Abril ha traído dos noticias que no es habitual ver juntas en el mismo mes: la luz ha bajado de precio y el alquiler ha moderado su escalada. No es que la situación del mercado residencial en arrendamiento sea para tirar cohetes, pero después de años encadenando subidas de dos dígitos con una regularidad casi obscena, un incremento interanual del 5,2% merece al menos un momento de atención. Es Idealista quien publica este dato, una plataforma que no tiene precisamente fama de agitar banderas rojas sobre el mercado inmobiliario, lo que le da, si cabe, más peso al titular.

Según el portal, el precio medio del alquiler en España se sitúa en 15 euros por metro cuadrado, idéntico al de marzo. El avance trimestral es de apenas un 0,4%. Estamos, en suma, ante la subida interanual más contenida desde el verano de 2022, cuando el mercado empezaba a mostrar los primeros síntomas del delirio que vino después.

La subida menos fuerte desde el verano de 2022

Que el ritmo de subida se modere no significa que los precios bajen, conviene no confundirse. Significa que suben más despacio. Para los inquilinos que llevan años viendo cómo sus contratos de renovación llegaban acompañados de incrementos de dos dígitos, la diferencia es real aunque no suficiente. Para las comunidades autónomas que han mirado para otro lado mientras sus ciudadanos destinaban más del 40% de sus ingresos al alquiler, este dato tampoco debería ser excusa para seguir sin hacer nada. Hay territorios donde la política de vivienda parece diseñada exclusivamente para propietarios, como si el conjunto de la ciudadanía hubiera optado masivamente por tener un piso en propiedad y nadie necesitara alquilar salvo para engordar la cuenta corriente de un tercero.

El alquiler sube en todas las capitales salvo Barcelona y Tarragona

De las capitales analizadas por Idealista, todas registran subidas interanuales excepto Barcelona (-7,6%) y Tarragona (-0,4%). El caso barcelonés no es casual: la regulación aplicada en Cataluña al amparo de la normativa de contención de rentas tiene un efecto visible en los datos de oferta del portal, aunque el debate sobre su impacto real en el acceso a la vivienda sigue abierto.

En el extremo contrario, Pontevedra lidera los incrementos con un 14%, seguida de Ciudad Real (13,4%), Toledo (12,1%), Huelva (10,8%) y Zamora y Oviedo, ambas con un 10,7%. Son subidas que resultan especialmente sangrantes en ciudades con salarios medios muy por debajo de los de Madrid o Barcelona, donde un 14% de incremento en la renta no se absorbe con la misma facilidad. Las menores subidas las registran Girona (0,3%), Ávila (0,7%), A Coruña (1,9%), Lugo (1,9%) y Vitoria (2%).

Madrid ya se coloca como la capital más cara

Por primera vez en mucho tiempo —o quizá consolidando una tendencia que llevaba meses gestándose—, Madrid supera a Barcelona como la capital con el alquiler más caro de España, con 23,3 euros por metro cuadrado. Barcelona se queda en 22 euros y Palma en 19,1 euros. Les siguen San Sebastián (18,7 €/m²), Valencia (16,4 €/m²), Málaga (16,3 €/m²) y Bilbao (15,9 €/m²). En el extremo opuesto, Zamora y Ourense no llegan a los 8 euros por metro cuadrado, un dato que ilustra la enorme fractura territorial del mercado del alquiler en España.

Madrid acumula un incremento del 8,6% en el último año, y la Comunidad de Madrid en su conjunto sube un 9%, consolidándose también como la provincia más cara del país, con 21,2 euros por metro cuadrado. Baleares (19,8 €/m²) y Barcelona (18,6 €/m²) completan el podio provincial.

 ¿Cuáles han sido los mayores incrementos en el alquiler?

A nivel provincial, Lleida encabeza las subidas con un 14,7%, seguida de Toledo (12,5%), Guadalajara (12,4%) y Segovia (12,2%). Por comunidades autónomas, Castilla-La Mancha lidera con un 11,6%, seguida de la Comunidad de Madrid (9%), Aragón (8,9%), Asturias (8,3%), Andalucía (8,2%) y la Comunitat Valenciana (8,1%). La única región que registra descenso es Cataluña, con un -8,6% que refleja el efecto de la regulación autonómica sobre los precios de oferta publicados en portales como Idealista.

Tras el descenso de compraventas llega una subida más ligera en los alquileres

El mercado de alquiler no vive en una burbuja aislada del resto de la economía inmobiliaria. La moderación de las compraventas en los últimos trimestres —en parte por el encarecimiento del crédito hipotecario— ha mantenido elevada la presión sobre el mercado del arrendamiento, al retener en él a potenciales compradores que no han podido o querido dar el salto a la propiedad. Que esa presión empiece a traducirse en subidas algo más contenidas puede responder a que el mercado ha llegado a un nivel de precios que empieza a encontrar resistencia en la propia solvencia de los inquilinos. Dicho de otro modo: hay un límite a lo que se puede subir cuando los sueldos no acompañan.

 ¿Qué nos espera el resto del año?

La moderación de abril es una buena noticia, pero sería imprudente interpretarla como el inicio de una corrección sostenida. La oferta de vivienda en alquiler sigue siendo insuficiente en los grandes mercados, la construcción de nueva vivienda pública avanza a un ritmo que no guarda proporción con la magnitud del problema, y hay comunidades autónomas que parecen haber decidido que regular el alquiler es una opción ideológica y no una obligación con sus ciudadanos. En ese contexto, que el precio suba un 5% en lugar de un 12% es un alivio relativo. Lo que necesitan los inquilinos no es que el problema crezca más despacio, sino que alguien tome decisiones estructurales para que deje de crecer.