Los dos principales mercados inmobiliarios de España han cruzado ya una línea que hace no tanto tiempo parecía impensable: la deuda media por impago de alquiler supera los 10.000 euros tanto en Madrid como en Cataluña. La Radiografía del alquiler en Madrid elaborada por el Observatorio del Alquiler sitúa la cifra madrileña en 10.420 euros al cierre de 2025, por detrás únicamente de Cataluña, donde la morosidad media alcanza los 11.619 euros. No son cifras abstractas. Son meses de renta acumulada sin pagar, familias al límite y propietarios que empiezan a calcular si merece la pena seguir alquilando.

El incremento de los impagos como factor de riesgo en Madrid

Madrid no solo tiene una morosidad elevada: es la comunidad donde más rápido está creciendo entre las grandes. La deuda media por impago ha aumentado un 18% respecto a 2024, lo que la convierte en el sexto territorio español donde más sube la morosidad. El Observatorio del Alquiler vincula directamente este repunte con el deterioro de la capacidad económica de los hogares y con el esfuerzo financiero que hoy implica acceder a una vivienda en alquiler en la región. La combinación es conocida pero no por ello menos explosiva: escasez de oferta, demanda en máximos históricos y rentas que no dejan de subir.

Conviene detenerse un momento aquí. Porque cuando se habla de morosidad en los alquileres, el relato dominante tiende a construirse desde la perspectiva del propietario perjudicado. Y esa perspectiva es legítima. Pero hay otra pregunta que el informe no formula y que este artículo sí plantea: ¿estos inquilinos dejan de pagar por irresponsabilidad o porque han llegado a un punto en que pagar el alquiler significa no poder comer, no poder calentarse, no poder sobrevivir dignamente? La respuesta, a la vista de los datos, no admite demasiadas ambigüedades.

Los madrileños destinan ya el 36% de sus ingresos netos al pago del alquiler

El umbral que los expertos consideran razonable es el 30% de los ingresos netos destinados a vivienda. Madrid lleva tiempo por encima de ese límite, y el último dato lo sitúa en el 36%. El informe reconoce que este porcentaje ha bajado ligeramente desde el 38% registrado un año antes, pero se apresura a aclarar que esa mejora no se debe a que los salarios hayan subido ni a que las rentas hayan bajado. La explicación es más dura: la capacidad de pago de los ciudadanos está llegando a un punto límite. Dicho de otro modo, no es que las cosas vayan mejor; es que ya no hay más margen para empeorar.

Las consecuencias de esa tensión se miden también en términos de riesgo futuro. Más de la mitad de los hogares que buscan alquiler en la Comunidad de Madrid —el 56% de los potenciales inquilinos— presenta algún nivel de riesgo de impago. El 25% muestra un riesgo catalogado como muy alto, y dentro de ese grupo, un 9% acumula incidencias en registros de solvencia y ficheros de morosidad. No son casos marginales. Son cifras que describen el perfil medio del inquilino que hoy llama a la puerta de un arrendador en Madrid.

La comparación con Cataluña

Cataluña sigue siendo la región con la morosidad más elevada de España, con una deuda media de 11.619 euros por impago, y el problema avanza todavía a ritmos superiores al 4% interanual. La deuda acumulada equivale ya a más de siete mensualidades de alquiler, una cifra que ilustra hasta qué punto el conflicto entre inquilino y propietario se ha enquistado en los tribunales y en el tiempo. Lo que ocurre en Cataluña no es una anomalía: es un adelanto de hacia dónde se dirige Madrid si las condiciones estructurales del mercado no cambian.

Los impagos como factor limitante en el número de alquileres disponibles

El Observatorio advierte de algo que debería estar en el centro del debate público: la morosidad no solo daña al inquilino que no puede pagar ni al propietario que no cobra. También reduce la oferta disponible. La deuda acumulada equivale ya a entre seis y siete meses de renta media en Madrid, y esa cifra aumenta la percepción de riesgo entre los arrendadores. Según el informe, parte de los propietarios están optando por buscar usos alternativos para sus viviendas —alquiler turístico, venta, dejarlas vacías— antes que enfrentarse a un impago de esa magnitud.

El perfil del propietario en España complica aún más el análisis: el 93,4% son particulares, muchos de ellos pequeños ahorradores que dependen de esa renta para complementar su pensión o sus ingresos. No son fondos de inversión. Son personas que toman decisiones racionales de riesgo. Y cuando el riesgo es demasiado alto, retiran la vivienda del mercado. El resultado es un círculo vicioso en el que la morosidad reduce la oferta, la reducción de oferta eleva los precios, los precios más altos generan más morosidad, y así sucesivamente. Mientras tanto, 118 personas compiten por cada vivienda en alquiler en apenas diez días.

Todo esto obliga a plantearse una pregunta incómoda pero necesaria: ¿cuánto de este deterioro es consecuencia directa de haber permitido durante décadas que la vivienda funcionara como un producto de inversión sometido a las leyes del mercado? Un bien de primera necesidad que se rige por la lógica del rendimiento financiero acaba produciendo exactamente esto: personas que no pueden pagar, propietarios que no quieren alquilar y un mercado que no funciona para nadie salvo para quien ya tiene suficiente para no depender de él.

La tensión de impago se traslada a la corona metropolitana

La presión ya no está contenida en la M-30 ni en los barrios históricamente más caros. El encarecimiento de Madrid capital está expulsando demanda hacia el sur metropolitano, y esos municipios —durante años considerados la alternativa asequible— están absorbiendo una tensión para la que no estaban preparados. Getafe lidera la presión de demanda con 133 personas interesadas por cada vivienda en alquiler en apenas diez días. Le siguen Parla y Móstoles con 132 candidatos por inmueble, y Leganés con 126. Para poner esas cifras en contexto: un mercado equilibrado debería tener unos 15 interesados por vivienda. Madrid multiplica ya casi por ocho esa referencia, y algunos municipios del sur la superan incluso a la capital, donde el ratio es de 106 interesados por inmueble.

El alquiler medio en localidades como Móstoles, Leganés, Pinto o Valdemoro ronda ya los 1.130 euros mensuales. Ya no son baratos. Son simplemente menos caros que la capital, lo que en la práctica significa que la burbuja se ha extendido sin que nadie haya pinchado nada.

La previsión para lo que queda de año

meses de renta acumulada sin pagar, familias al límite y propietarios que empiezan a calcular si merece la pena seguir alquilando.

La pregunta no es si el mercado del alquiler madrileño tiene un problema. La pregunta es si existe voluntad política real de resolverlo o si seguiremos midiendo el deterioro con precisión creciente mientras las condiciones de fondo permanecen intactas. ¿Regulación o libertad de mercado?