El índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler sube por decimosegundo mes consecutivo por encima del 2% y marca su techo histórico, mientras el IPC se mantiene en el 3,2%.

Los contratos de alquiler de vivienda de larga duración que tengan próximamente su revisión anual se enfrentan a subidas que superarán el 2,4% de la renta. El INE ha confirmado que el Índice de Referencia para la Actualización de contratos de arrendamiento de Vivienda (IRAV) se situó en mayo en el 2,48%, su porcentaje más alto desde que comenzó a aplicarse en enero de 2025. El índice acumula ya doce meses consecutivos por encima del 2% y ha subido 0,08 puntos respecto al mes anterior.

El dato no es menor. Representa el techo del IRAV en su corta vida como referencia oficial para los arrendamientos, y llega en un momento en que la inflación general —medida por el IPC— se mantiene en el 3,2% por segundo mes consecutivo, impulsada por el efecto de la guerra en Oriente Medio desde finales de febrero. La diferencia entre ambos índices, casi ocho décimas, ilustra precisamente el propósito con el que fue diseñado el IRAV: actuar como amortiguador entre la evolución de los precios generales y la subida que puede repercutirse al inquilino.

Un índice creado para moderar el mercado del alquiler

El IRAV nació al amparo de la Ley de Vivienda aprobada en mayo de 2023, aunque no comenzó a aplicarse hasta enero de 2025. Su entrada en vigor puso fin a una serie de intervenciones de emergencia en el mercado del alquiler que se habían ido encadenando desde 2022. Aquel año, con la guerra de Ucrania disparando la inflación, el Gobierno limitó las subidas anuales a través del Índice de Garantía de Competitividad (IGC), que operó como tope entre el 0% y el 2% hasta finales de 2023. Durante todo 2024, el límite fue del 3%, salvo en los meses en que la inflación cerró por debajo de ese umbral, en cuyo caso se aplicó directamente el IPC.

El IRAV vino a sustituir esa lógica de topes de emergencia por un mecanismo estructural y permanente. Su cálculo toma como base una cesta de variables económicas —entre ellas la inflación subyacente, los costes laborales y el índice de precios de consumo— con el objetivo de reflejar la evolución real de la economía sin trasladar de forma inmediata y directa los picos inflacionistas al bolsillo del inquilino. El INE es el organismo encargado de elaborarlo y publicarlo mensualmente.

La intención del legislador era clara: desvincular la actualización de los alquileres del IPC, que históricamente había sido el índice por defecto en los contratos, y reemplazarlo por una referencia más estable y menos volátil. Desde enero de 2025, el IRAV es de aplicación obligatoria para todos los contratos de vivienda habitual firmados con posterioridad al 26 de mayo de 2023, independientemente de si el arrendador es un pequeño propietario o un gran tenedor.

Qué índice corresponde aplicar según la fecha del contrato

La clave para propietarios e inquilinos está en la fecha de firma del contrato. Los arrendamientos formalizados a partir del 26 de mayo de 2023 deben actualizarse con el IRAV, actualmente en el 2,48%. Los firmados antes de esa fecha continúan rigiéndose por la fórmula pactada en el contrato, habitualmente el IPC o el IGC. Para estos contratos, la subida aplicable en mayo asciende al 3,2%, el dato del IPC.

Cabe señalar que en marzo de 2026, el Gobierno intentó imponer un nuevo tope del 2% al incremento de las rentas, ante el impacto del conflicto en Oriente Medio. El Real Decreto-ley también incluía una prórroga automática de dos años para los contratos vigentes. Sin embargo, el texto decayó en el Congreso a finales de abril por los votos en contra del PP, Vox y Junts, y apenas estuvo un mes en vigor. Por tanto, las actualizaciones de renta que no se hayan producido en ese breve periodo se rigen de nuevo por los índices habituales.

Cuánto sube la renta en mayo

En términos económicos concretos, un contrato sujeto al IRAV supondrá un incremento medio de unos 285 euros anuales, lo que lleva la renta media nacional a rozar los 1.000 euros mensuales. En los mercados con precios más elevados, la subida es sensiblemente mayor: en Barcelona y Palma superará los 400 euros al año, con rentas medias que se aproximan a los 1.400 euros mensuales. Madrid, San Sebastián y Valencia también superan los 300 euros de incremento anual, con alquileres medios por encima de los 1.200 euros. Bilbao, Alicante y Santa Cruz de Tenerife rozan la media nacional.

Para los contratos anteriores a la Ley de Vivienda, sujetos al IPC del 3,2%, el incremento medio supera los 370 euros anuales. En los grandes mercados, las rentas crecerán por encima de los 500 euros en Barcelona y Palma, y entre 450 y 500 euros en Madrid, San Sebastián y Valencia.

Una evolución al alza, pero con margen respecto al IPC

El IRAV ha ido escalando progresivamente desde su entrada en vigor. Su diseño lo hace menos reactivo que el IPC ante shocks externos —como el actual contexto inflacionista ligado al conflicto en Oriente Medio—, lo que explica que en mayo mantenga una distancia de casi ocho décimas respecto a la inflación general. Esa brecha es precisamente la razón de ser del índice: proteger al inquilino de traslados automáticos de la inflación a la renta, sin congelar indefinidamente los ingresos del propietario.

La pregunta que cabe hacerse es si el IRAV seguirá escalando o si comenzará a moderarse en los próximos meses. Todo dependerá de la evolución de las variables que lo componen. Si la inflación general persiste en niveles altos —como apunta el tercer mes consecutivo del IPC por encima del 3%—, el IRAV tenderá a seguir subiendo, aunque con más lentitud. Lo que parece descartado, al menos a corto plazo, es que vuelva a los niveles del entorno del 2% con los que arrancó en 2025.

Para los propietarios con contratos nuevos, el 2,48% de mayo es el máximo al que pueden subir la renta. Para los que mantienen contratos anteriores a la Ley de Vivienda, el IPC del 3,2% marca ese techo. En ambos casos, la subida debe comunicarse al inquilino con la antelación pactada en el contrato, habitualmente con un mes de preaviso.