Si a la primera no sale, se vuelve a intentar. Esa parece ser la máxima del Consejo de Ministros, que este martes ha aprobado de nuevo dos reales decretos sobre vivienda casi calcados a los que el Congreso tumbó el pasado viernes con los votos de PP, Vox y Junts. Casi, porque el Ejecutivo ha introducido algunos retoques para esquivar cualquier sospecha de fraude de ley y, sobre todo, para cambiar de escenario: con las Cortes disueltas y las elecciones generales convocadas para el 29 de noviembre, la batalla ya no se libra en el Pleno, sino en un órgano mucho más pequeño y, para Moncloa, bastante más amable.

La solución de la Diputación Permanente

La jugada es sencilla aritmética parlamentaria. La Diputación Permanente del Congreso está formada por 69 diputados, y en ella la suma de PP, Vox y Junts se queda en 34 escaños, frente a los 35 del bloque formado por PSOE, Sumar, ERC, Bildu, PNV y Podemos. Es decir, la mayoría que en el Pleno se convirtió en minoría vuelve a ser mayoría con solo cambiar de sala.

Eso sí, la cuenta funciona a medias. El PNV ya ha confirmado su apoyo al primer decreto, el más amplio, pero mantiene su «no» al segundo, el de la prórroga automática de los alquileres. Sin los nacionalistas vascos, ese texto está prácticamente condenado a decaer. El propio Sánchez lo ha admitido sin demasiados rodeos: no hay mayoría para sacarlo adelante.

¿Cuánto tiempo pueden estar vigentes?

Aquí conviene distinguir. El primer decreto entra en vigor esta misma semana, con su publicación en el BOE, y dispone de 30 días hábiles para ser convalidado, como cualquier decreto-ley. Si la Diputación Permanente lo respalda, quedará en vigor sin más, y serán las nuevas Cortes las que decidan si lo tramitan como ley o lo dejan tal cual. Sus medidas tienen, además, fechas de caducidad propias: el límite a la actualización de rentas hasta finales de 2027, la prórroga extraordinaria para contratos que venzan antes de 2029 y la moratoria antidesahucios y el freno a los fondos hasta el 31 de diciembre de 2030. Es decir, el Gobierno que salga de las urnas heredará buena parte de este paquete, le guste o no.

El segundo, en cambio, nace con una peculiaridad: no entrará en vigor al publicarse en el BOE, sino solo si lo convalida la Diputación Permanente. Un decreto en lista de espera que, a tenor de los números, puede quedarse ahí para siempre.

El contenido de los dos decretos que suben al BOE

El primero es el gran cajón de sastre: Sánchez ha enumerado 21 medidas, aunque no las ha detallado todas. Entre ellas, la moratoria antidesahucios para personas vulnerables sin alternativa habitacional, con compensación a los propietarios (salvo a los llamados fondos buitre); la prórroga extraordinaria de hasta dos años de los contratos de vivienda habitual; el límite del 2% en la actualización de rentas; la posibilidad de que el inquilino abandone el contrato tras seis meses y con 30 días de preaviso sin indemnizar; la regulación de los alquileres de temporada, que deberán justificar una causa real y no superar, con carácter general, los 12 meses; y el tope al alquiler por habitaciones, cuya suma no podrá superar la renta de la vivienda completa.

En el terreno fiscal, reducciones en el IRPF de hasta el 100% para propietarios que bajen el alquiler, una deducción del 10% para inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros y la posibilidad de que los ayuntamientos en zonas tensionadas apliquen recargos en el IBI de hasta el 150% a viviendas vacías y turísticas.

El segundo decreto se centra en los contratos prácticamente indefinidos: prórroga automática por periodos de cinco años (o siete si el casero es persona jurídica), recuperación de la vivienda solo por causas tasadas e indemnización de hasta 12 mensualidades si el propietario rompe el contrato sin justificación.

Las novedades que aparecen

La estrella es el programa ‘Tu Casa’: una línea de 10.000 millones de euros, gestionada por el ICO, para conceder préstamos sin intereses de hasta 50.000 euros para la compra de primera vivienda. No solo para jóvenes, sino con carácter intergeneracional. Antes estaba vinculado a unos Presupuestos que nunca llegaron; ahora tiene cifra. A ello se suman 280 millones en avales para la construcción industrializada, 400 millones para proveedores de vivienda social y la adscripción a Casa 47 de miles de inmuebles de la Tesorería General de la Seguridad Social para alquiler asequible.

Otra novedad, menos vistosa pero con miga: los anuncios de alquiler deberán incluir el índice de referencia de precios, el límite de renta aplicable y si el arrendador es gran tenedor. Transparencia obligatoria en el escaparate de las inmobiliarias y anuncios en portales; nuevas dificultades.

Cuestiones que se ajustan o desaparecen

Más que desaparecer, los contenidos se endurecen. La limitación a la compra de vivienda por fondos de inversión pasa de 2028 a 2030, se amplía su definición y se extiende a grandes tenedores y sus filiales, con especial foco en quienes compran por debajo del 70% del valor de tasación. Para los pequeños propietarios, el marco de desahucios se mantiene, pero las administraciones asumirán las posibles costas procesales e intereses de demora. Y las ventajas fiscales de las socimis quedan ligadas al alquiler asequible.

Consecuencias para inquilinos y propietarios, también para fondos y grandes tenedores

Para el inquilino, más estabilidad, rentas contenidas y un alivio fiscal que Moncloa cifra en casi 1.000 euros al año para un alquiler medio de 800. Para el pequeño propietario, la zanahoria fiscal si modera precios, aunque también menos margen para recuperar su vivienda o actualizar la renta. Y para fondos y grandes tenedores, el mensaje es inequívoco: hasta 2030, el mercado residencial español deja de ser un bazar de gangas.

Entre medias, las agencias inmobiliarias, que tendrán que adaptar anuncios, contratos y asesoramiento a un marco que puede cambiar otra vez en poco más de dos meses.

Las opiniones del Gobierno

Sánchez ha insistido en que «no es una cuestión ideológica sino de humanidad» y en que el Gobierno ni «tira la toalla» ni deja «tirada a la gente». Ha calificado las medidas de «puro sentido común«, ha asegurado que «ponen pie en pared a los fondos buitre» y ha justificado ‘Tu Casa’ porque ahorrar para la entrada se ha convertido en el mayor obstáculo para emanciparse. Desde Sumar, Mónica García y Ernest Urtasun han reclamado que las medidas sean estructurales y que se convalide también el segundo decreto. Sobre la huelga general anunciada por CCOO y UGT, Sánchez se ha limitado a recordar que es un derecho constitucional.

El péndulo y el pacto de Estado que nunca llegó

Lo llamativo no es tanto el contenido como el contexto. La vivienda, el problema que más preocupa a los españoles, se ha convertido en munición electoral: para unos, una bandera con la que movilizar a millones de inquilinos; para otros, un obstáculo en su camino hacia Moncloa. Y así funciona el péndulo: cuando sube hacia los propietarios y los intereses empresariales, luego cae con fuerza hacia los inquilinos y los intereses sociales. El justo medio se fue con el pacto de Estado que nunca llegó. Ahora toca pagar las consecuencias, y la factura, como siempre, la recibe quien solo quería saber a qué atenerse.