El Ayuntamiento de Madrid ha decidido meterse en el berenjenal de rehabilitar pisos vacíos para devolverlos al mercado del alquiler, y lo ha hecho a través del programa ReViVa, gestionado por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid (EMVS Madrid). La cifra de partida es modesta pero simbólica: 219 viviendas que llevaban tiempo cerradas por necesitar obras que sus propietarios, por lo que sea, no estaban dispuestos a acometer por su cuenta. El Consistorio ha optado por poner el dinero encima de la mesa para desatascar esa bolsa de vivienda dormida, en lugar de limitarse a pedirle al mercado que se mueva solo.

Los propietarios reciben hasta 45.000 euros para las obras necesarias

El mecanismo económico es el corazón del programa: la administración adelanta hasta 45.000 euros sin intereses para ejecutar las obras que el inmueble necesite, una cantidad nada desdeñable si se tiene en cuenta que en el caso del piso visitado en Puente de Vallecas la inversión real se ha quedado en 30.900 euros. Ese dinero no es un regalo, sino un adelanto que se va descontando de forma progresiva de la renta que percibe el propietario, de manera que quien se beneficia de la reforma también termina, en cierto modo, pagándola, aunque sin desembolsar nada por adelantado y sin intereses. Es un modelo que traslada el riesgo financiero de la obra a la administración, algo que en el sector privado sería impensable, pero que aquí se justifica por el objetivo de sacar viviendas cerradas al mercado.

EMVS Madrid asume la gestión administrativa y jurídica del arrendamiento

A cambio de la financiación, los propietarios ceden el usufructo del inmueble a la empresa municipal durante el periodo pactado, y es EMVS Madrid quien se encarga de todo lo demás: la gestión administrativa y jurídica del arrendamiento, los gastos de comunidad, el seguro del hogar, las reparaciones ordinarias, el impuesto sobre bienes inmuebles y hasta los costes de la propia cesión, incluida la plusvalía y la inscripción registral. Para un propietario cansado de lidiar con papeleo, impagos o incidencias, la propuesta resulta atractiva sobre el papel: delega toda la carga de gestión a cambio de una renta mensual fija.

Una renta asegurada aunque el inmueble no se alquile

Aquí está uno de los ganchos más llamativos del programa: el propietario cobra la renta acordada con independencia de que la vivienda esté ocupada o no. Es, en esencia, un seguro de impago y de vacío gestionado por el propio Ayuntamiento, algo que ninguna aseguradora privada ofrecería en estas condiciones. El delegado de Políticas de Vivienda y presidente de EMVS Madrid, Álvaro González, lo ha presentado como una fórmula de garantías mutuas para propietarios y arrendatarios, y los datos que maneja el Consistorio apuntan a que el programa genera cierta fidelización: aproximadamente la mitad de quienes concluyen el periodo inicialmente pactado optan por renovar la cesión, lo que sugiere que la experiencia, al menos para quienes ya han pasado por ella, no resulta traumática.

La adjudicación del alquiler de estas viviendas rehabilitadas

En el otro extremo de la ecuación están los inquilinos, y aquí el programa fija unos límites bastante concretos. Las viviendas se adjudican a hogares con ingresos ponderados de hasta 7,5 veces el IPREM, lo que se traduce en un tope de unos 92.000 euros brutos anuales para una unidad familiar de cuatro miembros, una cifra que en Madrid puede sorprender por lo elevada, pero que responde a la intención de cubrir a esas rentas medias que ni acceden a la vivienda social ni pueden asumir los precios de mercado libre. La renta final se sitúa entre un 15% y un 20% por debajo del precio de mercado, y además no puede superar el 30% de los ingresos del inquilino, un criterio de esfuerzo razonable que, cuando se cumple sobre el papel, no siempre se traduce en la práctica del mercado libre.

Las actuaciones que se realizan en la rehabilitación

El caso del piso de Puente de Vallecas ilustra bien el tipo de intervención que requieren estos inmuebles: construido en 1964, con cerca de 60 m2 útiles, ha necesitado una rehabilitación integral que incluyó redistribuir estancias para ampliar dos dormitorios, renovar la carpintería exterior y actualizar las instalaciones eléctricas y de fontanería, además de equipar la cocina con electrodomésticos nuevos. Su renta máxima quedará fijada en 836 euros mensuales. Según los datos del propio Ayuntamiento, este no es un caso aislado: el 61% de las viviendas incorporadas al programa ha requerido una reforma integral, un 30% una actuación parcial, y solo el 9% restante se ha limitado a ajustes menores, lo que da una idea del estado real en que se encuentra buena parte del parque vacío que las administraciones llevan años señalando como solución fácil al problema de la vivienda.