El INE avisa: el alquiler encadena diez años al alza y los nuevos contratos ya suben casi un 9%

El precio de la vivienda en alquiler subió un 3,5% en 2024, su mayor repunte desde antes de la pandemia, encadenando así una década consecutiva de incrementos. Pero el dato que más preocupa no es ese, sino la brecha que se abre entre quienes renuevan un contrato antiguo y quienes buscan piso por primera vez: los nuevos arrendamientos se encarecieron un 8,8%, más del triple que el 2,8% que soportaron los inquilinos con contrato ya en vigor. Son datos del Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA), estadística experimental que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE) a partir de las declaraciones de la renta gestionadas por la Agencia Tributaria.

La subida de los nuevos contratos triplica la de los antiguos

Esa diferencia no es un accidente estadístico: es la consecuencia directa de un mercado donde el propietario fija precio a su antojo en cada nuevo contrato, y donde la demanda de vivienda en alquiler supera con creces la oferta disponible. Desde 2021, primer año en que el INE desglosa los datos por antigüedad del contrato, los arrendamientos vigentes acumulan una subida del 7,5%, mientras que los nuevos contratos se han encarecido un 19,3%. La brecha se amplía en territorios concretos: en Asturias y Cantabria, los nuevos contratos subieron unas cuatro veces más que los vigentes; en Melilla, hasta seis veces más. Para quien busca piso hoy, el mercado es otro país.

Los pisos pequeños suben más de precio que los medianos o grandes

El encarecimiento no afecta a todos los inmuebles por igual. En 2024, las viviendas de menos de 60 metros cuadrados fueron las que más se encarecieron, con una subida del 3,9% en el conjunto del país. Las de entre 75 y 90 metros subieron un 3,5%, y las de más de 150 metros cuadrados, un 3,1%. La explicación es sencilla y demoledora al mismo tiempo: la demanda de pisos pequeños se concentra precisamente allí donde el mercado ya está más tensionado, es decir, en las grandes áreas metropolitanas. El perfil del inquilino más vulnerable —joven, con ingresos bajos o medios, que busca una vivienda asequible en una gran ciudad— es el que acaba pagando el precio más alto en términos relativos.

Las mayores subidas, en Valencia, Málaga y Baleares

Todas las comunidades autónomas registraron incrementos en 2024, pero la geografía del encarecimiento tiene nombres propios. Comunidad Valenciana (5%), Islas Baleares (4%) y Andalucía (3,8%) lideraron las subidas autonómicas. En el extremo opuesto, Asturias (2,7%), Castilla y León (3%) y Cataluña y La Rioja (ambas con un 3,1%) fueron las que menos subieron, aunque en ningún caso bajaron.

Entre las capitales de provincia, Valencia (5,9%), Málaga (5,2%) y Alicante (5,1%) encabezan el ranking de 2024. En municipios de más de 10.000 habitantes, el podio lo ocupan Álora (7,3%), Vilamarxant (6,3%), Villamartín y Sagunto (ambas con un 6,2%). Apenas tres localidades de toda España registraron una bajada del alquiler en 2024: Peñarroya-Pueblonuevo y Aguilar de la Frontera, en Córdoba, y Torredonjimeno, en Jaén.

Desde 2014 se han encarecido los precios más del 23%

Mirar la serie histórica completa es aún más revelador. Entre 2014 y 2024, el precio del alquiler en España se ha encarecido un 23,2% de media. Para los pisos más pequeños, de 60 metros cuadrados o menos, el acumulado es del 26,8%. Para los de entre 75 y 90 metros, del 22,9%, y para los de más de 150 metros, del 18,9%. Por ciudades, los mayores incrementos desde 2015 se concentran en Valencia (36,4%), Málaga (32,7%) y Palma (31,3%), seguidas de Girona y Alicante. En Barcelona el alquiler acumula un alza del 24,6% en la última década; en Madrid, del 22,6%.

La falta de oferta y la vivienda como inversión amplifican el problema

El diagnóstico de fondo no es nuevo, pero los datos del INE lo confirman una vez más con cifras. La liberalización del mercado no va a resolver la escasez de vivienda en alquiler porque sencillamente no hay suficientes pisos para cubrir la demanda existente. Y mientras eso no cambie, el precio seguirá subiendo. Los propietarios —y quienes especulan con el parque inmobiliario— obtienen rentabilidades crecientes amparados, además, por una fiscalidad más favorable que la aplicada a otras rentas del capital, lo que no hace sino incentivar que la vivienda siga tratándose como un activo de inversión en lugar de como un bien de primera necesidad. Es un círculo vicioso: escasez de oferta, alta demanda, precios al alza, mayor atractivo inversor, menos vivienda disponible para alquilar.

El año 2024 fue además el primero en que se activaron las zonas tensionadas previstas en la Ley de Vivienda de 2023, un mecanismo que permite limitar los precios en determinados ámbitos territoriales. Los datos del INE, con todo su retraso estructural —se publican año y medio después del ejercicio al que se refieren—, no permiten aún medir con precisión su impacto real. Lo que sí muestran es que, en el conjunto del país, la tendencia alcista no se ha detenido.

La previsión para este 2026

Los datos del IPVA reflejan la realidad de 2024. Desde entonces, las condiciones del mercado no han mejorado sustancialmente: la oferta sigue siendo insuficiente, la demanda no cede y las tensiones en las grandes ciudades se mantienen. La realidad es que  2025 habrá cerrado con nuevas subidas, y que 2026 arranca sin señales claras de corrección. La regulación avanza a trompicones, la construcción de vivienda asequible no cubre el déficit acumulado y el acceso a la compra sigue vedado para una parte importante de la población, lo que mantiene la presión sobre el mercado del alquiler; y no lo olvidemos, las condiciones hipotecarias van a empeorar y mucho. Para los inquilinos que buscan hoy un nuevo contrato, las perspectivas son, como mínimo, inquietantes.