El mercado del alquiler en España entra en 2026 en una fase de máxima tensión estructural. Con una previsión de subidas de rentas por encima del 8% anual, una oferta cada vez más reducida y más de 630.000 contratos de alquiler pendientes de renovación tras las medidas de contención aprobadas durante la pandemia, el Gobierno ha decidido mover ficha. El presidente Pedro Sánchez anunció este 12 de enero un Real Decreto-Ley que combinará incentivos fiscales, límites a los contratos de temporada y control del alquiler por habitaciones, en un intento de frenar una espiral de precios que amenaza con expulsar a miles de hogares del mercado residencial.

La iniciativa llega en un contexto especialmente delicado. La subida de los tipos de interés y el mantenimiento de un euríbor que ahora sube han cerrado el acceso a la compra para amplias capas de la población, empujando aún más demanda hacia el alquiler. A la vez, la proliferación del alquiler turístico, los contratos temporales fraudulentos y la fragmentación de viviendas por habitaciones han reducido la oferta real de alquiler estable, alimentando una dinámica que ya tiene efectos directos sobre el consumo, la movilidad laboral y la estabilidad social.

Sánchez anuncia incentivos fiscales para los caseros que no incrementen el precio de sus alquileres

El eje central del anuncio es una nueva deducción fiscal del 100% en el IRPF para aquellos propietarios que mantengan el precio del alquiler cuando renueven el contrato con sus actuales inquilinos. El Gobierno pretende que esta bonificación compense lo que el casero dejaría de ingresar si subiera la renta, creando un incentivo directo para evitar subidas bruscas en un momento de extrema fragilidad del mercado.

Pedro Sánchez lo resumió con un mensaje político muy claro: “A quienes garantizan vivienda digna les apoyaremos y a quienes especulan con ella les pondremos freno”. El Ejecutivo defiende que la medida beneficia a todas las partes: el inquilino mantiene su vivienda sin un sobrecoste inasumible, el propietario conserva su rentabilidad y el Estado evita un nuevo shock inflacionista en el alquiler que podría trasladarse al conjunto de la economía.

Sin embargo, el Gobierno no ha aclarado aún si la deducción se aplicará solo a las renovaciones con el mismo inquilino o también a los nuevos contratos, un matiz que será clave para evaluar su impacto real sobre los precios.

La decisión llega por la renovación de 630.000 contratos de alquiler post covid

La urgencia del decreto se explica por un dato demoledor: este año vencen más de 630.000 contratos de alquiler firmados durante el periodo de contención de precios del covid. Según el Ministerio de Consumo, la renegociación de estos contratos podría implicar subidas de entre el 30% y el 50%, afectando a 1,6 millones de personas y suponiendo un sobrecoste medio de 1.735 euros por hogar.

En un país donde los salarios no han seguido el ritmo del encarecimiento de la vivienda, esta ola de renovaciones amenaza con provocar un efecto expulsión masivo, especialmente en las grandes ciudades y zonas costeras. Para miles de familias, la alternativa no será cambiar de piso, sino abandonar su barrio, su ciudad o incluso regresar al hogar familiar, con consecuencias directas sobre la cohesión social y la actividad económica.

Limitación de los contratos de temporada para poner fin a su uso fraudulento

El Real Decreto-Ley también pretende atacar uno de los principales agujeros del sistema: el uso fraudulento de los contratos de temporada. En muchas ciudades, estos contratos se utilizan para eludir los límites del alquiler residencial, obligando a los inquilinos a renegociar cada pocos meses y permitiendo subidas constantes de la renta.

El Gobierno quiere imponer condiciones estrictas para que un contrato pueda considerarse realmente temporal, limitar su duración y crear un régimen sancionador para quienes incumplan la normativa. La intención es clara: evitar que la temporalidad se convierta en una herramienta de especulación encubierta y garantizar que quien vive de forma habitual en una vivienda tenga los mismos derechos que un inquilino de larga duración.

Frenar los abusos en el alquiler de habitaciones

Otro frente crítico es el alquiler por habitaciones, una práctica que se ha disparado como vía para sortear los controles de precios y maximizar la rentabilidad. El Ejecutivo propone que la suma de las rentas de las habitaciones no pueda superar el precio del piso completo y que estos contratos estén sujetos a los mismos límites que el alquiler tradicional en las zonas tensionadas.

Esta medida busca frenar una dinámica que ha convertido muchas viviendas en micropisos encubiertos, deteriorando la calidad habitacional y elevando artificialmente el coste de vivir en las ciudades.

Sumar no apoya la deducción fiscal a los caseros

El plan de Sánchez no está exento de conflicto político. Sumar ha anunciado que votará en contra de la deducción fiscal a los propietarios, al considerar que beneficia a los arrendadores sin garantizar una bajada estructural de los precios. Este desacuerdo puede complicar la convalidación del decreto en el Congreso, un trámite imprescindible para que las medidas entren en vigor.

Más allá del debate parlamentario, lo cierto es que el alquiler en España se mueve en una tormenta perfecta: oferta limitada, demanda al alza, costes financieros elevados y una presión creciente sobre los hogares. En este escenario, los incentivos fiscales a propietarios de pisos en alquiler son un intento de contener la hemorragia, pero difícilmente resolverán por sí solos una crisis que es ya estructural. Sin un aumento decidido del parque de vivienda asequible y una regulación eficaz del mercado, el riesgo es que las rentas sigan subiendo, erosionando el poder adquisitivo y agravando una de las mayores amenazas para el futuro social y económico del país.