El debate sobre la vivienda vuelve a situarse en el centro de la agenda política y social en San Sebastián. El Ayuntamiento donostiarra ha aprobado de forma definitiva la modificación del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) con el objetivo de restringir al máximo la concesión de licencias de hoteles, apartamentos y viviendas de uso turístico, una decisión que responde directamente al incremento desmesurado de este tipo de alojamientos y a su impacto en el encarecimiento de la vivienda y la desaparición del alquiler tradicional.

La capital guipuzcoana se suma así a la lista de ciudades que han decidido actuar ante una presión turística que, lejos de equilibrarse, ha contribuido a expulsar residentes, tensionar los precios del alquiler y transformar barrios enteros en espacios orientados casi exclusivamente al visitante. Para el consistorio, el principio es claro: las viviendas son para vivir y no para especular.

La modificación del Plan General de Ordenación Urbana responde a la preocupación ciudadana por la vivienda

La reforma del PGOU nace de una inquietud ciudadana creciente por el acceso a la vivienda, especialmente entre jóvenes, familias y trabajadores que ven cómo el mercado residencial se reduce mientras aumentan las viviendas destinadas al uso turístico. El alcalde de San Sebastián, Jon Insausti, ha subrayado que la ciudad cuenta ya con una oferta turística “suficiente” y que resulta imprescindible proteger el suelo residencial frente a usos que compiten directamente con la vivienda habitual.

La modificación urbanística blinda jurídicamente las parcelas residenciales, impidiendo que se implanten alojamientos turísticos allí donde esté prevista vivienda. De este modo, el Ayuntamiento trata de cerrar la puerta a una de las principales causas de la reducción del parque de alquiler tradicional y del incremento continuado de precios, una dinámica que también afecta a las compraventas y a la evolución de las hipotecas en entornos urbanos muy tensionados.

Suspensión general de nuevos usos de hospedaje en determinados barrios

La nueva normativa establece una suspensión general de nuevos usos de hospedaje —hoteles, pensiones, albergues, apartamentos turísticos, viviendas de uso turístico y alquiler de habitaciones con fines turísticos— en barrios como Antiguo-Ondarreta, Ategorrieta-Ulia, Centro, Gros e Ibaeta, independientemente de la calificación urbanística de las parcelas.

En el resto de la ciudad, la prohibición se aplica a todas las parcelas de uso residencial, permitiendo únicamente una excepción muy limitada: un máximo del 10 % de las parcelas terciarias, una “pequeña puerta” que el Ayuntamiento mantiene abierta por motivos de seguridad jurídica y para evitar conflictos legales.

Esta suspensión implica no solo la imposibilidad de otorgar nuevas licencias, sino también la prohibición de realizar obras destinadas a la apertura o ampliación de alojamientos turísticos existentes, reforzando así el carácter estructural de la medida.

La Parte Vieja se considera ya zona saturada

La Parte Vieja queda fuera de esta modificación del PGOU por una razón clara: ya está considerada zona saturada desde 2020. En este ámbito se mantiene la regulación específica aprobada hace cinco años, que limita de forma estricta la implantación de nuevos usos turísticos.

El Ayuntamiento reconoce que este barrio histórico es uno de los ejemplos más claros de los efectos del turismo intensivo sobre el tejido residencial y comercial, un proceso que ha reducido la población residente y ha transformado el uso de los inmuebles, desplazando el alquiler tradicional en favor de estancias de corta duración.

La nueva normativa tampoco afecta a campings, agroturismos ni casas rurales, que podrán seguir desarrollándose en suelo no urbanizable, al entenderse que no generan el mismo impacto sobre el mercado residencial urbano.

El instrumento aprobado va a permitir “una convivencia equilibrada, priorizando siempre a los donostiarras”

Para el alcalde Jon Insausti, la modificación del PGOU convierte a San Sebastián en una ciudad pionera al dotarse de un instrumento legal definitivo para regular el crecimiento turístico, algo que, en sus palabras, permitirá “una convivencia equilibrada, pero priorizando siempre a las y los donostiarras”.

El mensaje político es inequívoco: Donostia quiere seguir siendo una ciudad para vivir, no un escaparate turístico donde la vivienda habitual quede relegada a un segundo plano. La decisión se alinea con las recomendaciones del Gobierno de España y del Gobierno Vasco, aunque el propio consistorio insiste en que San Sebastián “ya tenía los deberes hechos” en materia de regulación.

Desde la perspectiva del mercado inmobiliario, esta medida busca frenar la desaparición del alquiler tradicional, aliviar la presión sobre los precios y contribuir a estabilizar un sector marcado por la escasez de oferta, el encarecimiento de las hipotecas y el creciente conflicto entre uso residencial y uso turístico.

En un contexto de emergencia habitacional, la apuesta de San Sebastián marca un camino claro: limitar el uso turístico de la vivienda no es una opción ideológica, sino una necesidad estructural para garantizar el derecho a un hogar y la cohesión social de los barrios. Aquimicasa seguirá analizando el impacto de estas políticas y su posible extensión a otras ciudades españolas que afrontan el mismo problema.