en España en las últimas décadas.
