El Instituto de Crédito Oficial (ICO) ha dado luz verde a la financiación de una de las promociones de vivienda protegida más relevantes de los últimos meses en Castilla-La Mancha. La entidad pública destinará hasta 31,8 millones de euros a respaldar la construcción de 316 viviendas de protección oficial destinadas al alquiler asequible y social en el barrio toledano de Santa María de Benquerencia. Se trata de una operación que confirma, una vez más, hacia dónde está empujando el Gobierno los fondos europeos cuando se trata de vivienda: no tanto a la propiedad, sino a engordar un parque de alquiler que en España sigue siendo minúsculo comparado con el resto de Europa.
Cifras y localización del proyecto
El proyecto movilizará una inversión total cercana a los 49,7 millones de euros, de la que el préstamo del ICO cubre algo menos de dos tercios. La promoción se levantará en Santa María de Benquerencia, un barrio con una demanda de vivienda protegida notablemente superior a la oferta disponible, y contemplará la construcción de cuatro bloques residenciales. Además de las 316 viviendas, el desarrollo incluirá 316 trasteros, 331 plazas de garaje, seis locales comerciales y varias zonas comunes, un paquete que apunta a un desarrollo pensado como pequeño barrio autosuficiente más que como bloque aislado.
La financiación ha sido concedida a Clibeal 2030, S.L., sociedad cuyo principal accionista es AR Rehabilitación Energética, compañía especializada en soluciones integrales para proyectos de rehabilitación energética de edificios. El suelo sobre el que se construirá es de titularidad pública: la Junta de Castilla-La Mancha se lo ha adjudicado a Clibeal 2030 mediante la cesión del derecho de superficie por un plazo de 75 años, una fórmula que permite a la Administración ceder el uso del terreno sin renunciar a su propiedad, algo que cada vez se repite más en este tipo de operaciones porque, al menos sobre el papel, evita que el suelo público acabe privatizado de facto.
La financiación del ICO
El préstamo se enmarca en el Programa de Financiación Directa ICO MRR Promoción de Vivienda Social, dentro de la Línea ICO Vivienda, dotada con 4.000 millones de euros y financiada con fondos europeos Next Generation EU en el marco del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia. El objetivo declarado de esta línea es impulsar la construcción de vivienda destinada a ampliar el parque de alquiler social y asequible, además de mejorar el parque público ya existente mediante fórmulas de colaboración público-privada.
Las condiciones del préstamo tienen algo de traje a medida para este tipo de proyectos: hasta 36 años de plazo, con tres años de carencia incluidos. Esa carencia es la que de verdad marca la diferencia frente a la financiación bancaria convencional, porque da margen para completar la obra sin empezar a devolver capital mientras el promotor todavía no tiene ni un euro de renta entrando. El ICO lleva años presentándose como un actor consolidado en la financiación de vivienda protegida en alquiler dentro de los sucesivos planes estatales, y esta operación refuerza ese papel justo en un momento en que gestionar los fondos Next Generation con eficacia se ha convertido en una cuestión de imagen para el Gobierno.
Impulso a la colaboración público-privada
Lo que distingue a esta operación de una simple promoción de VPO es la arquitectura financiera que hay detrás: capital público, inversión privada, fondos europeos y cesión de suelo mediante derecho de superficie, todo combinado en la misma operación. Es el modelo que el ICO y las comunidades autónomas llevan tiempo defendiendo como fórmula para multiplicar recursos sin que la Administración tenga que asumir en solitario ni el coste ni el riesgo de construir, y sin perder la titularidad del suelo a cambio. Si funciona a la escala que promete, permite levantar más vivienda protegida de la que el presupuesto público podría financiar por sí solo; si no, deja a la Administración atada durante 75 años a un desarrollo gestionado por un tercero, que es precisamente el tipo de letra pequeña que conviene no perder de vista en este tipo de acuerdos.
Viviendas energéticamente eficientes y con rentas inferiores al mercado
Más allá de la ingeniería financiera, el proyecto se apoya en dos argumentos de fondo: eficiencia energética y precio. La promoción está diseñada bajo criterios de sostenibilidad alineados con los objetivos del Plan de Recuperación y con las prioridades del propio ICO en materia de transición ecológica, algo que ya es casi obligatorio en cualquier desarrollo que aspire a fondos europeos.
El dato que de verdad importa para quien busque piso en Toledo es el de la renta: el precio máximo previsto se sitúa en 7,8 euros por metro cuadrado útil al mes, un 19,6% por debajo de los precios medios que se registran actualmente en el mercado libre. En una ciudad donde la oferta de alquiler protegido es escasa, ese diferencial no es cosmético: puede ser la diferencia entre acceder a una vivienda digna o quedarse fuera del mercado. Con esta operación, el ICO consolida su apuesta por la vivienda asequible como prioridad estratégica y por la colaboración con comunidades autónomas y entidades locales como vía para canalizar los fondos europeos hacia proyectos con impacto social, económico y medioambiental real, más allá del titular.
