El espíritu de la Ley de Ordenación Integral del Territorio (LOITA); tanteo, zonas tensionadas y fin de las licencias turísticas

El Principado de Asturias está preparando una de las apuestas legislativas más ambiciosas en materia de vivienda de toda la España autonómica. La futura Ley de Ordenación Integral del Territorio (LOITA) incorporará un nuevo régimen urbanístico específico para las zonas donde el mercado residencial está bajo presión: las llamadas zonas de mercado restringido, que funcionarán de forma automática en aquellos ámbitos declarados tensionados o turísticos protegidos. El objetivo declarado del Ejecutivo asturiano, encabezado por el consejero de Ordenación del Territorio, Ovidio Zapico, es claro: la vivienda es un derecho, y las leyes del mercado no pueden seguir imponiéndose sobre ese derecho sin consecuencias.

El proyecto de ley está en sus últimas fases de elaboración. Zapico anunció que el texto llegaría al Consejo de Gobierno a lo largo del mes de junio, para ser remitido después a la Junta General. No es una propuesta improvisada: parte de las medidas más novedosas responden directamente a las alegaciones formuladas por Comisiones Obreras durante el proceso de tramitación, lo que da a la norma un perfil negociado y con respaldo sindical.

Derecho preferente del Gobierno del Principado en las compras

El mecanismo más llamativo de la LOITA es la introducción del derecho de tanteo y retracto a favor del Principado sobre solares, edificaciones completas, pisos e inmuebles situados en zonas declaradas. En términos prácticos, esto significa que cualquier propietario que quiera vender un activo residencial ubicado en una de estas áreas deberá notificar previamente a la Administración, informando del precio acordado con el comprador. El Principado dispondrá entonces de un plazo de entre 30 días y dos meses para decidir si iguala la oferta y adquiere el inmueble, o si deja seguir la operación entre particulares.

Si la transacción se consumara sin ese trámite previo, la Administración conservaría la potestad de ejercer el retracto, es decir, sustituir al nuevo propietario y hacerse con la vivienda en las mismas condiciones pactadas. Y si el comprador se echase atrás y el inmueble volviera al mercado, el proceso comenzaría de nuevo, con el Principado recuperando automáticamente su posición preferente.

La directora general de Urbanismo, Laura López, explicó que esta herramienta servirá para que el Gobierno pueda obtener vivienda pública en zonas donde no existe suelo disponible para nuevas promociones, como centros urbanos consolidados, áreas de costa con alta demanda o enclaves turísticos bajo presión. Es, en esencia, una forma de intervenir en el mercado secundario sin necesidad de construir desde cero.

Fin de las nuevas licencias turísticas en las zonas tensionadas

En paralelo al tanteo y retracto, la LOITA establecerá la suspensión inmediata de nuevas licencias de vivienda de uso turístico en las zonas declaradas tensionadas o protegidas. Tampoco se autorizarán cambios de uso de inmuebles residenciales mientras permanezca vigente esa declaración.

La lógica detrás de esta medida es sencilla pero políticamente relevante: si se limita el precio del alquiler en una zona tensionada sin controlar simultáneamente la salida de viviendas hacia el mercado turístico, los propietarios tienen un incentivo económico claro para reconvertir sus inmuebles en apartamentos para turistas. «De esta manera creemos que cerramos esa posibilidad», reconoció López sin rodeos.

Las zonas ya declaradas tensionadas en Asturias incluyen Llanes capital, Posada, Poo y Arenas (en los concejos de Llanes y Cabrales), los barrios gijoneses de La Arena y Cimadevilla, Luanco (Gozón) y La Magdalena (Avilés). A estas se añadirán próximamente Poo, Barro, Niembro y Nueva, también en el concejo de Llanes.

Control de los alquileres temporales y presión especulativa

El secretario general de CCOO Asturias, José Manuel Zapico, valoró positivamente la incorporación del tanteo a la LOITA, pero advirtió de que la medida debe ser «el inicio de un camino», no su destino final. El sindicato reclama nuevas limitaciones para los grandes tenedores y alerta del riesgo de que concejos como Gijón o Llanes deriven hacia modelos de saturación turística similares a los de Ibiza o Marbella, con expulsión progresiva de residentes de sus zonas de arraigo. Como dato concreto, señaló que las habitaciones en Gijón ya rondan los 400 euros mensuales, una cifra que hace apenas unos años habría parecido inimaginable en una ciudad asturiana.

La tasa turística voluntaria en los ayuntamientos

De forma complementaria, la vicepresidenta del Principado, Gimena Llamedo, presentó el anteproyecto de Ley de Estancias Turísticas, que incluye la creación de una tasa de aplicación voluntaria para los ayuntamientos. Las tarifas estarían diferenciadas por tipo de alojamiento: desde 0,50 euros por noche en establecimientos rurales hasta 3 euros en hoteles de cinco estrellas superior. También quedarían sujetas a la tasa las viviendas de uso turístico, los cruceros y las acampadas en grandes eventos.

La tasa se aplicaría únicamente en temporada alta: del 1 de junio al 30 de septiembre y durante la Semana Santa, con un máximo de cinco noches por estancia. Quedarían exentos los menores de edad, personas con una discapacidad igual o superior al 65%, viajeros en programas sociales y quienes pernocten por razones de fuerza mayor debidamente justificadas.

Mayor respeto al derecho a la vivienda frente al derecho al beneficio

Lo que Asturias está articulando con la LOITA es, en el fondo, una reordenación de prioridades: el derecho constitucional a la vivienda por encima del derecho a maximizar el rendimiento económico de un activo inmobiliario. No es una postura nueva en el debate político español, pero sí es una de las traducciones legislativas más completas que se están viendo a nivel autonómico. Con el tanteo y retracto, la suspensión de licencias turísticas, el control de cambios de uso y la futura tasa turística municipal, el Principado construye un sistema de capas que, si se aplica con coherencia, podría cambiar de forma efectiva la dinámica especulativa en sus zonas más presionadas.