El Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 ha abierto un nuevo expediente sancionador contra una agencia inmobiliaria que opera a nivel nacional por posibles prácticas abusivas contra los inquilinos en la gestión de arrendamientos. Se trata del segundo procedimiento de este tipo incoado desde octubre de 2024, en el marco de una investigación que ya supuso la apertura de un expediente similar a Alquiler Seguro el pasado mes de marzo.

Las sanciones a las que se enfrenta la nueva agencia investigada pueden alcanzar hasta un millón de euros, en caso de considerarse infracciones muy graves. La investigación del ministerio dirigido por Pablo Bustinduy se basa en las denuncias presentadas por el Sindicato de Inquilinas-CECU, FACUA y la OCU, que apuntan a que estas empresas trasladaban a los arrendatarios gastos de gestión inmobiliaria o les obligaban a contratar servicios no solicitados, como seguros de impago del alquiler.

La gravedad del caso reside no sólo en la posible ilegalidad de estas prácticas, sino también en su extensión territorial y la aparente normalización de este tipo de actuaciones en el sector.

Posibles prácticas abusivas contra inquilinos en la gestión del alquiler

Las quejas presentadas por los colectivos de consumidores y sindicatos de inquilinos revelan una práctica recurrente en muchas agencias inmobiliarias: el traslado de costes que la ley asigna al arrendador hacia el inquilino. En concreto, se investigan prácticas como:

  • El cobro de comisiones por la gestión del arrendamiento que no debería asumir el arrendatario.

  • La imposición de contratar un seguro de impago, que beneficia únicamente al propietario.

  • La prestación de servicios no solicitados bajo el pretexto de mejorar la seguridad del arrendamiento.

La Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo) prohíbe expresamente que los inquilinos paguen los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato, de modo que cualquier intento de hacerlo puede constituir una infracción administrativa.

Comisión por la gestión del arrendamiento o la contratación de un seguro de impago

Uno de los métodos más utilizados por las agencias para sortear la legislación es la creación de figuras intermedias o «servicios añadidos» que, en apariencia, no vulneran la ley, pero en la práctica suponen lo mismo: trasladar costes al inquilino.

El caso de Alquiler Seguro, denunciado por FACUA, es paradigmático. Se obligaba a los arrendatarios a abonar el equivalente a un mes de renta más IVA bajo el concepto de «servicio de atención al arrendatario». Esta fórmula, al margen de su denominación, constituye en esencia un cobro encubierto de comisión, en abierta contravención de la normativa vigente.

Otro ejemplo es la imposición de seguros de impago del alquiler, cuyo beneficiario directo es el propietario, pero cuyo coste se repercute al arrendatario. La legislación no deja lugar a dudas: si un servicio beneficia al propietario, debe pagarlo él.

La agencia opera en todo el territorio nacional

Aunque el nombre de la empresa afectada no ha sido revelado —como exige la legislación hasta que el procedimiento esté concluido—, el Ministerio ha confirmado que se trata de una agencia de ámbito estatal, lo que incrementa notablemente la repercusión de la investigación.

El problema trasciende el caso concreto. Muchas inmobiliarias se enfrentan al dilema cotidiano de cumplir la ley o perder al cliente propietario, que en muchos casos no quiere asumir ningún gasto. Como explican desde el propio sector, si la agencia inmobiliaria le dice al propietario que la ley no permite cobrar comisiones al inquilino, éste se marcha a otra que sí lo hace, dejando a la primera sin negocio.

Este bucle perverso coloca a las agencias inmobiliarias en una encrucijada: cumplir la legalidad y perder operaciones, o vulnerarla y exponerse a fuertes sanciones. Entre tanto, los inquilinos —sobre todo en zonas con fuerte tensión de precios— aceptan lo que se les impone para no perder la vivienda, pero muchas veces acaban recurriendo a asociaciones de consumidores para denunciar la situación una vez firmado el contrato.

Un sector bajo la lupa: sanciones, expedientes y una fiscalización creciente

El Ministerio de Consumo ha reforzado su papel como garante de los derechos del consumidor también en el acceso a la vivienda. Desde octubre de 2024 ha puesto en marcha una estrategia de fiscalización del mercado de alquiler, que incluye no solo a las inmobiliarias tradicionales, sino también a las plataformas digitales.

Entre sus actuaciones recientes destacan:

  • Expediente sancionador a Airbnb por mantener más de 65.000 anuncios de viviendas turísticas sin licencia.

  • Investigaciones a gestoras de pisos turísticos por prácticas engañosas como camuflar propiedades de empresa como si fueran de particulares.

  • Colaboración con ayuntamientos y CCAA para detectar pisos ilegales y reforzar el cumplimiento normativo.

La apertura del expediente a esta nueva agencia refuerza la línea marcada por el ministerio: no solo actuar contra las grandes tecnológicas del alquiler turístico, sino también contra aquellas inmobiliarias que se lucran con prácticas abusivas en el mercado tradicional.

Valoración: cuando la normativa choca con el funcionamiento real del mercado

El caso vuelve a poner de manifiesto la tensión entre la normativa legal y la práctica comercial habitual en el sector inmobiliario español. La Ley por el Derecho a la Vivienda prohíbe trasladar al inquilino los gastos de gestión, pero muchos propietarios siguen negándose a pagar estos costes. El resultado es una peligrosa normalización de la ilegalidad.

Las agencias inmobiliarias, por su parte, optan por fórmulas creativas o directamente ilegales para mantener su facturación, porque si no ceden ante las exigencias de los propietarios, pierden el negocio. Al final, quien acaba asumiendo la carga económica es el inquilino, que muchas veces acepta condiciones abusivas por necesidad, ante un mercado en el que la escasez de oferta de alquiler es crítica.

Desde asociaciones como FACUA o el Sindicato de Inquilinas se insiste en que es responsabilidad de las administraciones públicas vigilar, investigar y sancionar a quienes incumplen la normativa. Pero también se requiere un cambio de modelo, donde el acceso a la vivienda no dependa del grado de conocimiento legal del inquilino o de su capacidad para litigar.

Un nuevo paso en la regulación del mercado inmobiliario

La apertura de este nuevo expediente sancionador por parte del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030 representa un paso firme hacia la regulación efectiva del mercado de la vivienda en alquiler. La iniciativa se suma a una estrategia más amplia de control, que incluye también el mercado turístico y las plataformas digitales.

Pero más allá de las multas, el verdadero reto está en corregir el desequilibrio estructural del mercado del alquiler, donde la escasez de oferta, la presión de los propietarios y la debilidad del inquilino generan un caldo de cultivo perfecto para los abusos. La ley es clara, pero su cumplimiento no puede depender solo del papel. 🏠⚖️