Aquellos propietarios con viviendas adicionales deben declararlas, ya que de lo contrario la Agencia Tributaria puede imponer importantes multas. La nueva normativa fiscal aprobada por Hacienda supone un giro relevante en el control del patrimonio inmobiliario en España y afecta directamente a millones de contribuyentes en un contexto marcado por la escasez de vivienda, la presión sobre el alquiler, el encarecimiento de las compraventas y el impacto del euríbor en las hipotecas.
Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes a 2024, alrededor de tres millones de españoles son propietarios de más de una vivienda en España, una cifra que explica la dimensión real de este cambio normativo. Hasta ahora, una parte significativa de esas segundas residencias, pisos heredados o viviendas de uso ocasional quedaban fuera del radar fiscal o se declaraban de forma incompleta. A partir de ahora, Hacienda exige que todas se incluyan en la declaración de la Renta, estén alquiladas, vacías o destinadas a uso vacacional.
La modificación es relativamente reciente y afecta a todo tipo de segundas propiedades, a diferencia de la normativa anterior, que solo hacía especial énfasis en aquellas situadas por debajo del precio de mercado. El motivo del cambio es claro: ejercer mayor presión sobre el mercado inmobiliario para evitar posibles fraudes fiscales y obtener una fotografía más real del parque de viviendas existente.
Conviene recordar que la Agencia Estatal de Administración Tributaria (AEAT), adscrita al Ministerio de Economía y Hacienda, tiene como misión principal detectar y prevenir cualquier tipo de incumplimiento tributario, y la vivienda se ha convertido en uno de sus principales focos de atención.
Tres millones de españoles son propietarios de más de una vivienda en España
España es un país con una elevada cultura de propiedad. La compra de una segunda residencia, una vivienda heredada o un piso como inversión ha sido durante décadas una forma habitual de ahorro y de protección patrimonial. Sin embargo, esta realidad también ha generado bolsas de vivienda vacía y un uso ineficiente del parque inmobiliario, especialmente en las grandes ciudades y zonas turísticas.
Con casi tres millones de personas físicas propietarias de más de un inmueble, la obligación de declarar las segundas viviendas tiene un impacto masivo sobre el mercado y sobre la fiscalidad de los hogares. Hacienda considera que no puede haber activos inmobiliarios fuera del sistema tributario, ya que ello distorsiona tanto la recaudación como la competencia en el mercado del alquiler y la compraventa.
¿Tengo siempre obligación de declarar mi segunda residencia?
La respuesta es sí. Cualquier persona que posea una vivienda distinta de la habitual debe incluirla en su declaración del IRPF, con independencia de su uso. Da igual que esté alquilada, que se utilice solo en vacaciones o que permanezca cerrada durante todo el año.
Para informar correctamente sobre esta propiedad, el contribuyente debe acceder en su declaración de la Renta al apartado de “Propiedades no afectas a actividades económicas” e indicar que esa vivienda no es la residencia habitual. A partir de ahí, Hacienda distingue dos grandes escenarios:
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Si la vivienda está alquilada, los ingresos se declaran como rendimientos del capital inmobiliario, aplicando los gastos deducibles que permite la ley.
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Si la vivienda está vacía o es de uso vacacional, se aplica la llamada imputación de rentas inmobiliarias, ya que Hacienda considera que el inmueble genera un beneficio potencial para su propietario, aunque no produzca ingresos reales.
¿Cuánto tributaré por ella?
La cuantía que debe declararse por una segunda vivienda no alquilada se calcula sobre el valor catastral, que es el valor administrativo asignado al inmueble. La normativa establece tres posibles supuestos:
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2 % del valor catastral si no ha sido revisado en los últimos diez años.
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1,1 % del valor catastral si ha sido actualizado mediante valoración colectiva en la última década.
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1,1 % sobre el 50 % del precio de adquisición si el inmueble no tiene valor catastral asignado.
Ese importe se suma a la base imponible del IRPF y tributa al tipo que corresponda según los ingresos del contribuyente. No se trata de una cifra simbólica: en viviendas de cierto valor, la imputación puede suponer un coste fiscal relevante cada año.
No declarar esa renta imputada puede ser considerado fraude fiscal, lo que abre la puerta a recargos, intereses de demora y sanciones económicas.
¿Qué consecuencias puede tener en el sector inmobiliario?
La obligación de declarar las segundas viviendas se produce en un momento de tensión estructural del mercado inmobiliario, con una oferta de alquiler insuficiente y precios de compra que siguen en niveles muy elevados. Desde el punto de vista del Gobierno, introducir un coste fiscal a la vivienda vacía puede incentivar su salida al mercado, ya sea mediante alquiler o venta.
Para el sector, esto puede suponer un aumento de la oferta disponible, especialmente en zonas donde miles de inmuebles permanecen cerrados por motivos fiscales o patrimoniales. Al mismo tiempo, los propietarios deberán replantear la rentabilidad real de mantener una vivienda desocupada, ya que ahora tendrá un coste anual obligatorio.
Desde una perspectiva de consumo y financiación, este cambio también interactúa con el mercado hipotecario y con el impacto del euríbor. Muchos hogares mantienen segundas viviendas aún con hipoteca pendiente, por lo que la carga fiscal añadida se suma al aumento de las cuotas, en un contexto de mayor presión financiera.
Hacienda defiende que esta medida mejora la transparencia y la equidad del sistema tributario, obligando a que todo el patrimonio inmobiliario contribuya de forma proporcional. Para millones de propietarios, sin embargo, supone un cambio profundo en la gestión de su patrimonio y una nueva variable a tener en cuenta en sus decisiones inmobiliarias.
Con esta normativa, la Agencia Tributaria refuerza su mensaje: ninguna vivienda queda fuera del control fiscal, ni siquiera aquellas que permanecen vacías. En un país con una crisis de acceso a la vivienda cada vez más visible, la fiscalidad se convierte así en una herramienta directa para intervenir en el mercado inmobiliario y limitar los comportamientos especulativos.
