El Concello compostelano logra el visto bueno de la Xunta en su segunda solicitud

Al segundo intento, y con mejor documentación, el Concello de Santiago de Compostela ha obtenido de la Xunta de Galicia el reconocimiento formal como zona de mercado residencial tensionado, al amparo de la Ley estatal 12/2023 de acceso a la vivienda. La norma, que establece mecanismos de control de alquileres en los mercados declarados tensionados, ya había sido solicitada por el gobierno municipal —formado por el BNG y Compostela Aberta— en mayo de 2024. La Consellería de Vivenda devolvió entonces el expediente exigiendo más documentación justificativa. Lección aprendida: el Ayuntamiento recurrió a la misma consultora que había resuelto el mismo trámite en A Coruña y presentó un segundo informe en marzo de 2026 que esta vez sí ha superado el filtro autonómico.

La resolución del Instituto Galego da Vivenda e Solo (IGVS), fechada el 10 de marzo de 2026, constata que la capital gallega cumple uno de los cuatro criterios posibles para la declaración: el precio del alquiler ha crecido en los cinco años anteriores un acumulado de al menos tres puntos por encima del IPC gallego. En concreto, las rentas de arrendamiento subieron un 40,2 % entre 2019 y 2024, mientras el IPC acumulado en Galicia se quedaba en el 20 %. Incluso con los datos más conservadores del Atlas de Vivienda del Ministerio, el criterio se supera con holgura para el período 2019-2023. Con cumplir uno basta, y el informe no se anda con más argucias.

Con esto, Santiago se convierte en la segunda ciudad gallega declarada zona tensionada, siguiendo los pasos de A Coruña, cuya declaración entró en vigor el 30 de julio de 2025. El proceso operativo aún no ha concluido: la resolución producirá efectos desde el día siguiente a su publicación en el Boletín Oficial del Estado, y el Concello dispone de dos meses desde la notificación para presentar el plan específico de medidas correctoras ante el IGVS. Burocracia sobre burocracia, que en España es lo que hay.

La Xunta firma y, de paso, aprovecha para dejar claro que no le gusta nada

Lo más llamativo del proceso compostelano no es el resultado, sino el contexto político que lo rodea. La administración autonómica del PPdeG ha aceptado la solicitud porque los datos son objetivamente irrefutables, pero no ha renunciado a dejar constancia de su posición: la Xunta reitera que sigue en contra de la medida y que considera que no tiene efectos reales sobre el mercado residencial. Vienen a decir que firman, pero que conste en acta que no les convence.

Esta contradicción —validar una declaración que técnica y legalmente procede mientras se desacredita su utilidad— resume bastante bien la relación de muchas administraciones autonómicas con la Ley de Vivienda: se aplica porque hay que aplicarla, no porque se crea en ella. Mentar al diablo con cara de póquer.

Más de 300 municipios tensionados en España, con resultados que invitan a la prudencia

Santiago no llega a este escenario de vacío. Actualmente hay en España más de 300 municipios declarados zonas de mercado residencial tensionado. Cataluña fue la pionera: entre marzo y octubre de 2024, un total de 271 municipios catalanes quedaron bajo este régimen. En 2025 se sumaron más de treinta localidades vascas y navarras, además de A Coruña. Rentería (Guipúzcoa) fue el primer municipio declarado tensionado fuera de Cataluña, con efectos desde el 31 de enero de 2025. El 1 de mayo siguieron Lasarte-Oria, Zumaya, Irún y Baracaldo; el 29 de julio se incorporaron San Sebastián, Galdácano, A Coruña y 21 municipios navarros encabezados por Pamplona; y en febrero de 2026 se añadieron Hernani, Lezo y Tolosa. Euskadi acumula ya 14 mercados tensionados, con tres más en camino.

Las restricciones que implica la declaración son conocidas: en nuevos contratos con pequeños propietarios, el precio queda limitado a la renta del contrato anterior actualizada según el índice del INE; si el propietario es gran tenedor —categoría que en zonas tensionadas baja a cinco inmuebles—, se aplica el Índice de Referencia de Precios del MIVAU; los inquilinos con contrato en vigor pueden solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años en las mismas condiciones; y existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50 y el 90 % para el alquiler de larga duración.

 Lo que dicen los datos allí donde ya se aplica

El problema es que los resultados observables hasta ahora no son precisamente un argumento de venta para la medida. En Cataluña, donde los topes llevan más tiempo en vigor, lo más destacado es la pérdida masiva de oferta de alquiler de larga duración, con un trasvase generalizado hacia el alquiler temporal. Los precios en las zonas tensionadas han crecido algo por debajo de la media nacional, pero la renta media ha marcado máximos históricos en el conjunto de la comunidad, incluyendo municipios tensionados como Barcelona, y la firma de nuevos contratos cae con fuerza mientras la superficie media de los pisos alquilados se reduce. Menos piso, más caro por metro cuadrado: no es exactamente lo que se buscaba.

En Navarra, el último informe del Observatorio de Vivienda muestra que las rentas bajan tanto en zonas tensionadas como en zonas no tensionadas —lo que hace difícil atribuir el efecto a la medida—, la superficie media arrendada encoge y la comparativa trimestral de contratos firmados acusa un desplome del 44 %, con creciente peso del alquiler temporal. En A Coruña, aún con menos recorrido temporal, la entrada en vigor del control de rentas ha coincidido con una caída del 70 % en la firma de contratos, según el propio Observatorio de Vivienda de Galicia, con precios ligeramente a la baja pero con el precio por metro cuadrado estabilizado.

La oferta actual en Santiago ronda los 245 inmuebles a un precio medio de 12,16 euros/m²/mes, por debajo del promedio nacional de 15 euros. Es un mercado relativamente pequeño, lo que hace aún más imprevisible el efecto de la intervención. Lo que sí es previsible, a juzgar por lo ocurrido en otras ciudades, es que una parte de esa oferta encuentre la salida del alquiler temporal antes de que la tinta del BOE se seque.