El mercado del alquiler en el sur de España está a punto de experimentar un cambio estructural significativo. Las fianzas que ciudadanos y empresas entregan al formalizar el alquiler de una vivienda dejarán de depositarse de forma oficial en la Junta de Andalucía. Con la entrada en vigor de la nueva Ley andaluza de vivienda, la administración autonómica se desprende de esta responsabilidad, modificando una dinámica que llevaba más de una década vigente a través de la Agencia de Vivienda y Rehabilitación de Andalucía (AVRA).

Desde el blog de Aquimicasa, analizamos cómo esta medida impacta en la seguridad jurídica del sector, en la gestión de los propietarios y en los derechos de los inquilinos, en un momento donde la problemática de la vivienda es central en el debate público.

Los depósitos aportados por los inquilinos quedaran custodiados por los propietarios

Hasta la fecha, la Junta ejercía como organismo neutral y garante. Sin embargo, el nuevo texto legal suprime la opción de depositar las fianzas en la administración pública. A partir de ahora, la custodia de estas cuantías recaerá única y exclusivamente en los arrendadores.

Es vital aclarar un matiz jurídico fundamental para evitar confusiones: esta supresión del depósito en la Junta no implica la eliminación de la fianza en sí. Según el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la prestación de fianza sigue siendo obligatoria. La diferencia radica puramente en la custodia: ya no habrá obligación de ingresarla en un organismo administrativo (AVRA), sino que será el propietario quien deba conservarla hasta la finalización del contrato. Una vez extinguido el arrendamiento y comprobado el estado del inmueble, el arrendador deberá proceder a la devolución directa al inquilino.

El pretexto para este cambio normativo es la dinamización de los alquileres de viviendas y locales

Desde la Consejería defienden que esta modificación, incluida en el último borrador de la ley remitido al Consejo Económico y Social, busca aligerar la burocracia. El argumento oficial sostiene que eliminar la obligación del depósito «va a contribuir a dinamizar los alquileres, eliminar cargas y agilizar las tareas de gestión».

El objetivo es liberar recursos de personal de la Administración para otras actuaciones prioritarias dentro de una estrategia más amplia de simplificación administrativa. Se pretende así evitar las demoras en la devolución de fianzas que, en algunas provincias andaluzas, se extendían durante meses, generando fricciones entre la administración y los ciudadanos.

En 2024 se depositaron en torno a 73 millones de euros por este concepto

El volumen económico que moviliza esta gestión es masivo. Sólo en el año 2024, se depositaron cerca de 73 millones de euros procedentes de miles de operaciones de alquiler en todo el territorio autonómico. Hasta ahora, este flujo de capital permitía a la AVRA generar un saldo positivo.

El impacto en las cuentas de la agencia pública será directo. Históricamente, estos depósitos permitían destinar fondos a programas de vivienda y rehabilitación del parque público. En 2024, el saldo positivo disponible para políticas de vivienda fue de 30,6 millones de euros (resultado de restar a los 73,4 millones ingresados los 42,8 millones devueltos). Al eliminar el depósito obligatorio, la Junta renuncia a esta fuente de liquidez temporal para centrarse en la agilidad administrativa.

La Junta de Andalucía iniciará un proceso de devolución de todas las fianzas acumuladas

Con la entrada en vigor de la norma, que será efectiva un mes después de su publicación en el BOJA, se activará una operación financiera de gran calado: el reintegro de 450,5 millones de euros que actualmente custodia la administración.

La hoja de ruta para este reembolso masivo contempla dos escenarios:

  • El plan inicial: Un horizonte de diez años, devolviendo el dinero de forma progresiva conforme se vayan extinguiendo los contratos vigentes, a un ritmo estimado de 43 millones de euros al año.

  • La vía acelerada: La Junta baraja la posibilidad de agilizar estas devoluciones para completar el proceso antes de 2030, facilitando la recuperación de los fondos por parte de los titulares a demanda, en lugar de esperar a la finalización natural de los contratos.

Para los usuarios de Aquimicasa, es fundamental entender que las fianzas ya depositadas no se devolverán inmediatamente de oficio, sino que seguirán el curso legal hasta la extinción del contrato o solicitud expresa según determine el desarrollo final de la normativa.

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