La compraventa de edificios enteros en Barcelona cayó un 31% en 2025, tras la entrada en vigor de la regulación del precio del alquiler en marzo de 2024. Según el informe de seguimiento semestral de la Zona de Mercado Residencial Tensionado (ZMRT), elaborado por el Observatori Metropolità de l’Habitatge de Barcelona (O-HB), se registraron 149 operaciones el año pasado, frente a las 217 contabilizadas en 2024. Un descenso que no es anecdótico: en 2021 se cerraron 202 operaciones, 167 en 2022 y 212 en 2023. La serie histórica dibuja una tendencia claramente cambiante en el segmento especulativo del mercado inmobiliario barcelonés.

Una tendencia cambiante en el sector inmobiliario de la ciudad

El comisionado de Vivienda del Ayuntamiento de Barcelona, Joan Ramon Riera, ha valorado positivamente la evolución registrada. «Esto nos hace pensar que estamos en el buen camino», ha afirmado junto al codirector del O-HB, Carles Donat. Riera ha subrayado que la regulación ha modificado de forma efectiva los incentivos del mercado: desde el momento en que se regularon los precios del alquiler, el alquiler de temporada y los colivings, la rentabilidad esperada de la compraventa de fincas completas se ha reducido significativamente. La consecuencia directa, según sus palabras, es que «ya no vendrán más fondos buitres de los que ya hay». Una afirmación que, si se confirma con el paso del tiempo, representaría un punto de inflexión relevante para la estructura del mercado residencial en la ciudad.

La normativa está cumpliendo su función principal: contener la subida de los precios del alquiler

El codirector del O-HB ha sido explícito sobre el alcance real de la medida: el objetivo de la ley no es reducir los precios del alquiler, sino detener su escalada. «El objetivo es que deje de aumentar y que, en caso de que suba, lo haga por debajo de la inflación», ha explicado Donat. Los datos dan cierto respaldo a esa lectura. El precio medio de los contratos de alquiler se situó en el cuarto trimestre de 2025 en 1.161 euros mensuales, frente a los 1.193,4 euros del primer trimestre de 2024, cuando entró en vigor la regulación. Una corrección modesta, pero significativa si se considera que venía precedida de años de incremento continuado.

Para contextualizar el impacto, el informe ofrece dos escenarios contrafácticos: si los precios hubieran seguido la tendencia de la última década, el alquiler medio habría alcanzado los 1.318,6 euros. Y si se hubiera mantenido la dinámica de los dos años anteriores a la regulación, la cifra habría llegado a 1.429 euros mensuales. La diferencia entre el dato real y esas proyecciones equivale a varios cientos de millones de euros anuales que los inquilinos barceloneses no han tenido que abonar.

Ajustar el coste de la vivienda a los ingresos de las familias

Uno de los datos más reveladores del informe tiene que ver con la brecha estructural entre salarios y alquileres. Entre 2000 y 2023, los ingresos medios de los hogares crecieron un 87,8%, mientras que el precio del alquiler aumentó un 178,3%, más del doble. Una divergencia que durante años fue absorbida —o más bien sufrida— por los inquilinos mediante el recorte de otros gastos o el traslado forzoso a municipios más baratos del área metropolitana.

Desde la aplicación de la regulación, esa brecha se ha reducido en 21,1 puntos, situándose en 70,4 frente a los 90,5 anteriores. El ajuste es parcial, pero relevante: significa que la accesibilidad relativa a la vivienda ha mejorado para los hogares barceloneses, aunque queda un largo trecho para que los alquileres guarden una proporción razonable con los ingresos medios de la ciudad.

El efecto de la acción de los fondos en el mercado del alquiler

El responsable municipal ha trazado una comparativa con Madrid que merece atención. Según Riera, en la capital española los precios de compraventa están subiendo con fuerza, y la demanda inversora estaría ganando peso frente a la de las familias. El contraste refleja dos modelos de política de vivienda con resultados divergentes: mientras Barcelona ha optado por intervenir en los precios del alquiler asumiendo el riesgo político que eso conlleva, Madrid ha apostado por no hacerlo, con las consecuencias que los índices de precio van acreditando trimestre a trimestre.

La retirada progresiva de los fondos de inversión del mercado barcelonés de edificios completos no significa, en ningún caso, que el problema esté resuelto. Los que ya operan en la ciudad seguirán haciéndolo. Pero la señal que envía el dato es que la regulación sí tiene capacidad de modificar la conducta de los agentes especulativos, algo que sus críticos negaban sistemáticamente cuando se debatía la ley.

Descenso del alquiler de temporada y efectos del debate regulatorio

El informe también aporta datos sobre el alquiler de temporada, una figura que en los últimos años se convirtió en la vía de escape preferida por propietarios y gestoras para eludir la contención de rentas. En el último trimestre de 2025 se registraron 1.282 contratos de este tipo, lo que supone una caída del 53% respecto al mismo periodo del año anterior.

Los técnicos del O-HB vinculan este descenso tanto a la aprobación de la regulación específica de los alquileres de temporada en el Parlament —aprobada en diciembre— como al efecto disuasorio que generó el propio debate legislativo previo. Una parte de los contratos que en años anteriores habían migrado artificialmente hacia la modalidad de temporada para esquivar el control de precios estarían reconvirtiéndose de nuevo en contratos de alquiler habitual. En todo caso, los propios expertos advierten de que es pronto para confirmar si la tendencia se consolidará.

Las previsiones para este 2026

El informe no ofrece previsiones cuantitativas concretas para 2026, pero las dinámicas descritas permiten apuntar algunas tendencias probables. La regulación del alquiler de temporada, ahora ya en vigor, debería seguir reduciendo el stock de contratos que operaban al margen del control de precios. La menor rentabilidad percibida por los fondos de inversión en el mercado barcelonés podría consolidar la caída en la compraventa de edificios enteros, siempre que la normativa se mantenga estable y su aplicación sea efectiva.

El riesgo más evidente es la presión política para revertir o suavizar las medidas, alimentada habitualmente por los sectores que más se beneficiaban del modelo anterior. Si los datos del primer semestre de 2026 confirman la tendencia iniciada en 2024, el argumento regulatorio ganará solidez. Si, por el contrario, aparecen indicios de contracción de la oferta —uno de los efectos negativos que los críticos de la intervención siempre anticipan—, el debate se reabrirá con nueva munición. De momento, los números del O-HB apuntan en una dirección que resulta incómoda para quienes sostenían que regular el alquiler era, por definición, contraproducente.