El Departamento de Vivienda y Agenda Urbana del Gobierno Vasco y el Ayuntamiento de San Sebastián han suscrito un Protocolo General de Actuación para impulsar la promoción de más de 5.000 viviendas de protección pública y apartamentos dotacionales en la ciudad. El acuerdo, aprobado por el Consejo de Gobierno, contempla la cesión gratuita de diez terrenos de titularidad municipal al Ejecutivo vasco para desarrollar un total estimado de 5.095 viviendas protegidas y alojamientos intergeneracionales en distintos ámbitos urbanísticos de la capital guipuzcoana, con el objetivo de ampliar el parque público de alquiler asequible y dar respuesta a la emergencia habitacional que arrastra el municipio.

El consejero de Vivienda, Denis Itxaso, no ocultó su satisfacción durante la rueda de prensa en la que se presentó el acuerdo. Lo calificó de «especialmente relevante» para el futuro de la política de vivienda en Donostia y subrayó que «por primera vez en quince años existe una disposición clara del Ayuntamiento para ceder suelo en estos diez ámbitos y permitir que el Gobierno Vasco pueda promover vivienda protegida de alquiler para las clases medias y trabajadoras y en todas las modalidades». Una declaración que, dicho así, resulta tan bienvenida como reveladora de lo mucho que ha costado llegar hasta aquí.

La disposición del Ayuntamiento de Donostia y los terrenos elegidos

El protocolo formaliza un compromiso que el Ayuntamiento ya había anunciado públicamente el 2 de febrero de 2025, cuando la concejala de Urbanismo, Nekane Arzallus, detalló los ámbitos cuya cesión se planteaba al Ejecutivo autonómico. Itxaso lo explicó con claridad: «Lo que hacemos ahora es trasladar aquel compromiso político y público a un documento oficial que nos permite disponer, por fin, de un horizonte cierto de colaboración institucional en materia de vivienda».

Entre los terrenos identificados figuran nombres que ya circulaban en el debate urbanístico donostiarra: Txomin Enea, Playa de Vías, Cuarteles de Loiola, Auditz Akular y Antzita, entre otros. El acuerdo los divide en dos bloques según su horizonte de ejecución: actuaciones de corto-medio plazo y desarrollos de medio-largo recorrido urbanístico.

 Tipos y número de viviendas: dos velocidades para llegar a 5.095 unidades

El primer bloque contempla la promoción de 994 viviendas protegidas y apartamentos dotacionales en seis ámbitos concretos. De ellas, 854 corresponderán a vivienda de protección pública —VPO y viviendas tasadas— y 140 a apartamentos dotacionales. Las actuaciones más destacadas son Txomin Enea II, con 315 viviendas protegidas; Antzita, con 387; Jolastokieta, con 169; y Campos Elíseos, donde se proyectan 98 alojamientos dotacionales. Completan este primer paquete desarrollos menores en Apostolado y Rodil.

El segundo bloque eleva el potencial total del protocolo hasta las 5.095 viviendas, con 4.101 nuevas unidades previstas a medio y largo plazo, de las cuales 3.921 serán viviendas de protección pública y 180 alojamientos dotacionales. Los grandes desarrollos se concentran en Auditz Akular (Altza), con una estimación de 2.354 viviendas protegidas y 50 alojamientos; los Cuarteles de Loiola, con 1.750 unidades; Playa de Vías de Easo-Amara, con 530; y Sarrueta, con 268. El propio acuerdo advierte que estas cifras son orientativas y quedan sujetas a los instrumentos de planeamiento pendientes de desarrollo.

Requisitos para los futuros adjudicatarios

El protocolo establece con claridad quién podrá acceder a estas viviendas. Los futuros adjudicatarios deberán cumplir los requisitos generales de acceso a vivienda protegida y acreditar, además, una antigüedad mínima de empadronamiento en Donostia de tres años ininterrumpidos, o de cinco años dentro de los últimos diez. Un criterio de arraigo local que busca garantizar que el esfuerzo inversor beneficie a quienes tienen una vinculación real con la ciudad.

El modelo de colaboración: suelo municipal, promoción autonómica

La arquitectura del acuerdo es sencilla en su planteamiento: el Ayuntamiento cede gratuitamente las parcelas y el Gobierno Vasco asume la promoción, construcción y gestión de las viviendas, destinadas en todo caso al alquiler permanente. Para hacer viables las promociones, el protocolo incluye una bonificación del 95% del Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) para las destinadas al alquiler protegido de larga duración, así como la exención de determinadas tasas municipales.

Itxaso fue preciso al delimitar el alcance del documento: «Este protocolo no sustituye a los convenios concretos que habrá que negociar y aprobar posteriormente, pero sí permite establecer unas bases compartidas y una planificación conjunta que hasta ahora no existía». El acuerdo tendrá una vigencia inicial de ocho años, prorrogables hasta un máximo de doce, y prevé la creación de una Comisión Mixta de Seguimiento integrada por representantes de ambas administraciones. El consejero apuntó también que el marco abrirá la puerta a conectar futuras promociones con el Fondo Social de Vivienda que el Gobierno Vasco prevé activar a lo largo de 2026.

Donostia, un mercado de vivienda bajo presión extrema

El protocolo llega en un contexto que no necesita demasiada explicación para quien conozca el mercado inmobiliario donostiarra. San Sebastián es una de las ciudades más caras del Estado tanto en compra como en alquiler, penalizada por una oferta residencial crónicamente insuficiente, la presión de los alquileres turísticos y unos precios del suelo que han convertido el acceso a la vivienda en un problema estructural para las clases medias y trabajadoras.

Frente a ese diagnóstico, el consejero cerró su intervención con una conclusión que mezcla ambición y alivio a partes iguales: «Estamos ante un acuerdo importante, ambicioso y largamente esperado, que nos permite empezar a construir una respuesta estructural a los problemas de acceso a la vivienda en Donostia». Que hayan hecho falta quince años para llegar a este punto dice tanto del acuerdo como de todo lo que vino antes.