El mercado del alquiler en España vuelve a moverse ligeramente al alza tras la publicación del último dato del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) correspondiente al mes de febrero. Según los datos difundidos por el Instituto Nacional de Estadística (INE), los contratos que deban revisar su renta tomando como referencia este indicador podrán hacerlo con una subida del 2,16%, lo que supone dos centésimas más que el 2,14% registrado en enero. Con ello, el índice retoma la senda ascendente después de haber registrado en el primer mes del año su primera caída en siete meses.

El dato vuelve a situarse por debajo del Índice de Precios al Consumo (IPC), que en febrero se mantiene en el 2,3%, exactamente la misma cifra con la que cerró enero. Esta diferencia no es casual. El IRAV fue diseñado precisamente para evitar que las rentas del alquiler se disparen en contextos inflacionistas, estableciendo un sistema de actualización más moderado que el IPC. Sin embargo, esa moderación también está generando un debate creciente en el mercado, ya que los propietarios ven cómo las rentas crecen por debajo del coste de la vida, lo que en términos reales supone una pérdida de poder adquisitivo.

El escenario podría complicarse aún más en los próximos meses. El aumento del precio de la energía provocado por la tensión en Oriente Medio amenaza con volver a impulsar la inflación, lo que previsiblemente ampliará la distancia entre el IPC y el IRAV. Si ese escenario se confirma, los alquileres seguirán creciendo a un ritmo inferior al de los precios, prolongando el desequilibrio entre los costes que soportan los propietarios y la rentabilidad real de los arrendamientos.

 ¿Cuáles son los contratos que se actualizarán con el IPC y cuáles con el IRAV?

La aplicación del IRAV o del IPC depende fundamentalmente de la fecha en la que se firmó el contrato de alquiler. Los contratos firmados antes del 25 de mayo de 2023, momento en el que entró en vigor la Ley por el Derecho a la Vivienda, continúan actualizando su renta con el índice que figure en el contrato. En la mayoría de los casos ese indicador sigue siendo el IPC, aunque también puede ser el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) u otro sistema pactado entre propietario e inquilino.

En cambio, los contratos firmados a partir de la entrada en vigor de la Ley de Vivienda utilizan el IRAV como referencia para la actualización anual de la renta, siempre que esa revisión se produzca desde enero de 2025. Este cambio forma parte de la estrategia del Gobierno para limitar las subidas del alquiler en un mercado que durante los últimos años ha experimentado fuertes tensiones de precios.

En la práctica, esto significa que los contratos sujetos al nuevo índice subirán un 2,16% en su revisión anual, mientras que aquellos que continúan ligados al IPC lo harán con la referencia del 2,3% correspondiente a febrero. Aunque la diferencia entre ambos indicadores es reducida en este momento, el comportamiento futuro de la inflación podría ampliar notablemente esa brecha.

 ¿Qué tienen que hacer los caseros para actualizar el alquiler? Cronología del cambio

Para aplicar la subida anual del alquiler, el propietario debe comunicar al inquilino la actualización de la renta, indicando el índice aplicado y el nuevo importe mensual resultante. Esta notificación suele realizarse cuando se cumple el aniversario del contrato, momento en el que corresponde aplicar la revisión.

El sistema actual es el resultado de una sucesión de medidas adoptadas en los últimos años para contener el precio del alquiler. Tras el inicio de la guerra de Ucrania en 2022, el Gobierno intervino el mercado estableciendo un límite del 2% en la actualización de las rentas, vinculado al Índice de Garantía de Competitividad. Posteriormente, durante 2024, ese límite se elevó al 3%, y finalmente la Ley de Vivienda introdujo el nuevo sistema basado en el IRAV, que comenzó a aplicarse de forma efectiva en 2025.

Este cambio supone una modificación relevante en el funcionamiento del mercado del alquiler, ya que introduce un índice específico para la actualización de rentas, separado de la evolución general de los precios de la economía.

Características del IRAV frente al IPC y cómo se confecciona

A diferencia del IPC, que mide la evolución general de los precios de consumo, el IRAV está diseñado específicamente para regular la actualización de los alquileres. Para calcularlo, el INE toma como referencia el menor valor entre tres indicadores: la tasa de variación anual del IPC, la variación anual del IPC subyacente y una media anual ajustada que incorpora mecanismos correctores para moderar los incrementos cuando la inflación es elevada.

Este sistema hace que el IRAV tienda a situarse siempre por debajo del IPC, limitando de forma automática las subidas que pueden aplicar los propietarios. Según las estimaciones del sector inmobiliario, la revisión media de los contratos sujetos a este índice supondrá unos 240 euros más al año, lo que equivale aproximadamente a unos 20 euros mensuales para el inquilino.

En las grandes ciudades, donde el precio inicial del alquiler es más elevado, el impacto de la actualización anual puede ser mayor en términos absolutos. En mercados como Madrid, Barcelona, Valencia o Palma, donde la renta media mensual supera ampliamente los 1.100 euros, las revisiones pueden superar los 280 euros anuales.

 ¿Qué puede pasar con el IRAV si la inflación se dispara?

La evolución del IRAV durante los próximos meses dependerá en gran medida de lo que ocurra con la inflación. El reciente aumento del precio de la energía provocado por la tensión geopolítica en Oriente Medio amenaza con trasladarse al conjunto de la economía, impulsando de nuevo el IPC.

Si ese escenario se confirma, el IRAV continuará actuando como un mecanismo de contención de las subidas del alquiler, manteniéndose previsiblemente por debajo del índice general de precios. Esto significaría que las rentas crecerían a un ritmo inferior al del coste de la vida, algo que ya está generando inquietud entre los propietarios.

Para el mercado inmobiliario, la cuestión no es menor. Mientras el Gobierno defiende el IRAV como una herramienta para proteger a los inquilinos, parte del sector advierte de que una limitación prolongada de las rentas puede terminar desincentivando la oferta de vivienda en alquiler, agravando el problema estructural de escasez que ya sufren muchas ciudades españolas. En un mercado con una demanda creciente y una oferta cada vez más limitada, el equilibrio entre regulación y rentabilidad vuelve a situarse en el centro del debate sobre el futuro del alquiler en España.