Las zonas tensionadas en el País Vasco: un mapa que no para de crecer

Desde este martes 28 de abril, los municipios guipuzcoanos de Arrasate/Mondragón, Pasaia y Zestoa son oficialmente zonas de mercado residencial tensionado. La declaración, publicada en el BOE el 27 de abril, tiene una vigencia de tres años y sitúa al País Vasco como una de las comunidades autónomas con mayor implantación de esta figura, que ya supera los 300 municipios en toda España. Con esta incorporación, el 57,5% de la población de Gipuzkoa reside ya en una zona tensionada, un total de 374.455 habitantes. En el conjunto de Euskadi, son ya 17 las localidades declaradas, con más de 1.100.000 habitantes, el 54% de la población vasca.

Y la lista no ha terminado de crecer. Según el consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, si se suman los expedientes actualmente en tramitación —Bergara, Deba, Oiartzun, Oñati y Orio en Gipuzkoa, más Basauri, Sopela, Urduliz, Gorliz, Bermeo, Lekeitio y Elorrio en Bizkaia—, la cobertura podría alcanzar el 57% de la población vasca en los próximos meses. Que el mercado libre de alquiler haya conseguido que más de la mitad de los vascos vivan en territorios donde el Estado tiene que intervenir para que pagar el alquiler no sea un lujo al alcance de pocos dice mucho, y poco bueno, sobre cómo han funcionado las cosas durante décadas.

Las características de Arrasate, Pasaia y Zestoa: tres realidades, un mismo problema

Los tres municipios comparten diagnóstico —escasez de oferta, precios disparados y demanda insatisfecha— pero presentan perfiles distintos que condicionan las soluciones posibles.

Arrasate lleva años sufriendo un crecimiento sostenido de la demanda, especialmente en alquiler, con subidas del 23,9% entre 2017 y 2022, y del 30,7% en trece años. El parque en alquiler representa apenas el 13,9% del total, y el número de hogares arrendatarios ha crecido un 87% en poco más de una década, impulsado por jóvenes y familias con menor capacidad adquisitiva. Su plan de acción contempla la promoción de en torno a 1.000 viviendas protegidas en los próximos 15 años, junto con la movilización de vivienda vacía mediante un canon de 10 euros por metro cuadrado —con incrementos progresivos del 10% anual hasta triplicarse—. En idealista, en el momento de la declaración, apenas había cinco inmuebles disponibles, con un precio medio de 11,89 euros/m²/mes.

Pasaia es quizás el caso más extremo: las familias destinan de media el 35,9% de sus ingresos al pago de la vivienda, con picos del 37,4% en el distrito de Trintxerpe, por encima del umbral de sobreesfuerzo. El municipio está prácticamente consolidado desde el punto de vista urbanístico, sin suelo disponible para grandes desarrollos. Su plan se apoya en unas 400 viviendas públicas distribuidas en promociones como Luzuriaga, Estrataldea o Bordaenea, fórmulas alternativas como cooperativas en cesión de uso y una apuesta decidida por la rehabilitación. En el mercado libre de alquiler apenas había tres unidades disponibles, a un precio medio de 18,62 euros/m²/mes.

Zestoa, por su parte, es el municipio más pequeño de los tres pero con una particularidad llamativa: el 20,6% de sus viviendas no tiene personas empadronadas, y la tasa de vivienda vacía alcanza el 10,1%, por encima de la media de Gipuzkoa. Su población ha crecido un 22,6% en los últimos años, pero el parque de vivienda —con una antigüedad media de más de 46 años y apenas un 2,5% de vivienda protegida— no ha acompañado ese ritmo. El plan municipal contempla 57 nuevas viviendas orientadas al alquiler social y la movilización del parque vacío mediante canon y programas de intermediación. En el mercado libre, al declararse la zona tensionada, solo había una vivienda disponible para alquilar.

Las implicaciones de la declaración de zona tensionada

La declaración como zona de mercado residencial tensionado, recogida en el artículo 18 de la Ley de Vivienda, activa un conjunto de medidas que afectan tanto a nuevos contratos como a los que ya están en vigor. En los nuevos contratos con pequeños propietarios, el precio queda limitado a la renta del contrato anterior, actualizada según el índice que publica el INE. Si la vivienda pertenece a un gran tenedor —aquí se considera como tal a quien tenga cinco o más inmuebles residenciales, frente a los diez exigidos fuera de zonas tensionadas— o lleva más de cinco años sin alquilarse, el precio debe fijarse conforme al Índice de Referencia de Precios del Ministerio de Vivienda. Los inquilinos con contrato vigente pueden solicitar una prórroga extraordinaria de hasta tres años en las mismas condiciones. Y para quien decida alquilar a largo plazo, existen bonificaciones en el IRPF de entre el 50% y el 90%.

Además, la declaración permite que los tres municipios accedan a los programas autonómicos Bizigune —gestión integral del arrendamiento de viviendas vacías, con pagos a propietarios de 700 euros mensuales en Arrasate y Pasaia, y 747 en Pasaia— y Gaztelagun, que ofrece ayudas a menores de 36 años que alquilan viviendas con renta no superior a 800 euros, con dotaciones de hasta 40.000 euros anuales. La declaración también blinda estos municipios frente a la expansión del alquiler turístico: desde este lunes, no se podrán conceder nuevas licencias de vivienda turística en ninguno de los tres.

Alokaplus, la nueva herramienta del Gobierno Vasco para propietarios

El Gobierno Vasco ha anunciado en paralelo el lanzamiento de Alokaplus, un nuevo programa destinado a incrementar la protección de los propietarios que pongan sus viviendas en régimen de arrendamiento. La iniciativa pretende ofrecer seguridad jurídica frente a impagos y desperfectos, cubriendo supuestos que el Real Decreto-ley 11/2020 apenas contempla de forma parcial. La lógica es clara: si el propietario percibe menos riesgo, puede estar más dispuesto a sacar su vivienda al mercado del alquiler. En un contexto donde la oferta es estructuralmente insuficiente —como demuestra que en Zestoa haya literalmente un solo piso disponible para alquilar—, cualquier herramienta que contribuya a movilizar el parque existente merece, al menos, el beneficio de la duda.

Incrementar la oferta: la asignatura pendiente que las zonas tensionadas no resuelven solas

En conjunto, los tres municipios contemplan la promoción de cerca de 1.500 nuevas viviendas en los próximos años, cifra que podría elevarse hasta 1.800 si se desarrolla todo el potencial urbanístico previsto. Es un esfuerzo notable para municipios de tamaño medio, pero conviene no perder de vista que las zonas tensionadas son, ante todo, un instrumento de contención de precios, no de generación de oferta. El tope de alquileres frena subidas abusivas, pero no construye pisos. La política de vivienda que de verdad transforme la situación estructural necesita suelo, financiación, voluntad política y tiempo. Las declaraciones de zona tensionada son el reconocimiento oficial de que el mercado ha fallado. El siguiente paso —más difícil y menos visible— es hacer que no vuelva a fallar.