El límite es del 10% de VUT por sector y la suspensión en zonas saturadas

El Ayuntamiento de Granada ha dado un paso importante en la regulación del mercado inmobiliario local al prohibir la concesión de nuevas licencias para viviendas de uso turístico (VUT) en aquellas zonas donde este tipo de alojamientos ya supera el 10% del parque residencial. La medida, aprobada por el Pleno municipal, supone un punto de inflexión en la forma en que las administraciones públicas están comenzando a abordar los efectos del turismo masivo sobre el derecho a la vivienda y el equilibrio urbano 🏙️.

Y es que hace tan solo unos años, las plataformas de alquiler turístico eran vistas con indulgencia por buena parte de los consistorios. Se insistía una y otra vez en que «no tenían incidencia real sobre el mercado residencial», a pesar de los reiterados avisos de colectivos vecinales, expertos en urbanismo y analistas económicos. Hoy, la narrativa ha cambiado por completo, y se multiplican las medidas restrictivas como la de Granada. Por algo será.

Estas viviendas han generado una “fuerte presión” en el mercado del alquiler 📈

Según el consistorio, la decisión responde a una necesidad urgente de preservar los barrios como espacios habitables y sostenibles, donde el turismo no desplace a la población local ni rompa el tejido social. El concejal de Urbanismo, Enrique Catalina, ha sido tajante al afirmar que se trata de garantizar la convivencia entre vecinos y visitantes, sin que uno expulse al otro.

El impacto de las VUT en Granada no es menor. De acuerdo con los datos municipales, estos alojamientos representan ya más del 50% de las plazas turísticas de la ciudad, concentrándose de forma masiva en cuatro distritos: Ronda, Centro, Albaicín y Realejo-San Matías.

  • En el distrito Ronda, el área de Figares alcanza un 24% de viviendas turísticas sobre el total residencial.

  • En el Centro, el entorno de Centro-Sagrario llega al 23%.

  • En el Albaicín, el núcleo histórico también registra un 24%.

  • Y en Realejo-San Matías, la cifra se sitúa en un 13%.

Estos datos duplican o incluso triplican el nuevo límite del 10%, lo que implica la suspensión inmediata de nuevas licencias en estas zonas saturadas 🚫.

Precios elevados en alquiler o compraventa y disminución de la oferta 💶

La proliferación de las VUT tiene consecuencias directas sobre el mercado inmobiliario. Según los últimos datos, el precio del alquiler en Granada alcanzó su máximo histórico en mayo, con una media de 10,3 euros/m², lo que supone un incremento interanual del 8,2%. En paralelo, las viviendas de segunda mano también han escalado a precios récord, con 2.422 euros/m², un 14,3% más que hace un año.

Esta evolución no es casual. Al reconvertirse viviendas residenciales en alojamientos turísticos, disminuye la oferta de alquiler estable y se encarecen los precios, dejando fuera del mercado a buena parte de la población, especialmente a los jóvenes, familias con ingresos medios y colectivos vulnerables. Se suma a ello la gentrificación de barrios históricos, como el Albaicín, que han visto una fuerte caída de población residente, transformándose en escenarios vacíos fuera de temporada alta 🧳.

Frente a esta realidad, la medida adoptada por el Ayuntamiento de Granada no solo es valiente, sino también necesaria y urgente.

El cambio de criterio político: de la negación al control real 🧭

Uno de los aspectos más significativos de esta decisión es que marca un cambio en el discurso institucional sobre las VUT. No hace tanto, la línea oficial era la de minimizar el problema. Hoy, la realidad impone un viraje: no importa el color político, los ayuntamientos de toda España comienzan a aplicar restricciones. Lo estamos viendo en Barcelona, San Sebastián, Palma, Málaga, Valencia, Cádiz… y ahora también Granada.

Este tipo de políticas, que hace apenas cinco años parecían impensables, están siendo puestas en marcha con apoyos transversales. La gravedad del problema ha obligado a actuar. Y es que no hay modelo turístico sostenible posible si los vecinos no pueden vivir en sus propios barrios.

La propia regulación aprobada se enmarca en el Decreto 31/2024 de la Junta de Andalucía, que permite a los municipios establecer límites en base a criterios de interés general. Granada se acoge a este marco autonómico con un estudio técnico detallado y justificado, en el que identifica las zonas donde el porcentaje de VUT ya supera con creces el umbral fijado.

Apuesta por la vivienda protegida y equilibrio urbano 🏗️🏘️

Pero el Ayuntamiento no se ha limitado a restringir licencias. En la misma sesión plenaria ha aprobado la adhesión al Decreto-Ley 1/2025 de la Junta de Andalucía, que facilita el cambio de uso de suelo y permite aumentar el número de viviendas, siempre que se destinen a protección oficial.

Se trata de una estrategia dual: por un lado, contener la presión del alquiler turístico; por otro, incrementar la oferta de vivienda asequible. Y es que no hay solución al problema de la vivienda si no se actúa sobre ambas palancas a la vez.

El Ejecutivo local ha explicado que el objetivo es garantizar un modelo de ciudad más equilibrado, donde el acceso a la vivienda, la cohesión social y la sostenibilidad convivan con el desarrollo turístico y la actividad económica. Un enfoque razonable que merece reconocimiento.

La tendencia es imparable… y necesaria 🚦

La decisión de Granada no es un caso aislado, sino parte de una tendencia creciente en las principales ciudades españolas. El fenómeno de las VUT ha pasado de ser una oportunidad económica para unos pocos a convertirse en un problema estructural que amenaza el derecho a la vivienda y la calidad de vida urbana.

Desde Aquimicasa venimos señalando esta deriva desde hace años. El crecimiento descontrolado de las viviendas turísticas ha tensionado mercados locales, desplazado población, degradado comunidades y generado una burbuja especulativa en torno a la rentabilidad rápida.

La buena noticia es que las instituciones empiezan a reaccionar. Granada se suma a una ola de regulación que debe continuar expandiéndose, siempre desde el equilibrio, el diálogo y la planificación.

Es hora de entender que la vivienda es un derecho y que el turismo, si quiere ser sostenible, debe respetar esa premisa básica. Como bien ha dicho el concejal Enrique Catalina: “Se trata de preservar nuestros barrios como espacios habitables y sostenibles”. Y en ese objetivo, todos —administraciones, ciudadanos, empresas y plataformas— tenemos nuestra parte de responsabilidad.