El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado este viernes el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler, que se situó en el 1,99% interanual en mayo de este año, frente al 2,09% del mes anterior.

Los contratos de alquiler anual se actualizarán con el 1,99% 🔑

El Instituto Nacional de Estadística (INE) ha publicado el índice de referencia para la actualización anual de los contratos de alquiler correspondiente a mayo de 2025, situándolo en el 1,99% interanual. Este dato, inferior al 2,09% de abril, se aplicará como límite de revalorización a los contratos de arrendamiento firmados tras la entrada en vigor de la Ley por el Derecho a la Vivienda, en mayo de 2023.

Desde enero de 2025, los arrendadores deben emplear este nuevo Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) para revisar las rentas, marcando un nuevo marco normativo para el mercado del alquiler que trata de equilibrar el alza de precios con la necesidad de estabilidad para los inquilinos.

Los contratos previos a mayo de 2023 aplicarán un IPC del 2% 📊

En paralelo, los contratos firmados antes del 26 de mayo de 2023 seguirán utilizando el Índice de Precios al Consumo (IPC) o, en algunos casos, el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) para actualizar sus rentas, siempre que así conste en el contrato.

A fecha de mayo, la inflación interanual cerró en el 2%, por lo que los contratos anteriores que apliquen el IPC registrarán una subida similar, ligeramente superior al nuevo índice IRAV. Esta dualidad de criterios evidencia el periodo transitorio en el que se encuentra el mercado del alquiler, con una legislación que aún no ha unificado plenamente sus mecanismos de actualización.

Además, cabe destacar que el IGC, utilizado durante buena parte de 2022 y 2023 para frenar subidas excesivas, nunca puede superar el 2% ni ser inferior al 0%, lo que lo convierte en una herramienta moderadora eficaz en tiempos de inflación descontrolada.

Origen del Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV). ¿En qué se fundamenta su cálculo? 📐

El IRAV nace de la disposición adicional undécima de la Ley de Vivienda, como herramienta para limitar subidas desproporcionadas en los contratos de alquiler. Elaborado por el INE, se publica mensualmente junto con el IPC y utiliza una fórmula compleja que incorpora:

  • El Índice de Precios al Consumo (IPC) general.

  • La inflación subyacente (que excluye alimentos no elaborados y energía).

  • La diferencia entre sus tasas de crecimiento anual.

  • Un parámetro de crecimiento esperado a largo plazo, propuesto por la Dirección General de Política Económica.

  • Y un coeficiente moderador, aprobado por la Dirección General de Vivienda y Suelo junto con Economía, para ajustar el resultado a la realidad del mercado.

De estas variables se selecciona el menor valor entre el IPC, la inflación subyacente y la media ajustada, dando lugar a un índice conservador por diseño, con el objetivo de proteger al inquilino sin desincentivar al propietario.

Una medida estructural tras años de parches legislativos 🧩

Desde la guerra en Ucrania y la consiguiente crisis energética e inflacionaria, el Gobierno ha intervenido repetidamente el mercado del alquiler. Primero con topes temporales (como el 2% del IGC en 2022-2023), luego con el 3% de máximo aplicable en todo 2024, y ahora con el IRAV como solución estructural que pretende dar estabilidad y previsibilidad a arrendadores e inquilinos.

La nueva ley también condiciona la actualización de rentas a un aviso previo por parte del arrendador, con un mes de antelación. Debe expresarse por escrito y señalar el porcentaje de incremento, permitiendo al inquilino solicitar justificación documental mediante certificación oficial del INE. Si no hay cláusula expresa de actualización en el contrato, no podrá aplicarse subida alguna.

¿Cuánto subirá la renta en cifras reales? 💸

En mayo de 2025, con el índice IRAV situado en el 1,99%, un inquilino con una renta mensual de 900 euros verá su alquiler incrementarse en 17,91 euros al mes, hasta alcanzar los 917,91 euros, lo que supone un aumento anual de más de 215 euros.

En grandes ciudades, donde las rentas medias superan ampliamente los 1.100 euros, los incrementos se sitúan entre 22 y 26 euros mensuales, con subidas anuales que oscilan entre los 260 y 310 euros.

Si se aplica el IPC (2%) en contratos anteriores a mayo de 2023, las cifras son prácticamente idénticas, aunque esto demuestra que la diferencia entre los dos sistemas actuales es marginal por ahora, pero podría acentuarse si la inflación repunta.

Valoración: una actualización menos agresiva, pero aún tensionada 🏘️

Este nuevo sistema busca contener el creciente malestar social por el encarecimiento del alquiler, especialmente en las grandes urbes y zonas turísticas. Aun así, el impacto real de la actualización sigue siendo considerable, sobre todo para quienes ya dedican más del 40% de sus ingresos al pago del alquiler, como ocurre en Madrid, Barcelona, Málaga o Palma.

Aunque el 1,99% puede parecer una cifra modesta, en un mercado donde los precios han subido un 10% anual en muchas provincias, la presión continúa. En ciudades donde la oferta está muy limitada y la demanda no deja de crecer, la actualización anual es solo una parte del problema estructural.

Por otro lado, los propietarios denuncian que el nuevo índice, al ser más restrictivo que el IPC, limita su capacidad de cubrir gastos, especialmente en un entorno de tipos de interés elevados y costes de mantenimiento crecientes.

¿Es el IRAV una solución duradera? 🧭

El Gobierno defiende el IRAV como una herramienta de equilibrio, pero muchos analistas alertan de que su eficacia dependerá de la evolución del mercado y de la oferta. Si no se impulsa la construcción de vivienda asequible y se amplía el parque de alquiler público o protegido, el IRAV solo servirá como un mecanismo de contención temporal.

Además, su aplicación únicamente a los contratos firmados tras mayo de 2023 deja fuera a millones de arrendamientos vigentes, lo que provoca una convivencia confusa de sistemas en un momento en el que los precios siguen al alza.

El reto, por tanto, es doble: garantizar previsibilidad y estabilidad a los inquilinos, sin ahuyentar a los pequeños propietarios que sostienen gran parte del mercado del alquiler en España.

Un paso en firme, pero aún insuficiente ⚖️

El índice IRAV representa un avance técnico y jurídico importante en la regulación del alquiler en España. Aporta previsibilidad, frena subidas bruscas y traslada parte del control al Estado, que durante décadas había permanecido al margen de los contratos privados de arrendamiento.

Sin embargo, si no va acompañado de medidas estructurales (como incentivos fiscales para propietarios que mantengan precios razonables, construcción pública de vivienda de alquiler y reforma de la LAU), el efecto será limitado y probablemente desigual entre territorios.

Mientras tanto, los arrendadores deben actualizar las rentas conforme al nuevo marco, respetando los plazos y condiciones legales, y los inquilinos deben revisar sus contratos para saber a qué índice están vinculados. La transparencia, en cualquier caso, será clave para evitar conflictos y fortalecer la confianza en un mercado cada vez más tensionado.