El Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV) correspondiente a marzo de 2026 se ha situado en el 2,47%, según los datos publicados este 14 de abril por el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es el valor más alto desde que este indicador empezó a aplicarse de forma oficial, en enero de 2025, y encadena diez meses consecutivos por encima del 2%. Al mismo tiempo, el INE ha confirmado que el IPC de marzo cerró en el 3,4%, más de un punto por encima de febrero y el nivel más alto desde junio de 2024. Dos cifras que, sobre el papel, deberían ser la referencia para la actualización de los contratos de alquiler. En la práctica, sin embargo, la inmensa mayoría de los arrendatarios y propietarios están mirando otro número: el 2% que establece el Real Decreto-ley 8/2026.
La razón es tan sencilla como políticamente cargada. El Gobierno aprobó ese decreto el 22 de marzo para hacer frente al encarecimiento de la vida derivado de la guerra en Oriente Próximo, incluyendo un tope extraordinario a la actualización de los alquileres del 2% aplicable a todos los contratos vigentes cuya anualidad venza antes del 31 de diciembre de 2027. El resultado práctico es que tanto el IRAV como el IPC quedan, de momento, en papel mojado para este ejercicio.
Una guerra que daña a todos, aunque nadie lo quiera reconocer
La narrativa habitual coloca a inquilinos y propietarios en lados opuestos del tablero. Los primeros celebran el tope del 2%. Los segundos calculan lo que dejan de ingresar: un 0,47% si el contrato es posterior a mayo de 2023 y se actualizaría por el IRAV, o un 1,4% si es anterior y tocaría aplicar el IPC. No son cifras menores. Según los cálculos de idealista/data, la diferencia entre actualizar al 2% y hacerlo al 3,4% supone unos 14 euros mensuales de media en España, que en ciudades como Barcelona o Madrid se convierten en más de 20 euros al mes. Al año, son entre 168 y 240 euros que el propietario no cobra y que el inquilino no paga.
Pero el enfrentamiento entre unos y otros oculta algo más importante: que la inflación que ha disparado tanto el IPC como el IRAV tiene su origen en un conflicto armado que está encareciendo los carburantes —que subieron más de cinco puntos en marzo— y presionando al alza toda la estructura de costes. El Ministerio de Economía señala que la electricidad actúa como amortiguador gracias al peso de las renovables, pero los datos son tozudos: los huevos subieron un 21,2% interanual en marzo, la carne de vacuno un 13,7%. La guerra no distingue entre caseros e inquilinos.
¿Qué se aplica exactamente en cada caso?
El decreto distingue entre dos perfiles de arrendador. Si el propietario es un gran tenedor, el incremento no puede superar el 2% bajo ninguna circunstancia, haya acuerdo o no. Si es un particular o una empresa no catalogada como gran tenedor, las partes pueden pactar libremente una subida superior, con el IPC como límite absoluto que fija el artículo 18 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Ahora bien, si no hay acuerdo —que es lo que ocurre en el 90% de los casos, según José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA)— el tope del 2% se aplica sin excepciones.
Esta distinción, que en teoría abre una ventana de negociación para los contratos entre particulares, es en la práctica casi irrelevante. Pocos inquilinos van a sentarse a negociar voluntariamente una subida de entre el 2,47% y el 3,4% cuando la alternativa es no hacer nada y quedarse en el 2%. El propio Zurdo lo confirma: «Lo normal en el 90% de los casos, o incluso más, es que se aplique el 2%».
Veinte euros más al mes, pero podría ser diferente en abril
Con el tope vigente, la subida media en España será de unos 20 euros mensuales para un piso de dos habitaciones que ronda los 1.000 euros. En capitales como Madrid o Barcelona, la cifra sube hasta los 26 o 28 euros. Una subida real, aunque muy por debajo de lo que marcarían los índices sin intervención. El propietario medio pierde entre 5 y 8 euros mensuales frente al IRAV, y entre 14 y 16 euros frente al IPC. No es una fortuna, pero es sistemático.
Lo que cambia todo es la pregunta que nadie puede responder todavía con certeza: ¿convalidará el Congreso el RDL 8/2026? La Constitución establece un plazo de un mes para que la Cámara Baja vote el decreto, que será el próximo 28 de abril. El Gobierno, según todos los indicios, no dispone hoy de los apoyos suficientes para sacarlo adelante, aunque sigue negociando. Si cae, el decreto pierde sus efectos jurídicos y las actualizaciones de abril se harían ya sin el tope extraordinario, volviendo al IRAV para los contratos nuevos y al IPC para los anteriores a la Ley de Vivienda.
Sería, en términos económicos, un cambio menor para la mayoría de los contratos. En términos políticos, sería una derrota del Gobierno con el mercado del alquiler como escenario. Y en términos de mercado, otro episodio más de una regulación que avanza a trompicones, que enfrenta a propietarios e inquilinos en lugar de atraer más oferta al mercado, y que deja a todos —arrendadores y arrendatarios— en la incertidumbre sobre qué índice se aplicará el mes siguiente. Nada de eso es bueno para un mercado que lleva años necesitando algo distinto a la guerra permanente entre sus actores.
